Powierzchnie biurowe w Warszawie hamują

Przeczytaj także: Rynek biurowy w Polsce I kw. 2019

Na wspomniane we wstępie 20 200 m kw. zasobów biurowych oddanych do użytku w I kw. br. złożyła się powierzchnia trzech budynków, przy czym przeszło 3/4 nowej podaży (15 700 m kw.) stanowił należący do kompleksu Spark budynek B. Pozostałe dwa obiekty miały zdecydowanie bardziej kameralny charakter. Mowa tu bowiem o wyremontowanej kamienicy Poznańska 37 (3000 m kw.) oraz liczącym sobie zaledwie 1500 m kw. budynku Kaleńska 5.

Przewidywania ekspertów BNP Paribas Real Estate Poland zakładają, że tegoroczna nowa podaż powierzchni biurowej w Warszawie nie przewyższy raczej poziomu 175 000 m kw., co przy średniej z ostatnich pięciu lat (300 000 m kw.) nieuchronnie musi oznaczać spadek tempa przyrostu. Na przestrzeni kolejnych dwóch lat na stołeczny rynek spodziewane jest dostarczenie ponad 600 000 m kw. nowej powierzchni biurowej, co może przełożyć się na wzrost wskaźnika pustostanów, głównie w strefach centralnych o wysokiej koncentracji nowej podaży. Z uwagi na spodziewane niesłabnące zainteresowanie ze strony najemców, będzie to jednak zjawisko przejściowe.

Rondo Daszyńskiego wyrasta na Manhattan, Mokotów z niewielkimi wzrostami

Na koniec marca br. łączna powierzchnia biurowa budowanych obiektów wynosiła ok. 780 000 m kw. Do końca roku zostanie ukończone i oddane do użytku ok. 22% tej powierzchni. Największy rozwój notuje strefa Centrum, która wygeneruje ok. 75% nowej podaży. Jak twierdzi Patrycja Dzikowska, Dyrektor Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa, BNP Paribas Real Estate Poland, duża w tym zasługa podstrefy Centrum - Zachód.

W tym rejonie powstają obiekty o powierzchni ok. 425 000 m kw., z czego większość zlokalizowana jest w okolicach Ronda Daszyńskiego, które powoli wyrasta na nowy hub biurowy Warszawy o charakterze wysokościowym.. W najbliższych dwóch latach pojawi się tam kilka prestiżowych biurowców, m.in. Warsaw Unit czy Skyliner. Drugą pod względem wielkości realizowanej nowej podaży strefą jest Mokotów, gdzie obecnie powstaje osiem procent nowej powierzchni. Wysokie nasycenie w podstrefie Służewiec zdecydowanie jednak ogranicza dalszy intensywny rozwój tego rejonu – mówi Patrycja Dzikowska, Dyrektor Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa, BNP Paribas Real Estate Poland.

Dominacja Strefy Centralnej…

Warszawskie zasoby powierzchni biurowej osiągnęły na koniec I kw. br. 5,5 mln m kw. Największy udział pod względem wielkości - 39% - przypadł Strefie Centrum. Najszybciej natomiast rośnie podstrefa Centrum - Zachód, gdzie od początku 2016 roku odnotowano przyrost wolumenu powierzchni niemal o połowę. Popularność i rozwój tej części miasta również w innych sektorach, jak mieszkania i usługi komercyjne, stymulowane są bliskością ścisłego centrum oraz realizacją II linii metra, która zapewni dogodną dostępność z wielu punktów Warszawy. Chociaż ilość atrakcyjnych terenów w centrum miasta jest limitowana, to w przyszłości nowoczesne obiekty biurowe będą powstawać w miejscu tych, których użyteczność ze względu na wiek się wyczerpała.

