Coworking rośnie w całej Europie, Warszawa na czele stawki

Przeczytaj także: 239 000 mkw. powierzchni flex w Polsce w ciągu 4 lat

Warszawa w europejskie czołówce coworkingu

Na europejskim rynku powierzchni coworkingowych wyraźnie zaznacza się dominacja trzech miast. Są to Londyn, Paryż i Warszawa. W minionym roku na rynku stołecznym Wielkiej Brytanii pojawiło się aż 70 nowych obiektów, ulokowanych głównie na terenie City i West Endu, czyli w cieszących się sławą dzielnicach biznesowych. W Paryżu zawarto z kolei 28 umów najmu, opiewających na łączną powierzchnię 117 866 mkw., co względem poprzedniego roku oznacza wzrost na poziomie 19%. Transakcje koncentrowały się niemal wyłącznie na powierzchniach położonych w centrum miasta i na terenie dzielnic biznesowych. W Warszawie grono operatorów powierzchni coworkingowych składa się zarówno z uznanych, międzynarodowych graczy, jak i mniejszych, lokalnych podmiotów oraz marek własnych deweloperów biurowych.

Po fali silnego popytu ze strony marek coworkingowych w 2017 roku, rynek warszawski nadal podlegał strukturyzacji w 2018 r. – zawarto umowy najmu na ok. 110 tys. mkw. elastycznych powierzchni biurowych. Większość konceptów coworkingowych można znaleźć w klastrach biurowych: Warszawskie CBD stanowiło 32% umów najmu w 2018 r. (w mkw.), Śródmieście 45%, zaś podstrefa Mokotów - Służewiec 9%. W Warszawie większość centrów coworkingowych powstało w budynkach klasy A. Oznacza to, że ta szybka ekspansja w wielu lokalizacjach idzie w parze z poprawą jakości dostępnych powierzchni.

Dynamicznie rozwijający się rynek europejski w 2018 r.

Powierzchnia przestrzeni coworkingowych w Europie i ich średnia wielkość wzrosła. Londyn pozostaje kluczową europejską lokalizacją, dzięki zwiększaniu podaży o ponad 180 000 mkw. nowej powierzchni coworkingowej (+13% w stosunku do 2017 r.). Spośród 18 analizowanych miast europejskich, Wiedeń, Mediolan, Kolonia i Dublin odnotowały szczególnie szybkie tempo rozwoju tego sektora. W Wiedniu i Mediolanie zanotowano rekordowe wyniki, odpowiednio 30 365 mkw. oraz 38 211 mkw. nowej powierzchni współdzielonej, co oznacza wzrost o 449% i 294% w porównaniu z 2017 rokiem. W 2018 r. w Kolonii zawarto sześć umów na łączną powierzchnię 29 200 mkw. (+161% w stosunku do 2017 r.). Wreszcie, 8 umów najmu o łącznej powierzchni 43 338 mkw. (+122% w porównaniu do 2017 r.) wzmocniło rynek dubliński, na którym średnia wielkość transakcji wyniosła 5 417 mkw.

Powierzchnia biur elastycznych rośnie

W 2018 r. zaobserwować można było tendencję do wynajmu większych lokali, szczególnie w Wiedniu, gdzie średnia transakcja w odniesieniu do powierzchni lokali o wynosiła ok. 5 000 mkw. (+83% w stosunku do 2017 r.). Wynikało to w dużej mierze z pojawienia się na rynku dużych globalnych graczy, którzy czują się komfortowo w przestronnych powierzchniach. W Amsterdamie transakcje w 2018 r. dotyczyły powierzchni wynoszącej średnio 3500 mkw. (+ 29% w porównaniu z 2017 r.). Tymczasem w Madrycie wielkość przeciętnego lokalu coworkingowego wyniosła 2701 mkw., co stanowi wzrost o 10% w stosunku do 2017 roku.

Po gwałtownym wzroście liczby powierzchni współdzielonych w ostatnich latach, która skoczyła z około 1000 na całym świecie do ponad 18 000 obecnie, rynek powinien się ustabilizować lub nawet skonsolidować w niektórych miejscach. Biorąc pod uwagę fakt, że w 2018 r. jedna czwarta przestrzeni coworkingowych na całym świecie była jeszcze nieopłacalna, rynek musi się zastanowić i ewoluować w nadchodzących latach. O ile firmy wykorzystujące model współdzielenia powierzchni biurowych korzystają z oferowanej przez niego elastyczności, same marki coworkingowe podpisują umowy leasingowe bez klauzuli break option, przyznającej prawo do wypowiedzenia umowy najmu przed zakończeniem okresu, na jaki była zawarta. Jednocześnie muszą zapewnić rentowność swoich modeli w dłuższej perspektywie czasowej. Ponadto, niezależni gracze nieposiadający środków do mierzenia się z dużymi markami są niejako zmuszeni do pozycjonowania się w określonych segmentach. Jednakże trend w kierunku nowych form współpracy i coworkingu jest obecnie stałym elementem rynku usług – komentuje Richard Malle, Global Head of Research, BNP Paribas Real Estate.

Kierunek Londyn, Paryż i Warszawa

Londyn

Sektor przestrzeni współdzielonej i biur serwisowanych znacznie rozwinął się w ostatnich latach w centrum Londynu. W 2018 r. około 183 tys. mkw. (+13% w porównaniu z 2017 r.) zostało wynajęte operatorom biur coworkingowych i serwisowanych. W podziale na poszczególne rynki wewnątrz samego Londynu, dużym zainteresowaniem cieszyły się City (40% umów najmu obejmujących elastyczną powierzchnię biurową w mkw.. w 2018 r.), West End (28%) i Midtown (17%). Popyt generowany jest przez najemców poszukujących miejsc pracy, które oferują elastyczność w wynajmie przy jednoczesnej oszczędności kosztów. Biorąc pod uwagę fakt, iż do pewnego stopnia zarówno mniejsi, jak i więksi najemcy rozważają mniej tradycyjną powierzchnię, inwestorzy będą musieli zmienić sposób, w jaki ich budynki i powierzchnie są wprowadzane na rynek. Może to obejmować zmiany takie jak skrócenie okresu najmu, zwiększenie zachęt lub działanie jako usługodawca a nie dostawca powierzchni. Wynajmujący, którzy chcą podążać za tym trendem, obecnie postrzegają wynajem powierzchni operatorów biur serwisowanych w mniejszym stopniu jako "ostatnią deskę ratunku", a w większym stopniu jako dodatkowe udogodnienie dla większych najemców już znajdujących się w budynku.

Paryż

We Francji sektor powierzchni coworkingowych początkowo zanotował spadek, lecz niedługo po tym okazał się być realnym wzmocnieniem dla rynku nieruchomości biurowych – w 2018 r. zawartych zostało 28 umów najmu o łącznym wolumenie ok. 118 tys. mkw. (+19% w stosunku do 2017 r.). Na rynku paryskim pojawiło się już wiele inwestycji ze strony firm krajowych i międzynarodowych. Niemniej jednak podaż pozostaje bardzo skoncentrowana. W szczególności paryskie CBD w 2018 r. reprezentowało ponad 53% podpisanych umów najmu na powierzchnie współdzielone, 40% poza CBD w Paryżu i 2,5% w dzielnicy biznesowej La Défense. Rynek coworkingowy w dalszym ciągu ewoluuje i staje się coraz bardziej profesjonalny. Firmy bazujące na zasadzie współdzielenia powierzchni wynajmują coraz większe lokale i wprowadzają strategie skierowane zarówno do samozatrudnionych, jak i do większych grup.