Nieruchomości komercyjne: stopy kapitalizacji raczej w górę niż w dół

Przeczytaj także: Nieruchomości komercyjne: pozytywne trendy widać wszędzie

• Obecnie większe jest grono rynków, które odnotowują wzrost niż kompresję stóp kapitalizacji
• W stosunku do poprzedniego kwartału podwyżki czynszów dostrzegalne były na rynku nieruchomości biurowych, handlowych oraz logistycznych
• Dynamika, z jaką rosną czynsze, wyhamowuje, co jest dowodem dojrzałej fazy cyklu na rynku nieruchomości
• Dziś najistotniejszym czynnikiem, który zapewnia większy zwrot z inwestycji, jest odpowiednia strategia zarządzania aktywami.

W pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku wzrost stóp kapitalizacji zanotowało nieco więcej rynków niż w poprzednim kwartale. Jest to dowód, że znajdujemy się w późnej fazie bieżącego cyklu inwestycyjnego. Wskaźniki te wzrosły łącznie w siedmiu sektorach nieruchomości poszczególnych miast w porównaniu z zaledwie pięcioma w czwartym kwartale ubiegłego roku i spadły tylko na 16 rynkach wobec 44 w czwartym kwartale. Większość wzrostów w pierwszym kwartale zarejestrowano w sektorze handlowym – średnie stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości handlowych w Europie wzrosły w tym czasie o 2 pb do 4,20%.

Stopy kapitalizacji w sektorze nieruchomości biurowych i logistycznych ulegały dalszej kompresji, aczkolwiek w wolniejszym tempie niż w poprzednich kwartałach - zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym. Dla budynków biurowych zmniejszyły się o 1 pb do 4,35% (spadek o 14 pb r/r), a dla nieruchomości logistycznych zmalały o 4 pb do 5,68% w porównaniu ze spadkiem o 20 pb w czwartym kwartale i o 42 pb w ujęciu rocznym. Świadczy to o utrzymującym się popycie na aktywa logistyczne wśród inwestorów, którzy rywalizują o najlepsze obiekty.

Nigel Almond, dyrektor zespołu ds. analiz danych w firmie Cushman & Wakefield, powiedział:

„Kompresja stóp kapitalizacji w minionym kwartale dotyczyła głównie sektorów nieruchomości biurowych i logistycznych oraz rynków semi-core - w szczególności Włoch i Hiszpanii oraz krajów Europy Środkowo-Wschodniej takich jak Czechy i Polska.
Niewiele rynków odnotowało wzrosty. Stopy kapitalizacji wzrosły o 25 pb dla nieruchomości zarówno handlowych, jak i biurowych w Moskwie - częściowo wskutek podwyżki głównej stopy procentowej wprowadzonej przez bank centralny pod koniec ubiegłego roku, a także z powodu osłabienia popytu inwestycyjnego i dewaluacji rosyjskiego rubla”.

Rynki inwestycyjne znajdują się obecnie na późnym etapie cyklu, ale na rynkach najmu obserwujemy dalsze pozytywne zmiany. Średnie czynsze w najlepszych budynkach w Europie wzrosły kwartał do kwartału we wszystkich sektorach, przede wszystkim w biurowym (o 0,7%), ale także logistycznym (0,5%) i handlowym (0,3%). Z kolei w ujęciu rocznym stawki czynszowe wzrosły za wynajem powierzchni zarówno biurowej (+3%), jak i logistycznej (+2,6%), natomiast spadły ponownie w obiektach handlowych (-0,4%).

W przypadku budynków biurowych na większości głównych rynków europejskich odnotowano w ciągu kwartału nieznaczny wzrost czynszów bądź praktycznie zerowy, jak na przykład w Wielkiej Brytanii, we Francji oraz w krajach nordyckich i Beneluksu. Wyjątkiem były Niemcy, gdzie średni ważony wzrost stawek czynszowych w największych miastach wyniósł 2,6%, przy czym ze względu na duży popyt ze strony najemców koszty najmu wzrosły najbardziej w Berlinie (+6,1%) i we Frankfurcie (+2,4%). Niski wskaźnik powierzchni niewynajętej i silny popyt przekładają się na dalszy wzrost czynszów w Berlinie, które w ujęciu rocznym wzrosły o prawie 14,8%.

Czynsze za wynajem powierzchni handlowych ponownie wzrosły, aczkolwiek tylko na kilku rynkach, w tym w Lionie (w Strefie A o 12% do 2800 euro za m kw. rocznie) dzięki poprawie nastrojów wśród sieci handlowych, którą zaobserwowano także w innych miastach Francji. Rosnący popyt ze strony marek luksusowych przekłada się na dalszy wzrost czynszów we Włoszech, między innymi w Rzymie, gdzie stawki czynszowe wzrosły o 4,2% do 12 500 euro za m kw. rocznie. Bukareszt także odnotował wzrost czynszów (o 6,4% do 50 euro za m kw. miesięcznie) z powodu ograniczonej nowej podaży.

Almond konkluduje:

„Według prognoz czynsze będą nadal rosły, aczkolwiek w wolniejszym tempie niż dotychczas i w porównaniu z czwartym kwartałem wzrosną do końca roku na mniejszej liczbie rynków. Wysokie stawki czynszowe mogą zahamować popyt w wielu najlepszych lokalizacjach, co będzie świadczyło o dojrzałej fazie cyklu na rynkach nieruchomości. Przewidujemy jednak wzrost w lokalizacjach charakteryzujących się bardziej ograniczoną podażą. Wpływ branży e-commerce przejawia się w spowolnieniu wzrostu czynszów za wynajem powierzchni handlowych w Europie. Ze względu na to, że ceny uwzględniają już wzrost stawek czynszowych w większości sektorów, możliwości dalszej kompresji stóp kapitalizacji są niewielkie, a większy zwrot z inwestycji może zapewnić odpowiednia strategia zarządzania aktywami”.

Soren Rodian Olsen, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych w Polsce, Cushman & Wakefield, dodaje:

„W Europie Środkowo-Wschodniej obserwujemy nadal niewielki wzrost czynszów, a zwłaszcza stawek efektywnych netto za wynajem powierzchni biurowych i logistycznych w niektórych regionach. Kompresja stóp kapitalizacji dla nieruchomości biurowych i logistycznych widoczna na największych rynkach europejskich dotyczy także Europy Środkowo-Wschodniej, która nawet przeciwstawia się trendowi w sektorze handlowym, gdzie stopy kapitalizacji będą nadal malały w przypadku najlepszych aktywów”.

* Kraje nordyckie: Dania, Finlandia, Norwegia i Szwecja. Kraje Beneluksu obejmują Belgię, Luksemburg i Holandię. Do rynków semi-core zalicza się Irlandię, Włochy, Portugalię i Hiszpanię. Rynki Europy Środkowo-Wschodniej to: Bratysława, Czechy, Węgry, Polska i Rumunia.