Powierzchnie biurowe w Europie: elastyczność w cenie

Przeczytaj także: Rynek biurowy w Polsce III kw. 2019

Z danych opublikowanych przez Savills wynika, że tegoroczny popyt na europejskie powierzchnie biurowe może osiągnąć poziom 9,2 mln m kw. co względem poprzedniego roku oznacza spadek o zaledwie 4%. Wskaźnik powierzchni niewynajętej nadal pikuje – na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy spadł do 5,4%, co w praktyce oznacza, że poszukujący wysokiej jakości biur w Centralnych Obszarach Biznesu (COB) mogą mieć spore trudności z zaspokojeniem swoich potrzeb.

W związku z powyższym, uwagę najemców coraz częściej skupiają powierzchnie biurowe zlokalizowane poza centrum. Ta tendencja dostrzegalna jest przede wszystkim w miastach, w których inwestorzy oportunistyczni realizują projekty polegające na modernizacji istniejących obiektów, ich rekomercjalizacji i odsprzedaży. Kolejnym skutkiem ograniczonej podaży jest wzrost popytu na elastyczne powierzchnie biurowe na terenie całej Europy.

Powierzchnie biurowe w Warszawie z rekordem

Pierwsze dziewięć miesięcy br. warszawski rynek wspominać będzie z pewnością bardzo dobrze. Odnotowany w tym okresie popyt na powierzchnie biurowe sięgnął niemal 690 tys. m kw. Tak dobrych trzech kwartałów nie było jeszcze nigdy w historii. Biorąc pod uwagę ostatnich 12 miesięcy (4 kw. 2018-3 kw. 2019) aktywność najemców wyniosła aż 922 tys. m kw. Wysoki popyt na biura przełożył się na dalszy spadek wskaźnika pustostanów, który dla całej Warszawy wynosi średnio 8,2%, a w budynkach biurowych zlokalizowanych centralnie spada do 5,5%.

Sytuację panującą w stolicy komentuje Wioleta Wojtczak, dyrektorka działu badań i analiz w Savills w Polsce:

„Popyt na powierzchnie biurowe w Warszawie w lokalizacjach pozacentralnych od wielu lat stanowi około 55-60% popytu brutto. Pokrywa się to z geograficzną dystrybucją powierzchni biurowej w stolicy, gdyż ok. 60% z niej znajduje się poza centrum. W Warszawie od kilku lat odnotowujemy wysoką aktywność deweloperów w centralnych lokalizacjach, a powstające projekty cieszą się dużym zainteresowaniem najemców. Konkurencja ze strony nowych budynków wymaga od właścicieli starszych obiektów szeregu inwestycji, których celem jest zwiększenie atrakcyjności tych nieruchomości dla najemców. Zakres modernizacji może być różny, ale najczęściej są to przebudowy recepcji głównej oraz przestrzeni wspólnych, a także implementowanie w budynkach nowych technologii”.

Czynsze za powierzchnie biurowe pną i będą piąć się w górę

„Duży popyt ze strony najemców w połączeniu z niskimi wskaźnikami pustostanów przyczynił się w 2019 roku do wzrostu czynszów. Koszt najmu powierzchni biurowej w najlepszych budynkach w COB wzrósł w minionych 12 miesiącach średnio o 6,2% w porównaniu ze wzrostem o 4.0% w poprzednich 12 miesiącach. W 2020 roku czynsze w najbardziej atrakcyjnych biurowcach w Europie mogą wzrosnąć średnio o 2%, przy czym największy, około 6%, wzrost spośród przeanalizowanych przez nas miast mogą odnotować Sztokholm, Amsterdam i Luksemburg. Trend wzrostowy utrzyma się także w większości miast niemieckich, aczkolwiek czynsze będą w nich rosły wolniej niż w 2019 roku z powodu spowolnienia niemieckiej gospodarki oraz prognozowanego spadku popytu i wolumenu transakcji najmu. W większości lokalizacji wzrost wyniesie ok. 1% przy jednoczesnym braku podaży obiektów o charakterze spekulacyjnym” – mówi Mike Barnes, Associate, dział badań rynków europejskich, Savills.

