Popyt na magazyny nie maleje

Przeczytaj także: Po powierzchnie magazynowe tylko do Polski. Czechy mocno w tyle

Popyt

Popyt na magazyny dostrzegalny był niemal w całej Polsce. Zanotowane w I połowie br. zapotrzebowanie przekroczyło 1,6 miliona mkw. Dość interesujące jest to, że na ten pokaźny wynik złożyły się nie spektakularne umowy, ale szereg transakcji średniej wielkości. Popyt netto, uwzględniający nowe umowy oraz ekspansje, osiągnął poziom 1,1 mln mkw.

W pierwszym półroczu zaobserwowaliśmy spadek udziału nowych umów i ekspansji w całkowitym popycie. Natomiast blisko 350 000 mkw. zostało wynajętych w ramach renegocjacji kontraktów. Jednym z czynników tej sytuacji był bez wątpienia kończący się okres umów najmu podpisanych w latach 2013-2014, kiedy rynek przeżywał okres wzmożonego rozwoju - mówi Tomasz Mika, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych JLL w Polsce.

80% popytu netto wygenerowali w I połowie br. najemcy logistyczni, sieci handlowe oraz lekka produkcja.

Popyt na powierzchnie magazynowe był widoczny w całym kraju, a największą aktywność najemców zarejestrowaliśmy w Okolicach Warszawy, gdzie podpisano umowy na łącznie 460 000 mkw., we Wrocławiu – 276 000 mkw. oraz Polsce Centralnej – 216 000 mkw. Z kolei na rynkach spoza Wielkiej Piątki popyt brutto sięgnął 240 000 mkw., z czego na nowe umowy przypadło 186 000 mkw. Coraz bardziej widać rozwój Kielc, Podkarpacia czy Białegostoku. Deweloperzy zabezpieczają tam kolejne grunty pod przyszłe projekty- podkreśla Maciej Kotowski, Analityk Rynku, JLL.

Podaż – o krok od 17 milionów mkw.

Utrzymujące się od kilku kwartałów wysokie wyniki popytowe znajdują odzwierciedlenie we wzmożonej aktywności na rynku deweloperskim.

Od stycznia do czerwca do użytku oddano ponad 1,1 mln mkw. i było to historycznie najlepsze I półrocze pod względem nowej powierzchni na rynku. W rezultacie, całkowita podaż powierzchni magazynowej w Polsce osiągnęła poziom 16,9 mln mkw. – mówi Maciej Kotowski, Analityk Rynku, JLL.

Liderem pod względem wolumenu nowej podaży pozostaje Polska Centralna, gdzie w I poł. 2019 ukończono ponad 250 000 mkw. Był to najszybciej rozwijający się rynek w Polsce,którego zasoby przez ostatni rok powiększyły się o ponad 35%.

Na koniec I półrocza w budowie pozostawało 2,2 mln mkw., z czego 86% realizowanych powierzchni przypadało na największe lokalizacje – Górny Śląsk, Wrocław, Polskę Centralną, Warszawę oraz Poznań. Warto zaznaczyć, że deweloperzy są pewni polskiego rynku, co potwierdza wolumen powierzchni budowanej spekulacyjnie, której udział wyniósł 45%. Jest to szczególnie widoczne w największych aglomeracjach – ponad 270 000 mkw. powstawało spekulacyjnie na Górnym Śląsku, około 175 000 mkw. w Warszawie oraz we Wrocławiu i 140 000 mkw. w Polsce Centralnej. Duże, niezabezpieczone umowami inwestycje znaleźć można także w Trójmieście, Szczecinie, Krakowie i na Kujawach – zaznacza Tomasz Mika, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych JLL w Polsce.

Pustostany i czynsze

Wzrost powierzchni budowanej spekulacyjnie doprowadził do nieznacznego wzrostu wskaźnika powierzchni niewynajętej. Średni współczynnik pustostanów w Polsce wyniósł 6,3% na koniec I półrocza (5,7% w I kw.). Sytuacja ta może szybko ulec zmianie, gdyż niewynajęte powierzchnie są na bieżąco wchłaniane dzięki dużemu zapotrzebowaniu ze strony najemców. Dobrym przykładem jest Białystok, gdzie wskaźnik pustostanów spadł z 36% do 22% w okresie jednego kwartału.

W I kw. najemcy mogli zaobserwować stopniowy wzrost czynszów, który nadal ograniczany jest jednak przez dynamiczną nową podaż. Wzrost odczuwalny był szczególnie w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu, Szczecinie oraz w Opolu i w województwie lubuskim. Najwyższy czynsz w strefie Warszawa Okolice wzrósł do poziomu 3,8 euro/mkw./miesiąc. Najdroższym rynkiem pozostaje Warszawa Miasto, gdzie czynsze bazowe wahają się pomiędzy 4,3 a 5,25 euro/mkw./miesiąc. Natomiast najbardziej atrakcyjne czynsze oferowane są w podmiejskich magazynach typu big-box w Polsce Centralnej (2,6 – 3,2 euro/mkw./miesiąc).

Rynek inwestycyjny

Wartość sfinalizowanych w okresie od stycznia do czerwca transakcji kupna/sprzedaży obiektów magazynowych i logistycznych sięgnęła 374 mln mkw. To historycznie najlepsze I półrocze pod względem aktywności inwestycyjnej, a uwagę zwraca napływ kapitału azjatyckiego, szczególnie z Korei Południowej. Spodziewamy się utrzymania zainteresowania polskim rynkiem w nadchodzących miesiącach, czego odzwierciedleniem są toczące się transakcje, których przedmiotem są zarówno pojedyncze obiekty, jak portfele nieruchomości – podsumowuje Tomasz Puch, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych, JLL.

Największe transakcje inwestycyjne w I półroczu to kupno Amazon we Wrocławiu i Eurocash w Koninie przez Hines/Mirae od Blackstone za 130 mln euro, centrum dystrybucyjnego Zalando Lounge przez Hines/IGIS AM od Hillwood (85 mln euro) oraz Castoramy w Strykowie przez Tritax od Panattoni (55 mln euro).

Stopy kapitalizacji dla obiektów magazynowych typu prime wynoszą 6,25% z tendencją spadkową do poziomu poniżej 6%, dla najlepszych, długoterminowo wynajętych projektów znacznie poniżej 5%, a dla obiektów miejskich w Warszawie 5,5%.