Śródmieście, Wola i Mokotów. Gwiazdy rynku biurowego Warszawy

Przeczytaj także: Popyt na biura w Warszawie jest stabilny

W opracowanym przez Walter Herz raporcie znalazło się m.in. miejsce dla wskazania czynników, które przesądzają o poziomie stawek za nieruchomości biurowe w Warszawie, kosztów eksploatacyjnych za wynajem biur w poszczególnych dzielnicach stolicy oraz zestawienia wysokości opłat w zależności od standardu, jaki oferują poszczególne obiekty. Autorzy raportu pochylili się również nad rozwojem inwestycji w poszczególnych rejonach Warszawy oraz tendencjach, które wywierają wpływ na taki, a nie inny obraz warszawskiego ryku biurowego.

Z wyliczeń analityków Walter Herz wynika, że od 2012 roku średnioroczne tempo wzrostu stołecznych zasobów biurowych sięgało 6,5 proc. Przed siedmioma laty Warszawa oferowała najemcom tylko 3,69 mln mkw. nowoczesnych powierzchni biurowych, dziś jest to już 5,65 mln mkw., a więc pięć razy więcej niż mają do zaproponowania rozwinięte rynki Krakowa czy Wrocławia. Co roku na warszawski rynek wchodzi kilkanaście nowych biurowców. Ogromny potencjał inwestycyjny Warszawy potwierdza choćby ilość projektów, które aktualnie realizowane są w mieście. W aglomeracji powstaje prawie 800 tys. mkw. powierzchni biurowych, podczas gdy w Krakowie 250 tys. mkw., a we Wrocławiu około 200 tys. mkw.

Trzy czwarte biur w trzech dzielnicach

Centra biznesowe rozwijają się przede wszystkim w trzech warszawskich dzielnicach, w Śródmieściu, na Woli i Mokotowie. W tych trzech dystryktach skupione jest łącznie aż trzy czwarte warszawskich biur (73 proc.). Jak podaje raport Walter Herz, w warszawskim Śródmieściu znajduje się 26 proc. spośród wszystkich stołecznych biurowców, na Mokotowie - 23 proc., a na Woli, która najszybciej się rozwija - 17 proc. budynków biurowych.

W rejonie ronda Daszyńskiego trwa budowa największych inwestycji w mieście, jak Warsaw Unit, Warsaw Hub, Skyliner, Generation Park, czy Mennica Legacy Tower. Po zakończeniu ich realizacji, w tym kilku drapaczy chmur, obszar ten stanie się jednym z największych centrów biznesowych w kraju. Jego ozdobą będzie, położony w południowo-zachodniej części dzielnicy Varso, kompleks w którym powstanie najwyższy budynek w Unii Europejskiej.

Po ukończeniu aktualnych budów Wola osiągnie podaż 1,4 mln mkw. powierzchni, większą od dzisiejszych zasobów biurowych Krakowa, czy Wrocławia. Dzielnica będzie oferowała podobną ilość powierzchni, jaką dysponuje dziś Służewiec Przemysły, gdzie mieści się największe zagłębie biurowe w Polsce, które teraz zachęca najemców głównie niższymi stawkami czynszowymi niż w Śródmieściu i na Woli.

Dominują obiekty o powierzchni 5-20 tys. mkw.

Z analizy Walter Herz wynika, że średnia powierzchnia budynku biurowego w Warszawie wynosi 11,4 tys. mkw. Przeszło połowa warszawskich biur mieści się w obiektach o powierzchni od 5 tys. mkw. do 20 tys. mkw. Biurowce o powierzchni od 20 tys. mkw. do 30 tys. mkw. odpowiadają tylko za 15 proc. podaży. Ale już ponad jedną czwartą powierzchni skupiają obiekty o powierzchni przekraczającej 30 tys. mkw., których wśród stołecznych biurowców jest tylko 7 proc. Jedna trzecia budynków biurowych w mieście ma powierzchnię mniejszą niż 5 tys. mkw. i jest w nich zaledwie 8 proc. stołecznych biur.

