Centra handlowe urosły o 183 tys. mkw. Co dalej?

Przeczytaj także: Centra handlowe hamują. Co teraz?

W skrócie

• Ubiegłoroczna aktywność inwestycyjna na rynku nieruchomości handlowych osiągnęła 1,95 mld EUR, co jest wartością zbliżoną do odnotowanej w ostatnich 5 latach.
• Miniony rok przyniósł wzrost stóp kapitalizacji, w przypadku najlepszych centrów handlowych w Warszawie sięgnął on 4,75%.
• Nowa podaż na poziomie 406 000 m kw. powiększyła łączny zasób nieruchomości handlowych w naszym kraju do poziomu 15 mln m kw.
• W największym stopniu (183 000 m kw.) powiększył się format centrów handlowych.
• Trwa realizacja 500 000 m kw. nowej powierzchni handlowej, której oddanie do użytkowania zaplanowano na lata 2020 2021.
• Wskaźnik pustostanów dla 18 największych rynków naszego kraju osiągnął 3,9%.
• Wynajem 1 m kw. w najlepszych centrach handlowych Warszawy kosztował 120-130 EUR/miesiąc.

Centra handlowe ciągle dominują

Jak czytamy w najnowszym komunikacie Cushman&Wakefield, całkowita wielkość powierzchni handlowej oddanej do użytku w ramach wszystkich formatów w 2019 r. wyniosła 406 000 m kw., z czego 46% stanowiły centra handlowe. W związku z restrukturyzacją sieci Tesco i zamknięciem kilku centrów handlowych, około 28 000 m kw. powierzchni handlowej wycofano z podaży, a kolejne 50 000 m kw. ulegnie w najbliższym czasie przebudowie z formatu centrów handlowych na wolnostojące magazyny handlowe. Zasoby powierzchni handlowej wynoszą obecnie 15 mln m kw.

73% udziału w runku posiadają centra handlowe, co pozwala im pozostać dominującym formatem rynku powierzchni handlowych w Polsce (456 obiektów o łącznej powierzchni ponad 11 mln m kw.), a zasoby w tym formacie powiększyły się w minionym roku o 183 000 m kw. Format parków handlowych zasiliło w ubiegłym roku ponad 84 000 m kw. powierzchni, a 127 000 m kw. powstało w ramach wolnostojących magazynów handlowych. W ramach centrów wyprzedażowych na rynku pojawił się jeden nowy obiekt o powierzchni 12 000 m kw. (Silesia Outlet w Gliwicach).

Oczy zwrócone na centra handlowe w małych miastach

Z danych Cushman&Wakefield wynika również, że połowa nowej podaży zasiliła największe miasta. Stało się to głównie dzięki otwarciu Galerii Młociny o powierzchni 78 500 m kw. w Warszawie. Natomiast na najmniejsze rynki miast i miejscowości o populacji poniżej 100 000 mieszkańców trafiło aż 27% nowej powierzchni handlowej w tym roku.

W najbliższym czasie wciąż będziemy obserwować wzmożone zainteresowanie inwestorów właśnie mniejszymi miastami. Na te rynki zostanie dostarczone prawie 50% powierzchni handlowej, będącej obecnie w budowie. Nasycenie rynku w głównych aglomeracjach oraz widoczne zmiany w zachowaniu i oczekiwaniach klientów wpływają na zmiany w planowanej podaży obiektów handlowych, na którą w najbliższych latach będą się składać głównie małe centra handlowe typu convenience”, parki handlowe i obiekty wielofunkcyjne – mówi Małgorzata Dziubińska, Associate Director, Consulting & Research, Cushman & Wakefield, autorka raportu.

Zakaz handlu nic nie zmienił?

Mniejsza odwiedzalność centrów handlowych w związku z niedzielnymi ograniczeniami handlu była zauważalna szczególnie w początkowym okresie ich obowiązywania. Z czasem sytuacja zaczęła się stabilizować. Ogółem średnia miesięczna odwiedzalność centrów handlowych (Fooftall Index, PRCH) wzrosła w 2019 r. o 4% r/r., a średnie obroty na m kw. we wszystkich kategoriach handlowych wynosiły w 2019 r. 882 zł.

Jak wynika z danych PRCH, szczególnie duży wzrost – o 12 % rok do roku - zanotowała kategoria rozrywkowa, a o 10% wzrosła kategoria restauracyjna. Jest to efekt działań wprowadzonych przez centra handlowe w zakresie poszerzania i uatrakcyjniania oferty rozrywkowo-gastronomicznej. Stabilny wzrost obrotów na poziomie 9% zaobserwowano również w kategorii usług, które mocno rozwijają się w obiektach handlowych w ostatnich latach.

Na koniec 2019 r. średni wskaźnik powierzchni niewynajętej w centrach handlowych osiemnastu największych rynków w Polsce pozostał na niskim poziomie 3,9%. Wśród ośmiu głównych aglomeracji najwięcej powierzchni niewynajętej odnotowano w Krakowie (6,1%), Łodzi (5,6%) i Poznaniu (5,4%). W grupie miast o populacji 100-200 tys. mieszkańców poziom pustostanów utrzymuje się na niskim poziomie 2,0%, co jest wynikiem mniejszego nasycenia tych rynków powierzchnią handlową.

Czynsze ”prime” w najlepszych centrach handlowych pozostają stabilne z lekką tendencją zwyżkową. Najdroższym rynkiem wciąż jest Warszawa, gdzie czynsze „prime” za lokale o pow. 100 m kw. w najlepszych centrach handlowych oscylują w granicach 120-130 EUR/m kw./miesiąc. W pozostałych głównych miastach stawki dla podobnych lokali wahają się w granicach 40-52 EUR/m kw./miesiąc.

Silna konkurencja i rosnące nasycenie rynku powierzchni handlowych w Polsce powoduje coraz większą presję na obniżenie czynszów w drugorzędnych centrach handlowych z mniej atrakcyjną ofertą lub gorszą lokalizacją. Z tego powodu wciąż pogłębia się obserwowana od pewnego czasu polaryzacja rynku centrów handlowych, w wyniku której zwiększają się różnice w średnich stawkach czynszu w poszczególnych obiektach – mówi Małgorzata Dziubińska.

Mimo zwrotu inwestorów w kierunku nieruchomości magazynowych i biurowych, rok 2019 należy uznać za kolejny udany okres biorąc pod uwagę osiągnięte wolumeny transakcji w sektorze nieruchomości handlowych. Łączna wartości transakcji na rynku powierzchni handlowych przekroczyła ponad 1,95 mld EUR, co wpisywało się w zakres osiąganych wartości z ostatnich 5 lat. Spośród aktualnych trendów na rynku nieruchomości handlowych należy wymienić rosnące zainteresowanie transakcjami w formule sale & lease-back, gdzie nieruchomości handlowe sprzedawane są przez ich dotychczasowych właścicieli, którzy po zakończonej transakcji pozostają nadal jej użytkownikami najczęściej w formule długoletniej umowy najmu na okres powyżej 10 lat.