Build-to rent, czyli moda na inwestycje mieszkaniowe na wynajem

Przeczytaj także: Najem instytucjonalny w Polsce, czyli powoli, ale do przodu

Rynki środkowoeuropejskie cechują się jeszcze niedojrzałością, to jednak nie przeszkadza im znajdować się w centrum zainteresowania inwestorów zorientowanych na najem instytucjonalny. I wprawdzie zdobywanie nowych rynków zawsze obarczone jest pewnym ryzykiem, to jednak inwestującym z pewnością przyświeca myśl o rekompensujących je zyskach. Żaden z krajów Europy Zachodniej nie zagwarantuje im bowiem stopy zwrotu na poziomie wyższym niż 5%. Tymczasem w Polsce jest to jak najbardziej możliwe.

Inwestorzy widzą potencjał, jaki mogą zaoferować profesjonalnie zarządzane inwestycje mieszkaniowe na wynajem i zakwaterowanie dla studentów w całym regionie. Zarówno w przypadku Polski, jak i Czech, ważnym atutem jest wysokie w grupie wykształconych młodych profesjonalistów zainteresowanie życiem w największych aglomeracjach. To otwiera drogę do rozwoju zarówno sektora mieszkań studenckich, jak i rynku najmu instytucjonalnego – które wciąż jeszcze znajdują się w powijakach – mówi Maximilian Mendel, Dyrektor Działu Inwestycji Mieszkaniowych w JLL Polska.

Mendel twierdzi, że główne miasta regionu CEE oferują nie tylko stabilny dochód z wynajmu, ale także potencjał wzrostu poziomu czynszów. Przy tym, nic nie zapowiada, aby w najbliższym czasie miała zmienić się lokalna polityka w kierunku większej regulacji rynku najmu, jak ma to miejsce w innych krajach Europy. Inwestorzy to dostrzegają.

Lokalna specjalizacja, globalny kapitał

Jak czytamy w komunikacie JLL, zaledwie kilka tygodni temu skandynawska firma nieruchomościowa Heimstaden ogłosiła, że za 1,3 mld EUR kupiła od Round Hill Capital i Blackstone największy prywatny portfel mieszkaniowy w Czechach – Residomo.

Na inwestycje mieszkaniowe w Polsce zdecydowały się jak do tej pory przede wszystkim firmy z kapitałem niemieckim (Zeitgeist Asset Management, TAG Immobilien, Catella), izraelskim (Aurec Capital) i amerykańskim (Pimco).

Jednak w Polsce działają również lokalni inwestorzy. Griffin Real Estate, za pośrednictwem swojej spółki zależnej Resi4Rent, największej prywatnej platformy mieszkaniowo-czynszowej w Polsce, realizuje obecnie sześć projektów (w Warszawie, Poznaniu, Gdańsku i Wrocławiu), w których do 2023 r. powstanie 7 500 mieszkań. Platformę wspiera globalny menedżer inwestycyjny Pimco. Zdaniem eksperta JLL ten model działania będzie coraz powszechniejszy w Polsce.

Międzynarodowi inwestorzy muszą działać w modelu build-to rent, bo brakuje gotowych portfeli, takich jak wspomniane wcześniej czeskie Residomo, czy zasoby w Niemczech lub Holandii pozostające w rękach funduszy emerytalnych. Potrzebują jednak znajomości specyfiki lokalnego rynku, którą może zapewnić rodzimy partner. Jednocześnie lokalna platforma korzysta ze stabilnego zaplecza kapitałowego na drodze do osiągnięcia skali – mówi Maximilian Mendel, Dyrektor Działu Inwestycji Mieszkaniowych w JLL Polska.

Najem instytucjonalny napędzany demografią

Czynnikami, które napędzają rozwój w tym sektorze są przede wszystkim przeobrażenia demograficzne i społeczne. Fundamentalną zmianą, jaką obserwujemy w Europie Środkowej i Wschodniej jest odejście od tradycyjnego modelu własności mieszkania w kierunku najmu. Z jednej strony wymusza ją dążenie do większej mobilności i elastyczności, którą preferują najmłodsze pokolenia, a z drugiej coraz mniejsza dostępność zakupu.

