Wtórny rynek nieruchomości w Polsce - raport

Przeczytaj także: Ceny wynajmu mieszkań VII 2009

Bez żadnej przesady można powiedzieć, że ceny rosły z tygodania na tydzień, a interesujące oferty znikały jak świeże bułeczki. Złożyło się na to kilka przyczyn, a można pokusić się o stwierdzenie iż w znacznej mierze były to nowe wprowadzane i dopiero planowane regulacje prawne. Próbując odpowiedzieć na pytanie o górną granicę cen nieruchomości w Polsce nie pozostaje nic innego jak obserwować rynek w krajach Unii Europejskiej. Oczywiście jesteśmy jednym z najbiedniejszych członków Wspólnoty. Niemniej jednak można dokonać analizy porównawczej i tak np.: ceny żywności w Polsce już w tej chwili osiągnęły 50% wysokości średnich cen unijnych. Nieruchomości zaś pozostają nadal od 6 do 8 razy tańsze. Jeśli ceny nieruchomości mają doszusować do porównywalnego poziomu jak żywność, czyli do 50% cen unijnych, to trzeba jasno powiedzieć że pole dla wzrostu jest ogromne!

Jaki jest zatem obraz wtórnego rynku nieruchomości na koniec czerwca 2006 roku? Padły kolejne rekordy. W poprzednim kwartale Warszawa przełamała barierę 5 tys. złotych jako średnią cenę metra kwadratowego, by w czerwcu 2006 przekroczyć kolejną czyli 6 tys. i odnotować 14.52% wzrost w skali kwartału. Tym jednak razem to nie stolica jest liderem. W niesłychanym tempie nastąpił wzrost cen w Krakowie. W stolicy Małopolski w II kwartale 2006 padły dwa rekody: najpierw w maju średnie ceny przekroczyły 5 tys. za metr kwadratowy, a już w czerwcu po niemal 13% wzroście w ciągu miesiąca wyniosły 6 126 złotych za metr. W ten sposób średnie ceny w Krakowie zrównały się, a nawet nieznacznie przekroczyly poziom cen w Warszawie. O ponad 16% wzrosły w II kwartale średnie ceny we Wrocławiu, już w kwietniu przekroczyły wartość 4 tys. za metr kwadratowy, a w maju osiągnęły 4 658 złotych. Wrocław znajduje się w chwili obecnej na 3 miejscu najdroższych polskich miast. Najniższe średnie ceny na rynku wtórnym, ciągle poniżej 4 tys. złotych, utrzymują się w Gdańsku i Poznaniu, a ich tempo wzrostu w tym kwartale wynosiło odpowiednio 8.48% i 5.51%.

Przyczyny tak dużej dynamiki wzrostu cen w tym kwartale to: standardowo już przywoływana luka podażowa (przewaga popytu nad podażą). Niestety nic nie wskazuje na to aby miała się ona w najbliższym czasie zmniejszyć. Przedwyborcze plany PiS, budowy 3 mln mieszkań w ciągu najbliższych 8 lat, okazały się być tradycyjną "wyborczą kiełbasą". Przygotowywany program wspierania budownictwa mieszkaniowego nie spotyka się z przychylnymi ocenami ekspertów i specjalistów z branży. Ze względu na wprowadzane tam definicje budownictwa społecznego, postawione bariery kwotowe i wielkościowe, prognozuje się wręcz iż może on doprowadzić do realizowania inwestycji o celowo obniżonym standardzie i nieatrakcyjnych lokalizacjach - czyli niskich kosztach. Dodatkowo koniunkturę podgrzewają propozycje legislacyjne: wzrost podatku VAT z 7 do 22% od 2008 już teraz generuje wzmożony popyt, a niewątpliwie jeśli nastąpi ta podwyżka, to jej koszt zostanie wliczony do ceny metra kwadratowego i tym samym spowoduje kolejny wzrost cen. Kolejna propozycja zmian podatkowych dotyczących nieruchomości to zastąpienie 10% podatku od wartości sprzedaży nieruchomości, 19% od zysku (od 1 stycznia 2007). Przy czym zniesione zostaną wszelkie dotychczasowe ulgi i zwolnienia. Także te zmiany zostaną z dużym prawdopodobieństwem wliczone przez sprzedającego do ceny transakcji.