Hotele w czasach pandemii. Inwestorzy czekają na spadki cen

Przeczytaj także: Hotele w Polsce: po rekordowych wynikach walka o byt

Jak informuje Cushman & Wakefield w komunikacie poświęconym wynikom raportu „Marketbeat: Europe Hospitality H1 2020”, aż 79% wolumenu transakcyjnego w I połowie bieżącego roku stanowiła realizacja transakcji, które umówione zostały jeszcze w czasach przed koronawirusem. Warto jednak podkreślić, że kilka sporych transakcji o łącznej wartości 1,2 mld euro, zostało uzgodnionych już po wybuchu pandemii. Mowa tu m.in. o zakupie:

• 136-pokojowego hotelu Ritz London przez inwestora z Kataru,
• 304 pokoi w berlińskim hotelu nhow przez szwajcarską spółkę giełdową Eastern Property Holdings.

To wyraźnie potwierdza, że pomimo kryzysu nie brakuje inwestorów, którzy na przyszłość rynku hoteli patrzą ze sporą dozą optymizmu.

W ciągu ostatnich sześciu miesięcy najbardziej aktywni byli inwestorzy instytucjonalni. Ich udział w łącznym wolumenie transakcji wyniósł 48%. Ta grupa inwestorów ma zazwyczaj łatwiejszy dostęp do kapitału, silną kondycję finansową umożliwiającą przetrwanie przejściowych trudności i często strategię inwestycyjną obejmującą dłuższy horyzont czasowy.

Średnia cena za pokój w hotelu wzrosła o ok. 26% do 239 tys. euro w porównaniu z 189 tys. euro w roku 2019. Wynika to przede wszystkim z charakteru hoteli sprzedanych w pierwszej połowie 2020 roku – były to głównie najbardziej atrakcyjne obiekty w kluczowych lokalizacjach (na przykład Ritz), w przypadku których obawy o wpływ COVID-19 na wartość nieruchomości w dłuższej perspektywie są mniejsze. Wzrost ten nie sygnalizuje jednak spadku stóp kapitalizacji.

Sektor hotelowy w całej Europie mocno ucierpiał wskutek lockdownu związanego z COVID-19, który – co zrozumiałe – spowodował gwałtowny spadek wolumenów transakcji inwestycyjnych, ponieważ inwestorzy dokonują oceny sytuacji i czekają na oznaki ożywienia. Niemniej jednak nastroje wśród inwestorów dotyczące średniej perspektywy czasowej dla tego sektora są nadal optymistyczne, a zawarte transakcje potwierdzają ten optymizm. Mimo to, z powodu bardzo niepewnych prognoz dotyczących obrotów w najbliższej przyszłości, wielu inwestorów dysponujących dużym kapitałem liczy na korektę cen, czyli na to, że, z powodu trudnej sytuacji niektórych sprzedających, zakupi obiekty po atrakcyjnej cenie – takie są przewidywania dla rynku na drugą połowę 2020 roku – powiedział Jonathan Hubbard, Head of Hospitality EMEA w Cushman & Wakefield.

Wielka Brytania utrzymała w pierwszym półroczu pozycję lidera pod względem wolumenu transakcji inwestycyjnych w sektorze hotelowym (1,8 mld euro), pomimo wyraźnego spadku. Zawdzięcza to sprzedaży hotelu Ritz, który odpowiadał za blisko połowę całkowitego wolumenu transakcyjnego.

Drugi najwyższy wynik (0,9 mld euro) odnotowano w Niemczech. Były one również rynkiem o największej aktywności inwestycyjnej. To właśnie w Niemczech sprzedano najwięcej hoteli i pokoi.

Hiszpania, zajmująca trzecie miejsce, to jeden z nielicznych krajów, które odnotowały wzrost wolumenu inwestycyjnego – o 52%. Do wzrostu przyczynił się w największym stopniu zakup hotelu Madrid EDITION przez Archer Hotel Capital od KKH Property Investors za 220 mln euro.

Kolejnym krajem ze znaczącym wzrostem aktywności inwestycyjnej była Grecja, gdzie sfinalizowano dwie duże transakcje sprzedaży-kupna kurortów wypoczynkowych:

• portfolio obejmującego 1094 pokoi w pięciu hotelach nadmorskich na Krecie – zakup w ramach joint venture Henderson Park i Hines;
• kurortu Porto Carras oferującego łącznie 990 pokoi, położonego w środkowej części półwyspu Chalkidiki, zakupionego w kwietniu 2020 roku przez Belterra Investment za ponad 200 mln euro. Sprzedającego, firmę Technical Olympic, reprezentował Cushman & Wakefield.

Warunki obu transakcji zostały uzgodnione na początku pandemii i świadczą one o rosnącej popularności kurortów wśród inwestorów. Napędzają ją optymistyczne prognozy długofalowego wzrostu w branży turystycznej, a także przewidywane szybsze tempo ożywienia tego sektora po wygaśnięciu pandemii COVID-19 w porównaniu z popytem ze strony segmentu biznesowo-konferencyjnego.

W przeciwieństwie do wielu innych europejskich rynków, pomimo kilku toczących się transakcji będących na zaawansowanym etapie, w pierwszym półroczu 2020 roku nie została w Polsce zamknięta żadna transakcja sprzedaży hotelu. Zawieszenie bądź opóźnienie toczących się transakcji podyktowane było przede wszystkim zwiększoną niepewnością związaną z wpływem COVID-19 na perspektywę rynku. Należy mieć również na uwadze, że w porównaniu do innych europejskich rynków, pomimo wysokiego popytu wśród potencjalnych nabywców, podaż aktywów przeznaczonych na sprzedaż była relatywnie niewielka, co już w 2019 roku skutkowało liczbą transakcji prawie dwukrotnie mniejszą od średniej europejskiej – podkreślił Łukasz Bondyra, Senior Hospitality Advisor w Cushman & Wakefield.