Inwestorzy z Azji, czyli 10% kapitału lokowanego w regionie CEE

Przeczytaj także: Na rynku biurowym CEE rządzą inwestorzy zagraniczni

Raport „CEE Investment Report: Thriving Metropolitan Cities” dokonuje analizy sytuacji panującej w miastach z regionu CEE, podkreśla ich rosnącą rolę dla światowej gospodarki oraz potencjał inwestycyjny dla zagranicznych inwestorów. W opracowaniu ujęte zostały również opinie inwestorów azjatyckich odnośnie znaczenia Europy Środkowo-Wschodniej w ich strategiach inwestycyjnych.

– Jako największy deweloper przestrzeni biurowej w Europie przyglądamy się napływowi inwestorów azjatyckich z wielkim zainteresowaniem. Poszukują oni obiektów komercyjnych objętych długoterminowym wynajmem z najemcami o silnej pozycji rynkowej. Takie okazje inwestycyjne dostępne są w Europie Zachodniej, ale region CEE nie pozostaje w tyle. Istotne jest to, że nasz region proponuje produkt tej samej jakości, jednak przy bardziej atrakcyjnych stopach zwrotu – a tego właśnie szukają inwestorzy. Jeżeli tylko mogą liczyć na wysoki zwrot z inwestycji, nie ma dla nich znaczenia, czy lokują kapitał w Paryżu, czy w Budapeszcie – kraj to kwestia drugorzędna. Z naszego doświadczenia we współpracy z azjatyckimi inwestorami wynika, że albo inwestują oni bezpośrednio w Europie, albo – jak inwestorzy koreańscy – na rynkach europejskich za pośrednictwem koreańskich firm zarządzających aktywami lub lokalnych podmiotów, takich jak CBRE GI, która była stroną naszej transakcji w Pradze. Warto podkreślić, że choć inwestorzy z Azji mogą obrać różne podejścia inwestycyjne, to wszyscy raczej przyjmują strategie dotyczące konkretnych miast, a nie krajów w naszym regionie - mówi Adrian Karczewicz, dyrektor ds. transakcji w spółce biurowej Skanska w Europie Środkowo-Wschodniej.

Region Europy Środkowo-Wschodniej to jedna z kluczowych dziś lokalizacji inwestycyjnych w europejskim sektorze nieruchomości. Na podkreślenie zasługuje pozycja Polski, która może pochwalić się już przeszło 50-procentowym udziałem w tym rynku. Jest to zasługa zarówno największej różnorodności ferowanych przez nas produktów, jak i płynności, którą zawdzięczamy inwestorom pochodzącym z różnych krajów. Coraz lepsze wyniki w regionie są rezultatem połączenia stabilnej sytuacji politycznej, dynamicznego rozwoju gospodarczego i dojrzałego rynku najmu, a także wciąż atrakcyjnych cen w porównaniu z Europą Zachodnią.

Luke Dawson, dyrektor zarządzający i kierownik ds. rynków kapitałowych w Europie Środkowo-Wschodniej w Colliers International, dodaje:

– W regionie obserwujemy bezprecedensowy napływ kapitału zagranicznego z wielu źródeł – od RPA po Azję. Inwestorzy z rynków azjatyckich już dokonali zakupów w Polsce, Czechach, na Słowacji i na Węgrzech, a w kręgu ich zainteresowań pozostają potencjalnie także inne rynki. Zorientowani na długoterminowy zysk, stali się oni ważnymi konkurentami dla funduszy zlokalizowanych w Niemczech, które od lat dominowały w regionie.

Najważniejsze wnioski płynące z raportu:

Wyraźna aktywność inwestorów z Korei Południowej

Inwestorzy z Korei Południowej, głównie przy wsparciu koreańskich funduszy emerytalnych, chętnie wykorzystują możliwości pojawiające się w regionie CEE. Dwa najważniejsze czynniki leżące u podstaw tego trendu to korzystne kursy wymiany walut np. w porównaniu do wyższych kosztów hedgingu w USA oraz możliwość uzyskania wyższych stóp zwrotu. Większy zwrot z inwestycji można uzyskać jedynie godząc się na (pozornie) wyższe ryzyko w regionie CEE, zamiast inwestować na rynkach, na których trudno już o wysoki zwrot, takich jak Niemcy. Oczywiście, jak każdy inwestor, oni również poszukują wzrostu czynszów.

W przeciwieństwie do kapitału pochodzącego z Hongkongu, który lokowany jest prawie wyłącznie w biurowce w centrum Londynu, inwestorzy południowokoreańscy pokazują, że gotowi są inwestować w szerszy wachlarz nieruchomości. Dla przykładu, w 2019 r. zainwestowali oni 670 mln euro w Wiedniu, 544 mln euro w biurowce w Pradze i blisko 400 mln euro w obiekty biurowe oraz przemysłowe w Polsce. Spółka Real Capital Analytics odnotowała także pierwsze bezpośrednie inwestycje graczy z Korei Południowej na Słowacji i na Węgrzech.