… również w sferze popytu

Centralny Obszar Biznesu i Centrum – Zachód to jednocześnie regiony, które generują silny popyt na powierzchnię biurową. W raportowanym przez BNP Paribas Real Estate Poland okresie wyniósł on ok. 140 000 m kw., przy znaczącym, bo ponad 70-proc., udziale popytu netto, uwzględniającym nowe umowy, ekspansje powierzchni oraz powierzchnie na potrzeby własne właściciela nieruchomości.

Największym zainteresowaniem najemców cieszą się strefy Centrum i Mokotów, które odpowiadają wspólnie za niemal sześćdziesiąt procent zrealizowanego popytu. Pierwsza ze stref silny popyt zawdzięcza obecnie powstającym obiektom zarówno w Centralnym Obszarze Biznesu, jak i w rejonie Centrum - Zachód. Z kolei za niemal pięćdziesiąt procent całkowitego popytu w strefie Mokotów odpowiadały przedłużenia dotychczasowych umów, będące następstwem możliwości wynegocjowania najbardziej elastycznych komercyjnych warunków najmu – komentuje Monika Wakulska Associate Director w Dziale Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Znikomym zainteresowaniem najemców cieszą się najsłabiej wykształcone strefy poza centralne (Zachód, Wschód, Wila­nów i Ursynów, Korytarz Puławska), w których łącznie zrealizowa­no niecałe 10% popytu.

Krótkotrwałe wzrosty przy średnioterminowym spadku wskaźnika pustostanów

W I kw. br. odnotowano nieznaczny wzrost średniego wskaźnika pusto­stanów dla budynków biurowych w Warszawie do poziomu 9,1%, wobec 8,7% odnotowanych na koniec ubiegłego roku. Z kolei, w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego, wskaźnik ten obniżył się o 1,7 p. proc., co potwierdza trend spadku wakatów w perspektywie średniookresowej. Biorąc pod uwagę cały obszar centrum miasta (włącznie z COB), w pierwszych trzech miesiącach br. nastąpił spadek wskaźnika wakatów o 1 p. proc. do 6,3% w stosunku do I kw. 2018 r. Najmniej dostępnej przestrzeni w Warszawie odnotowano w mniej wykształconych strefach, takich jak Zachód (4,6%) czy Północ (4,9%). Z kolei najwyższy współczynnik pustostanów dotyczy strefy Mokotów (16,3%), co jest w dużej mierze skutkiem wysokiego poziomu niewynajętej przestrzeni w podstrefie Służewiec, od czterech kwartałów utrzymującego się wokół 19%.

Warto podkreślić, że w gęsto zabudowanym rejonie Służewca szczególnie wysoki poziom wakatów, średnia powyżej 26%, obserwowany jest w budynkach starszych niż 10 lat. Reguła ta potwierdza trend wybierania przez najemców obiektów nowszych, które oferują lepszą specyfikację powierzchni przy nieznacznie wyższych stawkach czynszu – dodaje Małgorzata Fibakiewicz, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Stawki czynszu na stabilnym poziomie

Od początku ubiegłego roku poziom bazowych stawek czynszu dla najwyższej jakości powierzchni w centrum miasta jest stabilny i utrzymuje się w przedziale 21,50 a 22,50 euro za m kw./miesiąc. Prognozowany spadek wskaźnika pustostanów w kolejnych kwartałach roku oraz ograniczony wolumen nowej powierzchni, prowadzą do wzmocnienia pozycji negocjacyjnej wynajmujących oraz powrotu rynku do poziomu równowagi na linii: najemca – wynajmujący. Zwłaszcza w nowych budynkach jesteśmy świadkami zmniejszającej się różnicy pomiędzy bazowymi a efektywnymi stawkami czynszu, gdyż pakiet zachęt dla najemców, np. okresu zwol­nienia z czynszu czy dodatkowych nakładów na wyposażenie, podlega ograniczeniu. Jest to efekt widocznego w ostatnim czasie znaczącego wzrostu kosztów budowy i wyposażenia powierzchni biurowej.