Nieruchomości komercyjne nie hamują

Przeczytaj także: Nieruchomości komercyjne napędzane popytem

Najnowsza odsłona RICS Poland Commercial Property Monitor dowodzi, że odnotowany w minionych latach wzrost aktywności deweloperskiej nadal owocuje wzrostową presją na dostępność nowej powierzchni na rynku nieruchomości komercyjnych.

Wskaźnik popytu generowanego przez najemców nadal utrzymuje się w trendzie wzrostowym, ale dane za I kwartał tego roku wskazują, że wzrost ten może być niewystarczający, aby dorównać tempu, z jakim rośnie podaż.

W efekcie tego wskaźnik sentymentu najemców jest tylko nieznacznie pozytywny i sięga obecnie +10, względem +18 w minionym kwartale, co jest najdelikatniejszym odczytem, z jakim mamy do czynienia na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy. Deklarowane w ankiecie liczby ukazują znaczne różnice w zakresie poszczególnych sektorów. Popyt na powierzchnie handlowe utrzymuje się aktualnie na względnie stałym poziomie, podczas gdy zapytania najemców o powierzchnię przemysłową gwałtownie rosną.

Dwunastomiesięczne prognozy najmu pozostają na najwyższym poziomie dla najlepszych nieruchomości przemysłowych i magazynowych, podczas gdy oczekiwania wobec najlepszych nieruchomości biurowych pozostają umiarkowanie pozytywne (mimo obniżki wskaźnika sentymentu względem IV kwartału). Pozostałe kategorie aktywów charakteryzują się raczej jednolitą perspektywą, z wyjątkiem drugorzędnych nieruchomości handlowo-usługowych, które charakteryzują się spadkiem czynszów.

Od strony inwestycji sektor przemysłowy przyciąga znaczny wzrost zapytań ze strony międzynarodowych nabywców, a +78% (saldo netto) respondentów odnotowuje ich wzrost (najsilniejszy odczyt od czasu wprowadzenia tej serii wskaźników w 2014 r.). Wzrost zainteresowania inwestorów wykazał również sektor biurowy, podczas gdy w sektorze nieruchomości handlowych zapytania inwestycyjne pozostały na zasadniczo płaskim poziomie.

W ciągu najbliższych dwunastu miesięcy przewiduje się wzrost wartości kapitałowych w sektorze nieruchomości przemysłowych o prawie 7%, podczas gdy prognozy dla nieruchomości biurowych wskazują na wzrost o 5%. Drugorzędne nieruchomości handlowe pozostaje jedyną kategorią charakteryzującą się ujemnymi prognozami dla 12 nadchodzących miesięcy; respondenci przewidują jednocześnie, że tendencja spadkowa utrzyma się w średnim okresie.

Komentuje Piotr Kaszyński FRICS, Partner Zarządzający, Cresa Polska

„Najnowsze wyniki ankiety RICS potwierdzają procesy zachodzące na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce oraz jego dużą atrakcyjność zarówno dla najemców, jak i inwestorów kapitałowych.

Sektor magazynowo-produkcyjny nadal stanowi jedną z głównych sił napędowych rynku nieruchomości komercyjnych w naszym kraju. W ostatnich trzech latach zasoby powierzchni magazynowo-produkcyjnej rosły w średniorocznym tempie blisko 18% i dotychczasowa dynamika wzrostu powinna się utrzymać w średnioterminowym horyzoncie czasowym. O wysokim popycie ze strony najemców świadczą wyniki za I kw. 2019 r., w którym wynajęto łącznie 967 500 mkw., co stanowiło ponad 28% średniego rocznego wolumenu transakcji najmu z ostatnich pięciu lat. Jednocześnie niski wskaźnik pustostanów, oscylujący od ponad roku wokół 5% (5,3% na koniec I kw. 2019 r.), jest potwierdzeniem równowagi pomiędzy popytem i podażą. Aktualna sytuacja na rynku zachęca inwestorów do lokowania kapitału w wynajętych nieruchomościach magazynowo-produkcyjnych. W 2018 r. zainwestowali oni w tym sektorze 1,85 mld euro, czyli blisko 26% całkowitego ubiegłorocznego wolumenu, który osiągnął rekordowy poziom 7,2 mld euro.

Dobre warunki ekonomiczne w ostatnich latach przekładają się również na wyniki polskiego rynku nieruchomości biurowych. W ciągu roku zasoby w tym segmencie powiększyły się o blisko 9% i na koniec I kw. 2019 r. wyniosły 10,67 mln mkw., z czego 51% przypada na rynek stołeczny. Pod względem wolumenu zawartych transakcji najmu biur pierwszy kwartał bieżącego roku był nieznacznie słabszy w porównaniu z ostatnimi dwoma latami (popyt w pierwszym kwartale wyniósł 18,3% wartości odnotowanej w 2018 r.). Biorąc jednak pod uwagę transakcje w toku, zainteresowanie najemców utrzymuje się na wysokim poziomie.

Na rynku nieruchomości handlowo-usługowych odnotowujemy nieznaczne spowolnienie. Po gwałtownym wzroście, sieci handlowe stawiają na optymalizację sklepów i dopasowywanie oferty do potrzeb klientów i zmieniającego się otoczenia biznesowego - w szczególności w kontekście wyzwań związanych z rozwojem sprzedaży internetowej. Pomimo stabilnego poziomu popytu, zasoby rynku powierzchni handlowej w Polsce cały czas rosną (obecnie wynoszą ponad 14,8 mln mkw. GLA, a w bieżącym roku powiększą się o kolejne 400 tys. mkw. GLA). Rośnie jednocześnie znaczenie małych obiektów handlowych, zwłaszcza lokalnych centrów handlowych typu convenience do 20 tys. mkw. GLA – stanowią one dwie trzecie podaży planowanej na najbliższe lata. Ponadto wzrost konkurencyjności na rynku handlowym wymusza wprowadzanie zmian jakościowych – stąd rosnąca popularność modernizacji, przebudów oraz nowych konceptów i formatów, które pozwolą przyciągnąć jak największą liczbę klientów.

Perspektywy rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce wyglądają bardzo obiecująco, a szanse przeważają nad potencjalnymi zagrożeniami zewnętrznymi. Sporym wyzwaniem dla deweloperów będą jednak w najbliższym czasie rosnące koszty realizacji inwestycji. Może to spowodować przesunięcie w czasie realizacji niektórych projektów, szczególnie w lokalizacjach, gdzie trudno będzie zapewnić rentowność inwestycji poprzez podniesienie stawek czynszowych, uwzględniając, że przestrzeń do kompresji stóp kapitalizacji na rynku inwestycyjnym powoli się kurczy. Obecnie stopy kapitalizacji dla najlepszych budynków biurowych w Warszawie wynoszą 4,75%, a w miastach regionalnych oscylują w przedziale od 5,7% w Krakowie do 8,25% w Szczecinie. W przypadku obiektów magazynowych najlepsze stopy kapitalizacji mogą osiągnąć 6,5%, przy czym w wyjątkowych przypadkach schodzą poniżej tej wartości”.