Hyon Suk Jan, dyrektor zarządzający JR AMC w Korei, mówi:

– Stopy zwrotu w Europie Zachodniej biją historyczne rekordy, a region CEE staje się bardzo atrakcyjnym zamiennikiem, jako rynek, na którym można wciąż liczyć na duży zwrot z inwestycji, a przy tym nie trzeba iść na kompromis jeżeli chodzi o jakość obiektów oraz profil ryzyka makroekonomicznego. Jednocześnie największe miasta Europy Środkowo-Wschodniej, takie jak Warszawa, Budapeszt czy Praga, szybko się rozwijają, stając się poważną konkurencją dla miast Europy Zachodniej o uznanej pozycji. Nasza strategia inwestycyjna dla regionu CEE w perspektywie krótkoterminowej polega na nabyciu większej liczby wysokiej jakości obiektów biurowych na poszczególnych, dobrze ugruntowanych rynkach lokalnych.

Chińska inicjatywa „Pas i szlak”

Chińska inicjatywa „Pas i szlak” miała niezaprzeczalnie korzystny wpływ na region CEE, w którym chińscy inwestorzy instytucjonalni uważnie przyglądają się najlepszym możliwościom inwestycyjnym. Te same czynniki gospodarcze, które kierowały inwestorami z Korei Południowej oraz innych państw azjatyckich, motywują także graczy chińskich, choć w przypadku tych ostatnich mamy też do czynienia z innym wydźwiękiem politycznym.

Jest to zarazem pozytywne, jak i negatywne zjawisko, co obrazują najnowsze tendencje dotyczące chińskich inwestycji w regionie CEE. Chińscy inwestorzy przyjmują postawę wyczekującą, obserwując, jak wojna handlowa ze Stanami Zjednoczonymi zaczyna odciskać piętno na najwyższych szczeblach chińskiej administracji państwowej.

Japońscy inwestorzy instytucjonalni wciąż czekają

W przeciwieństwie do kapitału południowokoreańskiego, chińskiego i singapurskiego, lokowanego w regionie CEE oraz w całej Europie, instytucje japońskie niechętnie decydują się na inwestycje zagraniczne. Może się to w przyszłości zmienić, ale analitycy spodziewają się raczej, że Japończycy będą grać zachowawczo i koncentrować się na inwestycjach pośrednich, a ich zasadniczym celem będą główne amerykańskie otwarte fundusze inwestycyjne.

Struktura inwestycji azjatyckich

Inwestycje azjatyckie wkraczają do regionu CEE głównie przez struktury luksemburskie i holenderskie. Motywuje ich zaufanie do przetartych wcześniej szlaków w połączeniu z wydajnym systemem podatkowym. Jak ta sytuacja zmieni się w przyszłości? Struktury holdingowe z Unii Europejskiej oferują korzyści biznesowe, ale także umożliwiają skuteczną repatriację zysków w formie dywidendy lub odsetek. Zgodnie z unijnymi dyrektywami podatkowymi dywidendy, odsetki oraz opłaty licencyjne wypłacane firmom z UE mogą w pewnych okolicznościach zostać objęte ulgami podatkowymi.

W ostatnim czasie można było zaobserwować większe zainteresowanie bardziej bezpośrednimi strukturami inwestycyjnymi, poprzez które inwestorzy azjatyccy nabywali udziały w spółkach działających na rynku nieruchomości bezpośrednio z Azji. Struktury takie również mogą być dość wydajne, choć jest to uzależnione od inwestora oraz odpowiedniego planowania.

David Dixon, partner w kancelarii Dentons w Warszawie specjalizujący się w międzynarodowych transakcjach na rynku nieruchomości stwierdza:

– W zeszłym roku inwestorzy z Azji wyraźnie zaznaczyli swoją obecność na rynku Europy Środkowo-Wschodniej. Dotyczy to szczególnie kapitału południowokoreańskiego. Również silnie reprezentowany jest kapitał singapurski, a Chińczycy, choć musieli nieco ograniczyć swoją aktywność w następstwie wojny handlowej z USA, wciąż zmierzają do realizacji swojej polityki „Pas i szlak”, która zapowiada się obiecująco z punktu widzenia przyszłych inwestycji. Korzystny kurs wymiany walut oraz wyższe stopy zwrotu w regionie CEE, w połączeniu z dostępnością obiektów biurowych najwyższej klasy, a także z rozwojem logistycznym, powinny w najbliższych miesiącach w dalszym ciągu motywować azjatyckich inwestorów do lokowania kapitału w regionie.