Elastyczne powierzchnie biurowe rozpychają się coraz bardziej

Jak wynika z danych Savills, bieżący rok upływa w Europie pod znakiem dobrej koniunktury na rynku elastycznej powierzchni biurowej. W pierwszych trzech kwartałach bieżącego roku na przeanalizowanych przez Savills rynkach europejskich operatorzy elastycznej powierzchni biurowej podpisali umowy najmu na 687 tys. m kw., co oznacza wzrost o 15% w porównaniu z analogicznym okresem 2018 roku.

„Na rynek wkraczają nowi i niszowi operatorzy, co skutkuje obniżeniem marży zysku operacyjnego podmiotów o bardziej ugruntowanej pozycji. Jednocześnie wynajmujący rozważają możliwości otwarcia własnej powierzchni coworkingowej. Wśród przykładów można wymienić firmę The Office Operators (TOO), która w pierwszym kwartale 2019 roku podpisała umowę najmu w holenderskim mieście Almere, oraz francuską firmę Wojo, która rozpoczęła działalność w Barcelonie, wynajmując 8 tys. m kw. w nowo wybudowanym biurowcu w dzielnicy 22@. W 2018 roku udział powierzchni elastycznej w całkowitym popycie na powierzchnie biurowe w Europie wyniósł 10,2%, natomiast w pierwszych trzech kwartałach bieżącego roku wzrósł do 12%” – komentuje Jessica Alderson, analityczka z działu badań globalnych w należącej do Savills spółce Workthere, działającej na rynku elastycznych powierzchni biurowych.

Według firmy Workthere, średnia liczba stanowisk pracy wynajmowanych w biurach serwisowanych i coworkach w pierwszych dziewięciu miesiącach roku wzrosła w Europie o 7% do 12,5%. Wynika to z coraz większego zainteresowania wynajmem gabinetów przez większe firmy, które generują popyt na tego typu powierzchnie wspólnie z freelancerami korzystającymi głownie z coworków.

Największe różnice w cenach za wynajęcie biurka pomiędzy stolicą a miastami regionalnymi występują we Francji i w Wielkiej Brytanii. We Francji koszt ten w Paryżu wynosi 700 euro miesięcznie, czyli mniej więcej dwukrotnie więcej niż w Lyonie, Marsylii czy w Nicei. W Wielkiej Brytanii miesięczny abonament za dostęp do biurka w Londynie kosztuje 700 funtów (819 euro), czyli również dwa więcej niż w miastach regionalnych takich jak Manchester, Birmingham, Leeds i Reading. Duże różnice występują także w Holandii, gdzie wynajem biurka w Amsterdamie jest o 54-67% droższy niż w Hadze, Eindhoven, Rotterdamie czy Utrechcie. Różnice pomiędzy największymi miastami w Niemczech, Irlandii i Hiszpanii są znacznie mniejsze i wynoszą od 20% do 30%.

„Sektor biur elastycznych będzie nadal się rozwijał wraz z upowszechnianiem się na rynkach europejskich modelu biura jako usługi (space-as-a-service). Przewidujemy, że ich udział w całkowitym popycie na nowoczesną powierzchnię biurową w 2020 roku przekroczy 13%, mimo iż wzrośnie również liczba właścicieli nieruchomości, którzy zaproponują własną ofertę w tym zakresie. Miasta z bardziej rozbudowaną bazą najemców z sektora nowych technologii mogą odnotować największy wzrost popytu na elastyczne powierzchnie biurowe, ponieważ start-upy poszukując lokalizacji przeliczają jej koszt na stanowisko pracy. Bardziej tradycyjny najem będzie efektywniejszy w przypadku najemców korporacyjnych, którzy podejmują decyzje związane z nieruchomościami z uwzględnieniem dłuższej perspektywy czasowej” – podsumowuje Jeremy Bates, dyrektor ds. rynków najmu w regionie EMEA, Savills.