Popyt na powierzchnie biurowe w Warszawie pobił rekord

Przeczytaj także: Powierzchnie biurowe w Warszawie: 800 tys. mkw w budowie, będzie nadpodaż?

W skrócie

• 17 obiektów oddanych do użytkowania w minionym roku powiększyło warszawski rynek biurowy o kolejne 162 200 mkw.
• Pokaźny poziom popytu inwestycyjnego nie pozostaje bez wpływu na stopy kapitalizacji, które u schyłku minionego roku spadły do poziomu 4,5%.
• Ustanowiony w 2018 roku rekord w zakresie popytu został pobity – w 2019 roku osiągnął on poziom 878 000 mkw., co oznacza, że aktywność najemców podskoczyła względem poprzednich 12 miesięcy o 2%.
• Popyt na powierzchnie biurowe w Warszawie generują przede wszystkim sektory bankowy oraz telekomunikacyjny, które odpowiadały w minionym roku za pięć największych umów najmu, łącznie przeszło 160 000 mkw.
• Ograniczona podaż i wzmożony popyt poskutkowały kolejnym spadkiem wskaźnika pustostanów, który pod koniec grudnia 2019 osiągnął 7,8%, a więc najniższą wartość, jaką odnotowaliśmy od 2012 roku.

Wolumen inwestycyjny warszawskiego rynku nieruchomości w sektorze biurowym wzrósł o 40% w stosunku do 2018 roku i wyniósł 2,42 mld EUR.

Obserwowany w ostatnich 12 miesiącach popyt inwestycyjny na powierzchnie biurowe w Warszawie przełożył się na spadek stóp kapitalizacji, które dla najlepszych budynków w centrum Warszawy osiągnęły ok. 4,50% na koniec 2019 roku. Należy jednak zauważyć, że dla aktywów o ponadprzeciętnych okresach najmu osiągalne są już poziomy 4,25 – 4,50%. Dla biurowców klasy A w lokalizacjach niecentralnych stopy kapitalizacji wynoszą obecnie między 6,50 a 7,00%.

Warszawski rynek biurowy był w 2019 roku zdecydowanie najbardziej aktywnym inwestycyjnie segmentem polskiego rynku nieruchomości komercyjnych. Sprzyjała temu między innymi bardzo dobra sytuacja na rynku najmu, dostępność atrakcyjnych aktywów oraz wzrost zainteresowania ze strony inwestorów, w tym podmiotów, które do tej pory nie inwestowały w Polsce. Ten trend ma dużą szansą umocnić się w 2020 roku, a w konsekwencji przynieść dalszą kompresję stóp kapitalizacji oraz wyższy wolumen inwestycyjny – mówi Marcin Kocerba, Associate, Dział Rynków Kapitałowych, Cushman & Wakefield.

Na koniec 2019 roku zasoby powierzchni biurowych wyniosły 5,59 mln mkw., a rynek powiększył się o 17 projektów o łącznej powierzchni 162 000 mkw. Do największych projektów oddanych do użytku na stołecznym rynku możemy zaliczyć budynki takie jak Wola Retro (24 500 mkw.), Moje Miejsce B1 (18 700 mkw.) oraz Generation Park Z (17 300 mkw.).

Po trzech latach, kiedy na warszawskim rynku biurowym mogliśmy obserwować efekt luki podażowej, już w 2020 roku możemy się spodziewać odwrócenia tego trendu – prognozowana podaż powierzchni biurowych na 2020 rok wyniesie 350 000 mkw., a w 2021 roku – 370 000 mkw.

Na koniec 2019 roku w budowie pozostaje 780 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego blisko 88% znajduje się w strefie centrum. Wysoka aktywność deweloperów w tym rejonie związana jest z koncentracją większości nowej podaży biurowej w okolicach Ronda Daszyńskiego i Dworca Centralnego. W strefach niecentralnych, realizowanych jest coraz mniej nowych projektów, a te, które powstają, charakteryzują się bardzo dobrą lokalizacją umożliwiającą łatwy dostęp do komunikacji publicznej lub dobry dojazd samochodem bądź też są kolejnymi etapami dobrze znanych kompleksów biurowych – mówi Jan Szulborski, Senior Consultant w dziale Badań i Doradztwa, Cushman & Wakefield, autor raportu.

Popyt

Aktywność najemców w 2019 roku, w zestawieniu z rekordowym rokiem 2018, wzrosła o 2% osiągając poziom 878 000 mkw. Popyt netto wyniósł 583 200 mkw. i był o 10% niższy niż w analogicznym okresie 2018 roku.

