Nieruchomości komercyjne: jak zachowują się stopy kapitalizacji?

Przeczytaj także: Nieruchomości komercyjne: stopy kapitalizacji raczej w górę niż w dół

• Na rynku powierzchni magazynowych i logistycznych stopy kapitalizacji pikowały o 2 punkty bazowe, w sektorze powierzchni handlowych i biurowych ich poziom jest niezmienny
• W ujęciu rocznym dostrzegalny jest wzrost czynszów za biura i magazyny
• Na 1/5 rynków odnotowano spadek czynszów za powierzchnie handlowe; prognozy wskazują, że do końca roku spadki widoczne będą już na jednej czwartej rynków

Czynsze za magazyny podskoczyły o 0,6% w ujęciu kwartalnym i o 2,8% w ujęciu rok do roku. Tak wysokiego wskaźnika wzrostu nie widzieliśmy od marca 2008 roku. Największą dynamikę wzrostu zarejestrowano na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej, gdzie stawki czynszowe wzrosły o 4,4% w Budapeszcie i o 2,7% w Warszawie. Hamburg w Niemczech również odnotował znaczący wzrost czynszów (o 3,4% w ciągu kwartału), do czego przyczyniły się zarówno niewystarczająca podaż, jak i silny popyt wynikający z optymalizacji funkcjonowania sieci dystrybucji.

Nigel Almond, dyrektor zespołu ds. analiz danych w firmie Cushman & Wakefield, powiedział:

„Wysoki popyt wśród najemców spowodował spadek stóp kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości logistycznych w Europie o 2 punkty bazowe, wskutek czego średnia ważona stopa kapitalizacji dla najwyższej klasy obiektów osiągnęła nowy, rekordowo niski poziom 5,66%. W większości regionów, na czele z krajami Europy Środkowej i Wschodniej, gdzie odnotowaliśmy najwyższy wzrost stawek za wynajem, stopy kapitalizacji zmniejszyły się nieznacznie w ciągu kwartału. Przed końcem roku spodziewamy się dalszych spadków na jednej trzeciej rynków, na których niskie koszty finansowania i korzystne warunki na rynku najmu przyczyniają się do wzrostu czynszów i kompresji stóp kapitalizacji”.

Pomimo bardzo korzystnych warunków panujących na rynkach najmu, stopy kapitalizacji dla najwyższej klasy nieruchomości biurowych nie wzrosły, pozostając na najniższym poziomie (4,35%) od czerwca 2002 roku, czyli od początku prowadzenia statystyk. Czynsze za powierzchnie biurowe wzrosły w ujęciu kwartalnym o 1,1%, osiągając roczny wzrost na poziomie niemal 3,3%, co wskazuje na najwyższą dynamikę wzrostu od roku 2012. Lokomotywą wzrostów pozostają Niemcy, gdzie czynsze poszły w górę o 2,4% w ujęciu kwartał do kwartału, a liderami wzrostów były Berlin (5,7%) i Frankfurt (3,4%) ze względu na silny popyt i ograniczoną podaż budynków klasy A. Na mniejszych rynkach takich jak Lizbona (4,8%) i Dublin (4,2%) także odnotowano wysokie wzrosty w ujęciu kwartalnym.

Spadki stóp kapitalizacji odnotowano łącznie na czternastu rynkach. Najwyższy spadek (o 35 punktów bazowych) do poziomu 3,5% zarejestrowano w dzielnicy Zuidas w Amsterdamie. Z kolei w Antwerpii, Bratysławie, Bukareszcie i Hadze stopy kapitalizacji zmniejszyły się o 25 punktów bazowych. Wzrosły natomiast na kilku rynkach - w londyńskim City o 25 punktów bazowych do poziomu 4,25%. Do końca roku spadki spodziewane są na mniejszej liczbie rynków, ale średnia stopa kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości w Europie może jeszcze się zmniejszyć.

Wraz ze spadkiem obrotów w handlu detalicznym w strefie euro oraz zmianą przyzwyczajeń zakupowych konsumentów i związanym z tym wzrostem sprzedaży przez internet, główne ulice handlowe w Europie zaczynają odczuwać schłodzenie koniunktury. Czynsze spadły o 0,6% w ciągu kwartału i o 0,9% w ujęciu rok do roku, co stanowi największy roczny spadek od 2009 roku. Łącznie na dziewięciu rynkach odnotowano spadki czynszów w drugim kwartale, przy czym najwyższy, 12 procentowy spadek miał miejsce w Bristolu. Jedynie dwa z 46 rynków – Sofia i Wiedeń – zarejestrowały wzrost stawek czynszowych o odpowiednio 3,8% i 1,3%.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości przy głównych ulicach handlowych nie wzrosły w ciągu kwartału. Średnia stopa w Europie utrzymuje się na poziomie 4,22%, przy czym na większości rynków (41 z 46) nie odnotowano żadnych zmian. W Sofii stopy kapitalizacji spadły o 25 punktów bazowych do poziomu 7,5%, a w Budapeszcie również odnotowano niewielki spadek (o 15 punktów bazowych do 4,6%), co odzwierciedla siłę i stabilność tego rynku, na którym czynsze wzrosły o 7% w porównaniu z rokiem ubiegłym. Ogólna prognoza dla rynku nieruchomości handlowych nie napawa zbyt dużym optymizmem - do końca roku na dwunastu rynkach spodziewany jest spadek czynszów najmu. Według prognoz firmy Cushman & Wakefield, stopy kapitalizacji będą podążać za tym trendem, przy czym na jednej trzeciej rynków przed końcem roku 2019 mogą one wzrosnąć.

Soren Rodian Olsen, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych w Polsce, Cushman & Wakefield, dodał:

„Na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej czynsze za powierzchnie biurowe utrzymują się na stabilnym poziomie, natomiast w przypadku sektorów handlowego i logistycznego rosną w najważniejszych lokalizacjach. W skali całej Europy – z wyjątkiem krajów Beneluksu – stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości uległy największej kompresji w ujęciu zarówno kwartalnym, jak i rocznym w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, ale są nadal atrakcyjne w porównaniu z głównymi rynkami. Przewidujemy, że stopy kapitalizacji będą nadal zmniejszały się na rynku nieruchomości biurowych w Warszawie i najlepszych obiektów logistycznych w całym kraju".