Przez wiele lat w Polsce zakup mieszkania na własne cele mieszkaniowe był standardową praktyką. Na przykład w Warszawie mieszkania przeznaczone na wynajem stanowią zaledwie ok. 10% wszystkich zasobów mieszkaniowych. Jednak – szczególnie dla tych, którzy chcą przeprowadzić się z mniejszych miast do głównych miast regionu – dostępność zakupu stała się problemem.

„Wynika to nie tyle z rosnących cen mieszkań, a przede wszystkim z konieczności uiszczenia wkładu własnego kapitału w wysokości około 20% ceny zakupu jako warunku uzyskania kredytu hipotecznego. Rośnie też grupa młodych profesjonalistów, którzy znacznie częściej niż ich rodzice czy starsi koledzy zmieniają miejsce zamieszkania ze względu na charakter wykonywanej pracy, co w naturalny sposób przesuwa ich zainteresowanie na rynek najmu – podkreśla Maximilian Mendel, Dyrektor Działu Inwestycji Mieszkaniowych w JLL Polska.

Inaczej niż jeszcze 15-20 lat temu, dzisiejsze młodsze pokolenia chcą również własnej, indywidualnej przestrzeni.

Historycznie byliśmy przyzwyczajeni do tego, że w jednym domu czy mieszkaniu mieszka kilka pokoleń tej samej rodziny. Ale to się zmienia. Młodzi są nie tylko bardziej niezależni finansowo, ale również przejmują wzorce płynące z innych krajów i usamodzielniają się znacznie wcześniej niż kiedyś. To trend społeczny bardziej powszechny w Europie Zachodniej, ale zauważalny również coraz mocniej w miastach od Warszawy po Bukareszt – dodaje Maximilian Mendel, Dyrektor Działu Inwestycji Mieszkaniowych w JLL Polska.

Studenci chcą więcej

Rozwój sektora prywatnych akademików w całym regionie podążaj w tym samym kierunku co rynek najmu instytucjonalnego, a standardy ulegają poprawie dzięki temu, że deweloperzy oferują nowe, specjalnie zaprojektowane obiekty.

Era wspólnych łazienek i małych współdzielonych pokoi dobiega końca. Studenci oczekują lepszej jakości i większej prywatności – a deweloperzy i inwestorzy odpowiadają na te potrzeby – mówi Maximilian Mendel, Dyrektor Działu Inwestycji Mieszkaniowych w JLL Polska.

Przykładem może być Kraków, gdzie w czasie roku akademickiego studenci stanowią około 20% populacji. Obok istniejących już obiektów działających pod markami LivinnX, Unibase i Trio w niedługim czasie pojawi się kolejny duży projekt. Niemiecka firma International Campus ogłosiła rozpoczęcie realizacji projektu z 1 000 mieszkań dedykowanych studentom, które trafią na rynek pod marką Fizz. Projekt realizowany w ramach spółki joint venture z austriackim menedżerem inwestycyjnym Alkyon Partners, będzie drugą inwestycją International Campus w regionie Europy Środkowej i Wschodniej po debiucie w praskiej dzielnicy Holešovice.

Rynek najmu w Europie Środkowej i Wschodniej nadal ma bardzo rozdrobnioną strukturę własności, a poziom instytucjonalizacji jest niski. Uczelniane akademiki z kolei zapewniają niewielką i słabej jakości bazę. Zarówno w przypadku prywatnych domów studenckich, jak i profesjonalnie zarządzanych mieszkań na wynajem to dopiero początki rozwoju tych segmentów. Ale jest na nie popyt – i rośnie w większości największych miast regionu. Oba sektory mają duży potencjał, rozwijają się doskonale i podążają trendami, które widzimy poza regionem – podsumowuje Maximilian Mendel, Dyrektor Działu Inwestycji Mieszkaniowych w JLL Polska.