Kolejka po nieruchomości logistyczne w Europie

Przeczytaj także: Rynek magazynowy w I poł. 2019 r.

Najnowsza publikacja Savills dowodzi bezprecedensowego wręcz popytu na europejskie magazyny. Za taki obrót spraw odpowiadają w głównej mierze dynamicznie postępująca na badanych rynkach ekspansja e-commerce. W przypadku Wielkiej Brytanii, Holandii, Niemiec i Francji, na terenie których obroty w e-handlu internetowym odpowiadają już za ponad 1/10 całości sprzedaży detalicznej, odnotowany w I połowie br. popyt wyniósł odpowiednio 1,5 mln mkw., 2,0 mln mkw., 2,9 mln mkw. i 1,4 mln mkw.

„Kraje takie jak Wielka Brytania, Niemcy i Holandia nadal cieszą się największym zainteresowaniem, ale obserwujemy duży wzrost aktywności także na rynkach logistycznych na Półwyspie Iberyjskim i w Europie Środkowo-Wschodniej w wyniku dalszego rozwoju europejskiej sieci dystrybucji” - komentuje Marcus de Minckwitz, dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego w regionie EMEA, Savills.

„Wskaźniki pustostanów nadal maleją w całej Europie, a zwłaszcza na głównych rynkach, co może spowodować dalszy wzrost czynszów w krótkiej i średniej perspektywie, ponieważ podaż nowej powierzchni nie zaspokaja rosnącego popytu na większości rynków. Dotyczyć to będzie przede wszystkim najbardziej atrakcyjnych nieruchomości położonych w strategicznych lokalizacjach, w pobliżu głównych dróg, portów i lotnisk, gdzie widzimy wyjątkowo zażartą rywalizację o tego typu obiekty. Najemcy chcą być obecni w tych lokalizacjach, co przyciąga spore zainteresowanie inwestorów, a to z kolei powoduje rekordowy wzrost cen najlepszych nieruchomości na rynku inwestycyjnym” - dodaje Marcus de Minckwitz.

Odnotowany na terenie Niemiec i Wielkiej Brytanii spadek aktywności inwestycyjnej w sektorze nieruchomości logistycznych (odpowiednio o -19% i -18%) był pokłosiem niedostatecznej podaży odpowiednich aktywów. Zupełnie inaczej było w Szwecji, Polsce, Czechach oraz w Norwegii, gdzie wartość transakcji inwestycyjnych zdołała przekroczyć pięcioletnią średnią za pierwsze półrocze.

Wysoki poziom aktywności inwestycyjnej w ostatnich latach spowodował kompresję stóp kapitalizacji na największych rynkach. Według Savills średnia stopa kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości logistycznych w Europie obniżyła się w pierwszej połowie 2019 roku o 20 pb z 4,9% do 4,7%, mimo iż na głównych rynkach utrzymała się w zasadzie na dotychczasowym poziomie. Większe spadki stóp kapitalizacji odnotowano w pierwszym półroczu w Pradze (-150 pb), Sztokholmie (-30 pb) i Madrycie (-25 pb).

W Polsce w pierwszej połowie 2019 r. wartość transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości logistycznych wyniosła 423 miliony euro, co oznacza wzrost o 25% w porównaniu do analogicznego okresu poprzedniego roku. Jednocześnie w ciągu pierwszych sześciu miesięcy 2019 roku wynajęto 1,8 mln m kw., co przekłada się na spadek rok do roku o 16%.

„Nieruchomości przemysłowe i logistyczne w Polsce to moim zdaniem obowiązkowa pozycja dla funduszy planujących poszerzenie swojego portfela inwestycyjnego. Aktywa generujące dochód w tym sektorze cieszą się bardzo dużym zainteresowaniem inwestorów, ale ich podaż jest ograniczona. Z tego względu na popularności zyskują bardziej złożone struktury inwestycyjne takie jak forward funding i forward purchase” - mówi John Palmer, dyrektor zespołu doradztwa inwestycyjnego w sektorze nieruchomości magazynowych i przemysłowych, Savills Polska.