Parki handlowe w Europie. Dokąd podążają?

Przeczytaj także: Parki handlowe i nieruchomości convenience w Polsce - obraz rynku

• W Europie Zachodniej parki handlowe powstają przede wszystkim w dużych miastach, inaczej jest w Europie Środkowo-Wschodniej, gdzie na ich lokalizację wybierane są głównie mniejsze miasta oraz przedmieścia
• W minionym roku całkowite zasoby powierzchni europejskich parków handlowych powiększyły się o 2,2%, osiągając tym samym poziom 50,1 mln mkw.
• Intensywny rozwój sprzedaży internetowej przyczynia się do istotnych zmian w handlu tradycyjnym

W minionym roku europejski rynek parków handlowych wzbogacił się o kolejne 995 tys. m kw. nowej powierzchni w parkach handlowych, co względem poprzedniego roku oznacza 15-procentowy spadek. Przewidywania wskazują jednak na stabilność tego segmentu rynku, na co wskazuje chociażby nowa podaż przygotowania na 2019/2020 (1,4 mln mkw.). Wolumen powierzchni dostarczonej na rynek może być jednak jeszcze wyższy dzięki możliwości szybkiej realizacji inwestycji oraz rosnącej liczbie obiektów oferujących do 5 tys. mkw.

Z opublikowanego raportu wynika, że tradycyjny handel ma się bardzo dobrze, ale przechodzi istotną ewolucję ze względu na rozwój sektora e-commerce, co nie pozostaje bez wpływu na podmiejskie obiekty handlowe. Niemniej jednak rynek magazynów handlowych nadal rozwija się prężnie, a głównymi czynnikami przyciągającymi nowych najemców i klientów do parków handlowych są przystępność cenowa, elastyczność i wygoda dokonywania zakupów oraz łatwy dojazd.

W związku z dojrzewaniem rynku parków handlowych obserwujemy zróżnicowanie trendów inwestycyjnych w Europie. W Europie Zachodniej najwięcej obiektów nadal powstaje w największych miastach charakteryzujących się dużym zasięgiem oddziaływania (catchment area) i intensywnym ruchem pieszym. Niektóre sieci handlowe budują jednak także własne nieduże parki handlowe, udostępniając powierzchnie innym markom i na inne cele.

W Europie Środkowo-Wschodniej deweloperzy coraz częściej realizują mniejsze inwestycje, wybierając - oprócz lokalizacji drugo- i trzeciorzędnych - mniejsze miasta i przedmieścia. W krajach takich jak Bułgaria warunki rynkowe ulegają zmianie, wskutek czego sieci handlowe są obecnie zainteresowane ekspansją w miastach drugo- i trzeciorzędnych. To stwarza szanse dla małych i średnich parków handlowych, oferujących łatwy dojazd, przystępne stawki czynszowe i atrakcyjny zestaw najemców.

Z raportu wynika również, że strategie lokalizacyjne najemców wielkopowierzchniowych w niektórych krajach ewoluują i coraz częściej uwzględniają mniejsze lokale na terenach podmiejskich, które umożliwiają łatwiejsze dotarcie do potencjalnych klientów. Jednocześnie transport publiczny zyskuje na znaczeniu w bardzo dużych miastach w porównaniu z transportem samochodowym, a niektórzy konsumenci zwracają coraz większą uwagę na wygodę dokonywania zakupów i bliskość obiektów handlowych.

„Rynek parków handlowych w Europie rozwija się dwutorowo. W Europie Zachodniej stopniowo wkracza on w fazę dojrzałą, a w wielu miastach obserwujemy wystarczającą podaż tego typu obiektów. Z kolei w Europie Środkowo-Wschodniej rynek parków handlowych jest nadal na wczesnym etapie rozwoju. Relatywnie niewystarczająca podaż parków handlowych w regionie w połączeniu z ich możliwością funkcjonowania na terenach o niewielkim zasięgu oddziaływania wskazują na potencjał dalszego wzrostu tego formatu” – mówi Silvia Jodlowski, starszy analityk w firmie Cushman & Wakefield.

Europa Zachodnia

Według stanu na dzień 1 stycznia 2019 roku łączne zasoby powierzchni w parkach handlowych Europy Zachodniej wynosiły 44,4 mln m kw. Największymi rynkami w regionie są Niemcy, Wielka Brytania i Francja, na które przypada ponad 74% powierzchni tego formatu. W latach 2019/2020 deweloperzy dostarczą na rynek Europy Zachodniej łącznie 1,3 mln m kw. nowej powierzchni handlowej, czyli o 21% mniej niż w latach 2018/2019.