Zróżnicowanie jakości oferowanej w Warszawie powierzchni biurowej przekłada się na dużą rozpiętość stawek czynszowych. - Najdroższe powierzchnie na warszawskim rynku są blisko czterokrotnie droższe od najtańszych oferowanych biur. Podobnie jest z kosztami eksploatacyjnymi, najwyższe stawki są ponad trzykrotnie większe w porównaniu z najniższymi – informuje Bartłomiej Zagrodnik, Partner Zarządzający w Walter Herz.

Ekspert zauważa, że w ostatnich latach widoczne są zmiany wysokości czynszów w mieście. - Po spadku stawek w latach 2012-2015, możemy obserwować wzrost cen w dzielnicach centralnych. Powodem podwyżek jest utrzymujący się na rekordowo wysokim poziomie popyt na powierzchnie i niewspółmiernie wolno do zapotrzebowania rosnąca podaż. Sytuacja może ulec zmianie w przyszłym roku, w którym planowane jest oddanie 400 tys. mkw. powierzchni biurowych, połowy z budowanych teraz w Warszawie. Boom inwestycyjny, którego jesteśmy świadkami napędzają m.in. atrakcyjne na tle rynków europejskich stopy zwrotu notowane w Warszawie. W przypadku projektów zlokalizowanych w centrum miasta utrzymują się one w okolicy 5 proc., a w strefach poza nim osiągają poziom nawet 9 proc. - przyznaje Bartłomiej Zagrodnik.

Średnio ponad 15 euro/mkw./mies.

Według danych zawartych w raporcie Walter Herz, średnia wysokość czynszu w warszawskich biurowcach wynosi 15,41 EUR/mkw./mies. Najtańsze powierzchnie biurowe oferowane w mieście można wynająć od 7 EUR/mkw./mies., ale obiekty ze stawkami poniżej 10 EUR/mkw./mies. stanowią zaledwie 2 proc. W jednej czwartej budynków biurowych w Warszawie czynsz nie przekracza 12,5 EUR/mkw./mies. Za powierzchnie w najdroższych biurowcach trzeba zapłacić blisko 27 EUR/mkw./mies.

Wysokość kosztów eksploatacyjnych również jest bardzo zróżnicowana, stawki mieszczą się w przedziale od 11 PLN/mkw./mies. do 29,5 PLN/mkw./mies. W co czwartej nieruchomości koszty eksploatacyjne nie przekraczają 17 PLN/mkw./mies., a w blisko 25 proc. budynków wynoszą ponad 21 PLN/m kw./mies. Średni koszt w Warszawie to około 19 PLN/mkw./mies.

Realny wpływ na koszty związane z funkcjonowaniem obiektu ma coraz powszechniejsze stosowanie technologii oraz rozwiązań pro-ekologicznych. Budynki posiadające certyfikat charakteryzują się kosztami eksploatacyjnymi niższymi od obiektów, które ich nie posiadają o blisko 4,5 proc. w przypadku BREEAM oraz blisko 9 proc. w przypadku certyfikacji LEED.

Najwięcej pustych biur na Mokotowie

W Warszawie certyfikaty BREEAM posiada 27 proc. biurowców, a LEED około 10 proc. Zwykle mogą się nimi pochwalić największe obiekty, co sprawia że ponad połowa powierzchni biurowej na warszawskim rynku jest certyfikowana.

Chłonność stołecznego rynku osiągnęła poziom, który nie był dotąd notowany. W ubiegłym roku w Warszawie wynajęte zostało ponad 850 tys. mkw. powierzchni biurowych, podczas gdy w Krakowie ponad 200 tys. mkw., a we Wrocławiu 150 tys. mkw. Zainteresowanie warszawskimi biurami przekłada się na spadek poziomu pustostanów. Wskaźnik powierzchni niewynajętych obniżył się już do średniego poziomu 8,7 proc. Najmniej wolnych biur jest w centrum - 5,2 proc. i w pobliżu Alei Jerozolimskich - 6,7 proc. Na Mokotowie, w rejonie Służewca do wzięcia jest natomiast 18,2 proc. powierzchni, a w okolicy ulicy Żwirki i Wigury - blisko 17 proc.