Wśród największych transakcji 2019 roku można wymienić: umowę przednajmu mBanku w Mennica Legacy Tower (45 600 mkw.), oraz renegocjację umowy Orange w Miasteczku Orange (44 850 mkw.).

Według analizy struktury zawieranych umów, nowe kontrakty stanowiły ponad 60% wszystkich transakcji, a renegocjacje i ekspansje stanowiły odpowiednio 34% i 6%. Ograniczona podaż oraz niska dostępność istniejących powierzchni biurowych spowodowały, że najemcy decydowali się często na pozostanie w dotychczasowym biurze lub na zawarcie umowy przednajmu. Około 42% wszystkich nowych umów zawartych na warszawskim rynku biurowym w 2019 roku stanowiły umowy podpisane w projektach w budowie, a ich łączny wolumen wyniósł 225 500 mkw.

W budynkach biurowych, planowanych do oddania w 2020 roku, poziom przednajęcia na koniec 2019 roku wyniósł 70%. W najbardziej popularnej destynacji, jaką są okolice Ronda Daszyńskiego, wskaźnik ten znajduje się na poziomie 86%. Według szacunków Cushman & Wakefield, około 13% powierzchni planowanej do oddania w 2021 roku jest już zabezpieczona umowami przednajmu.

W 2018 roku na warszawskim rynku biurowym jednym z najważniejszych trendów był rozwój powierzchni elastycznych, a popyt ze strony operatorów wyniósł łącznie 93 400 mkw. Po dynamicznej ekspansji i zabezpieczeniu najlepszych lokalizacji, w 2019 roku nastąpiła stabilizacja po stronie popytu, a łączny wolumen umów najmu zawieranych przez najemców działających w tym segmencie wyniósł 33 400 mkw.

Czynsze za powierzchnie biurowe w Warszawie

Czynsze nominalne dla najlepszych biur w ścisłym centrum wzrosły na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy o 0,25 EUR/mkw./miesiąc do poziomu 24,00 EUR/mkw./miesiąc. Presja na wzrost stawek czynszu jest widoczna w największych warszawskich strefach biurowych.

W strefie Centrum-Zachód nominalna stawka czynszu rok do roku wzrosła o 3,9% do poziomu 20,00 EUR/mkw./miesiąc. W strefach Mokotów oraz Jerozolimskie na koniec 2019 roku nominalne stawki wyniosły odpowiednio 14,50 oraz 15,00 EUR/mkw./miesiąc, co przekłada się na wzrost o 3,6% i 3,4% rok do roku.

Obserwowana presja na wzrost stawek czynszu jest efektem nie tylko dobrej koniunktury na rynku biurowym i ograniczonej dostępności powierzchni biurowej, ale wynika też z rosnących kosztów budowy i wykończenia powierzchni.

W kolejnych kwartałach możemy spodziewać się dalszej presji na wzrost stawek czynszu oraz ograniczanie zwolnień z czynszu oraz kontrybucji finansowych w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach.

Wskaźnik pustostanów

Wskaźnik powierzchni niewynajętej w roku 2019, spadł o 0,9 pp. względem roku poprzedniego i osiągnął wynik 7,8% - najniższy od 2012 roku. Spadek dostępnej na rynku warszawskim powierzchni biurowych na wynajem jest wynikiem wysokiej aktywności najemców przy niskiej podaży nowych projektów dostarczonych na rynek w ciągu ostatnich 36 miesięcy. Wolne zasoby w strefie centralnej stanowią 5,4% łącznych zasobów. W strefach niecentralnych wskaźnik pustostanów wynosi 9,3%. Najwięcej dostępnej powierzchni znajduje się w strefie Mokotów.

Rok 2019 był dla rynku jednym z ciekawszych w ciągu ostatniego dziesięciolecia. Padło kilka rekordów, zarówno w obszarze najmu, jak i na rynkach inwestycyjnych. Czas tak dynamicznej zmiany jest też dużym wyzwaniem dla branży i wymaga od naszych doradców regularnego wsparcia strategicznego. Aby realizować transakcje, trzeba reagować znacznie szybciej i pracować efektywniej. Dzięki dużemu napływowi nowego kapitału i obniżeniu stóp kapitalizacji deweloperzy nadal chcą realizować nowe projekty bez istotnego podnoszenia stawek czynszowych, pomimo znacznego wzrostu kosztów budowy – komentuje Krzysztof Misiak, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w Cushman & Wakefield.