Drugorzędne nieruchomości handlowe stracą na wartości

Przeczytaj także: Inwestycje w nieruchomości komercyjne w CEE głównie nad Wisłą

Jeżeli chodzi o inwestycje w nieruchomości komercyjne, to nasz kraj zasłużył sobie na miano lidera regionu CEE. Warunki inwestowania na rynku nieruchomości ulegają stopniowej poprawie, a istotne z punktu widzenia inwestorów wskaźniki obrazujące sentymenty najemców utrzymują się na zadowalającym poziomie +7 i +13. Warto przy tym podkreślić, że wyniki obu wskaźników Occupier and Investment Sentiment są obecnie nieco niższe od zanotowanych przed pół roku, co może dowodzić, że mamy właśnie do czynienia z niewielkim łagodzeniem ogólnej dynamiki rynku.

W Polsce poszczególne sektory rynku nieruchomości komercyjnych rozwijają się nawet szybciej niż do tej pory. W II kwartale br. dostępność nieruchomości w sektorze biurowym i przemysłowym (pod względem salda netto) rosła najszybciej od 2015 r. Zdecydowanie największą popularnością cieszą się nadal nieruchomości biurowe. Respondenci objęci badaniem RICS Poland Commcercial Property znów zgłosili wzrost aktywności deweloperskiej, choć mniejszy niż w I kwartale 2019 r.

Sektory biurowy i przemysłowy w dalszym ciągu przyciągają spore zainteresowanie inwestorów. W II kw. roku nastąpił również niewielki wzrost popytu ze strony inwestorów na nieruchomości handlowe, chociaż w okresie tym zapytania ze strony międzynarodowych nabywców utrzymywały się na stosunkowo płaskim poziomie w całym sektorze.

Po przeanalizowaniu wyników badań widać, że niewielka różnica we wzroście aktywności deweloperskiej między dwoma kwartałami 2019 roku jest w dużej mierze spowodowana spadkiem nowej działalności budowlanej w sektorze nieruchomości handlowych, podczas gdy w niemal wszystkich innych obszarach aktywność inwestycyjna rośnie. Analizy RICS potwierdzają panujące trendy na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. W nadchodzącym roku przewidywany jest solidny wzrost cen czynszów płaconych za najlepsze biura wysokiej klasy oraz za nieruchomości przemysłowe.

— Uwzględniając liczbę obecnie toczących się negocjacji jest bardzo prawdopodobne, że będziemy mieć w Polsce kolejny dobry rok pod względem wolumenu inwestycji. Na tak pozytywny wynik mają wpływ głównie dynamicznie rozwijający się sektor biurowy i magazynowy. Również sektor handlowy, niejako wbrew przewidywaniom, był stabilny osiągając drugie miejsce w zakresie wolumenu inwestycji w I półroczu tego roku. — tłumaczy Izabela Mucha, MRICS, Head of Valuation CEE w BNP Paribas Real Estate. Tendencję spadkową wykazuje aktualnie sektor drugorzędnych nieruchomości handlowych, w którym przewidywany jest spadek czynszów o -3,5 proc., ale jak zapewnia Izabela Mucha: — Sektor nieruchomości handlowych, w zakresie tzw. „secondary assets”, jest jedynym sektorem, w którym spodziewane są spadki.

W dłuższej perspektywie wartości kapitałowe na rynku drugorzędnych nieruchomości handlowych w Polsce ulegną dalszemu osłabieniu: saldo netto - 52 proc. każe oczekiwać rosnącej dynamiki spadków po upływie dwunastu miesięcy.

Oczekiwania dotyczące wartości kapitału wskazują na dalszy wzrost na rynku nieruchomości komercyjnych we wszystkich głównych sektorach, nawet jeśli kwartalne prognozy dotyczące poszczególnych z nich przewidują zmniejszenie oczekiwanych wartości na 2020 rok. Zdecydowanie najlepiej rozwija się w Polsce sektor biurowy i przemysłowy.

— Silne fundamenty rynku najmu w sektorze biurowym jak i magazynowym, połączone ze stabilnymi i atrakcyjnymi warunkami kredytowymi za sprawą niskich stóp procentowych oraz możliwość dodatkowych korzyści z transakcji tzw. hedgingu walutowego, tworzą dobre podstawy do dalszych inwestycji w naszym regionie, w drugiej połowie roku — ocenia Izabela Mucha.

„Najnowsze badania RICS w pełni potwierdzają obecnie panujące trendy na rynku nieruchomości komercyjnych. Polska w I połowie 2019 roku była liderem w zakresie inwestycji w nieruchomości komercyjne w regionie CEE. W naszym kraju zainwestowano ok. 2.7 mld euro, na drugim miejscu ulokowały się Czechy z kwotą 1,7 mld euro, na kolejnych Węgry ok 0,7 mld euro oraz Rumunia ok. 0,3 mld euro. Uwzględniając liczbę obecnie toczących się negocjacji jest bardzo prawdopodobne, że będziemy mieć kolejny dobry rok pod względem wolumenu inwestycji w Polsce. Na tak pozytywny wynik wpływ głównie mają dynamicznie rozwijający się sektor biurowy i magazynowy. Również sektor handlowy niejako wbrew przewidywaniom, był stabilny osiągając 2 miejsce w zakresie wolumenu inwestycji w I półroczu tego roku.