Pomimo spowolnienia aktywności deweloperskiej na rynku parków handlowych we Francji o 22% w porównaniu z rokiem 2017, wolumen powierzchni handlowej oddanej do użytku w ubiegłym roku był wyższy od podaży centrów handlowych, która maleje w coraz szybszym tempie (-28%). Ponadto lepiej zaprojektowane parki handlowe nowej generacji zyskują na atrakcyjności w oczach zarówno najemców, jak i odwiedzających. Znajduje to odzwierciedlenie w liczbie realizowanych inwestycji – w budowie znajduje się obecnie 782 tys. m kw. powierzchni w parkach handlowych z planowaną datą otwarcia w latach 2019/2020, co stanowi 54% całkowitej podaży w przygotowaniu na terenie Europie.

Rynek parków handlowych w Wielkiej Brytanii będzie rozwijał się w stabilnym tempie – konsumenci nadal cenią sobie wygodę i łatwy dojazd zapewniane przez podmiejskie lokalizacje handlowe.

W Europie Południowej obserwujemy duże zróżnicowanie trendów. Rok 2018 był wyjątkowo dobry dla Hiszpanii, gdzie oddano do użytku 165 tys. m kw., czyli czterokrotnie więcej niż rok wcześniej. Z kolei w Portugalii aktywność deweloperska zdecydowanie spowolniła.

Europa Środkowo-Wschodnia

Ubiegłoroczna podaż nowej powierzchni handlowej w Europie Środkowo-Wschodniej wyniosła 219 tys. mkw., co stanowi 17-procentowy wzrost w porównaniu z rokiem 2017. Największymi rynkami parków handlowych są nadal Czechy, Rumunia i Polska, w których koncentruje się 66% całkowitych zasobów tego typu powierzchni w regionie. Z raportu wynika, że rośnie zainteresowanie inwestycjami w lokalne parki handlowe, obsługujące wyłącznie miasta, w których się znajdują, lub najbliższy region.

Największą aktywność deweloperską odnotowano w Rumunii, gdzie oddano do użytku 76 tys. m kw. nowej powierzchni w parkach handlowych. Pod względem wielkości jest to rynek porównywalny do czeskiego, ale z uwagi na dwukrotnie większą liczbę ludności wskaźnik nasycenia parkami handlowymi utrzymuje się na niższym poziomie.

Tempo rozwoju parków handlowych w Polsce przyspieszyło w ostatnich dwóch latach. W 2018 roku do użytku oddano ok. 74 tys. m kw. nowej powierzchni w obiektach tego formatu, które są coraz częściej pozycjonowane w sposób umożliwiający przyciągnięcie klientów – to wzrost o 21% w ujęciu rocznym. Rynek parków handlowych rozwija się dynamicznie także na Słowacji, między innymi dzięki popytowi ze strony konsumentów w mniejszych miastach i na przedmieściach, którzy poszukują obiektów oferujących większą wygodę dokonywania zakupów.

„Osłabienie popytu konsumenckiego i rosnące koszty zmuszają sieci handlowe do eksperymentowania z nowymi formatami i konceptami, a parki handlowe stanowią korzystną opcję dla wielu operatorów. Niższe czynsze i koszty eksploatacyjne oraz większa elastyczność aranżacji powierzchni to główne czynniki, które przyciągają zainteresowanie sieci handlowych. Rynek handlowy spowalnia, ale udział parków handlowych w łącznej podaży powierzchni wzrósł. W całej Europie deweloperzy i właściciele obiektów handlowych eksperymentują z różnymi formatami, aby nadążyć za zmieniającym się popytem konsumenckim. W czasach niepewności ekonomicznej parki handlowe okazały się być efektywną alternatywą dla centrów handlowych, ale aby odnieść sukces, wynajmujący muszą skuteczniej zachęcać klientów do ich odwiedzania. Można to osiągnąć poszerzając skład najemców o kolejnych operatorów lokali gastronomicznych i sieci odzieżowe oraz rozbudowując ofertę rozrywkową” – dodaje Silvia Jodlowski.

„Parki handlowe to dynamicznie rozwijający się format nieruchomości handlowych w Polsce. Udział tego sektora w ogólnej podaży w naszym kraju wynosi obecnie około 8-9%. Możemy jednak oczekiwać, że liczba ta będzie rosła z roku na rok. Dla porównania w krajach Europy Zachodniej udział parków handlowych średnio przekracza 20%.
W Polsce w minionym roku wybudowano około 74.000 mkw. powierzchni w tym formacie, co stanowiło około 19% rocznej podaży nowoczesnej powierzchni handlowej, w 2019 ten udział wyniesie się już prawie 25%. Powstają głównie niewielkie obiekty o powierzchni poniżej 10.000 mkw. najczęściej na obrzeżach dużych aglomeracji i na rynkach o populacji poniżej 100.000 mieszkańców, czyli tam gdzie nasycenie powierzchnią handlową jest najniższe.

Klienci cenią łatwość i wygodę dokonywania zakupów w tego typu obiektach, a najemcy stosunkowo niskie koszty, elastyczność w planowaniu powierzchni i proste rozwiązania logistyczne” – mówi Małgorzata Dziubińska, Associate Director w dziale Doradztwa i Badań Rynkowych, Cushman & Wakefield.