Największym zainteresowaniem w ostatnich 6 miesiącach cieszyły się nieruchomości biurowe. W badanym okresie sprzedano ok. 50 biurowców za łączną kwotę 1.7 miliarda euro (w tym 1,1 miliarda w 2 kwartale), co stanowiło ok 60% całkowitego wolumenu. Do największych transakcji w 2 kwartale należały: sprzedaż przez HB Reavis dwóch warszawskich budynków West Station I & II za kwotę 190 mln euro na rzecz Malezyjskiego funduszu Mapletree oraz portfelowa transakcja zakupu przez Henderson Park 70% udziału w 11 budynkach EPP (O3 Business Park I&II w Krakowie, Malta Office Park w Poznaniu oraz Symetris Business Park I&II w Łodzi). Za tak dobrą kondycję tego sektora odpowiada utrzymujący się dodatni popyt na rynku najmu, zwłaszcza w nowo wybudowanych obiektach, co zauważamy również w ankiecie RICS.

W sektorze handlowym zainwestowano ok 452 mln euro, co stanowiło ok. 17% udziału w rynku. W samym 2 kwartale była to kwota 414 mln z 15% udziałem. Nadal obserwujemy zainteresowanie inwestorów mniejszymi projektami (parkami handlowymi czy też centrami zakupów codziennych tzw. „convenience stores”). Do największych transakcji w 2 kwartale należały m.in. kolejne 4 centra handlowe M1 z zakupionego przez EPP w ubiegłym roku portfela Chariot Top Group B.V. za kwotę ok. 222 mln euro położone w Bytomiu, Częstochowie, Radomiu i Poznaniu oraz Galeria Leszno sprzedana przez Blackstone za kwotę ok. 70 mln euro. Jednak prognoza w tym sektorze na kolejne półrocze, co potwierdzają również badania RICS jest bardziej umiarkowana. Jest to spowodowane głównie transformacją tego sektora w zakresie e-commerce i obostrzeń dotyczących handlu w niedziele. Warto jednak dodać, że rynek nowoczesnego handlu w Polsce pozostaje w relatywnie dobrej kondycji, głównie za sprawą sprzyjającej koniunktury gospodarczej w kraju, rosnącej zamożności konsumentów oraz wciąż niskiego, w porównaniu do innych krajów europejskich, ok. 6% udziału e-commerce w handlu detalicznym, co wciąż pozostawia naszemu sektorowi pewien margines czasu na dostosowanie się do nowych warunków.

Na rynku magazynowym zaś, napędzanym dynamicznym rozwojem sektora e-commerce i miejskiej logistyki, a co za tym idzie popytem ze strony najemców z tych sektorów, w I połowie roku sprzedano kilkanaście nieruchomości za łączną rekordową kwotę ok. 410 mln euro stanowiącą ok. 15% całkowitej kwoty wolumenu inwestycyjnego. W 2 kwartale zainwestowano ok. 329 mln euro (12% udziału w rynku). Największe transakcje dotyczyły obiektów zakupionych przez południowo-koreańskich inwestorów - budynków Amazon we Wrocławiu oraz Eurocash w Koninie przejętych przez Hines/Mirae Asset Global Investments od Blackstone za ok. 129 mln euro oraz centrum dystrybucyjnego Zalando Lounge koło Olsztynka nabytego przez Hines/IGIS Asset Management za kwotę ok. 85 mln euro.

Jak pokazują badania RICS w najbliższym okresie prognozuje się dalsze wzrosty, choć już bardziej umiarkowane w porównaniu do 1 kwartału tego roku, w zakresie czynszów oraz wartości kapitałowych nieruchomości dla najlepszych obiektów typu „prime”, natomiast ich spadek w obiektach mniej atrakcyjnych tzw. „secondary assets”, głównie w sektorze nieruchomości handlowych. To jednak przekłada się na zwiększone zainteresowanie inwestorów oportunistycznych, którzy poszukują atrakcyjnych cenowo ofert pośród takich projektów. Dlatego przewidujemy dalszą aktywność inwestycyjną również w tym zakresie, w kolejnych miesiącach.

W 2 kwartale nastąpił spadek stóp kapitalizacji w sektorze nieruchomości biurowych w Warszawie, dla najlepszych projektów typu „prime” do poziomu ok. 4,5%, na rynkach regionalnych natomiast stopy były stabilne, na poziomie ok. 5,5% - 5,75%. W sektorze nieruchomości magazynowych utrzymywały się na poziomie ok. 5% dla powierzchni wynajętych długoterminowo, głównie przez najemców z branży e-commerce, dla powierzchni przemysłowych i logistycznych ok. 6% - 6,25%. Spodziewamy się dalszej ich kompresji do końca roku w obu sektorach. Nie przewidujemy spadku stopy kapitalizacji w sektorze nieruchomości handlowych, która na koniec ubiegłego roku wyniosła ok. 4,25%.

Podsumowując, silne fundamenty rynku najmu w sektorze biurowym jak i magazynowym, połączone ze stabilnymi i atrakcyjnymi warunkami kredytowymi, za sprawą niskich stóp procentowych oraz możliwość dodatkowych korzyści z transakcji tzw. hedgingu walutowego, tak dziś atrakcyjnego dla inwestorów azjatyckich, kreują dobre podstawy do dalszych inwestycji w naszym regionie, w drugiej połowie roku” - kończy Izabela Mucha, MRICS, Head of Valuation CEE w BNP Paribas Real Estate.