Inwestycje w nieruchomości komercyjne: Niemcy i CEE ze wzrostami mimo pandemii

Przeczytaj także: Inwestycje w nieruchomości komercyjne: rekord pomimo pandemii

Opracowanie Savills dowodzi bowiem, że w pierwszej połowie br. wolumen inwestycji w zlokalizowane na terenie Niemiec oraz w regionie CEE nieruchomości komercyjne odnotował wzrosty.

Najbardziej odporne na związany z COVID-19 kryzys okazały się Niemcy, które w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku zanotowały 31-procentowy wzrost inwestycji w nieruchomości komercyjne. Przełożyło się to na dodatkowe 10 mld euro zainwestowanego kapitału.

Wśród krajów, które również mogą pochwalić się wzrostem obrotów, znalazły się także Luksemburg (173,1%), Portugalia (42,2%), Czechy (11,2%), Polska (4,6%) i Rumunia (3,2%).

Natomiast największe spadki aktywności inwestycyjnej zaobserwowano w Irlandii ( 44,5%), Norwegii (-38%) i we Włoszech (-29,5%).

„W sytuacjach kryzysowych najwcześniej do zakupów ruszają fundusze oportunistyczne, szukające nieruchomości komercyjnych z potencjałem po obniżonych cenach. Tym razem widzimy jednak w Polsce wysoką aktywność również funduszy typu core, zainteresowanych nieruchomościami wynajętymi na długi okres podmiotom o bardzo dobrym standingu finansowym. Sektor magazynowy, ze względu na rekordowe zainteresowanie ze strony inwestorów, praktycznie nie doświadczył wzrostu stóp kapitalizacji, natomiast w sektorze biurowym w związku z pandemią transakcje w ostatnich miesiącach zamykały się zwykle na poziomach o ok. 5% niższych, niż dotychczas” – mówi Marek Paczuski, dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego w Savills w Polsce.

Oto, jak przedstawiała się sytuacja w poszczególnych segmentach rynku nieruchomości komercyjnych:

Nieruchomości biurowe

W pierwszej połowie 2020 roku wolumen transakcji inwestycyjnych w europejskim sektorze nieruchomości biurowych wyniósł 39,3 mld euro – o 15% mniej niż w pierwszym półroczu rok wcześniej. Sektor ten nadal stanowi dominującą klasę aktywów, odpowiadając za 33% całkowitego wolumenu w porównaniu z 39% w pierwszych sześciu miesiącach ubiegłego roku.

Pomimo rosnących obaw związanych z tym sektorem z powodu pandemii COVID-19, podczas której z różnym powodzeniem powszechnie wdrażano model pracy z domu, z analiz przeprowadzonych przez Savills wynika, że zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe będzie raczej ewoluowało, niż zniknie.

Nieruchomości logistyczne

W pierwszym półroczu wolumen inwestycji w nieruchomości logistyczne w Europie wyniósł 13,3 mld euro w porównaniu z 14,5 mld euro w analogicznym okresie ubiegłego roku, czyli zmniejszył się w ujęciu rocznym o 8%. W czasie lockdownu ogromnie wzrosło znaczenie firm prowadzających działalność dystrybucyjną, na które pozytywnie wpłynął dynamiczny rozwój sprzedaży detalicznej w kanale online.

Nieruchomości handlowe

Wartość inwestycji w nieruchomości handlowe wzrosła o 1% w porównaniu z pierwszą połową ubiegłego roku, osiągając poziom 18,3 mld euro. Udział tego sektora w łącznym wolumenie inwestycyjnym wyniósł 15% i był zbliżony do średniej pięcioletniej. Wzrost aktywności inwestycyjnej w sektorze handlowym był szczególnie widoczny w Niemczech, Francji, Hiszpani i Szwecji. Największy udział w tym miały duże transakcje portfelowe, a przede wszystkim sprzedaż pięciu centrów handlowych we Francji należących do Unibail-Rodamco-Westfield za 1,1 mld euro. Segment spożywczy cieszył się największym zainteresowaniem inwestorów, ponieważ sieci działające w tej branży okazały się odporne na zawirowania związane z COVID-19.

Nieruchomości wielorodzinne

W pierwszej połowie bieżącego roku wartość inwestycji w nieruchomości wielorodzinne wyniosła łącznie 20,2 mld euro, co oznacza wzrost o 32% w porównaniu z pierwszym półroczem rok wcześniej. Niemcy ponownie były największym rynkiem, na którym zainwestowano niemal 12,5 mld euro, co przełożyło się na 62-procentowy udział w całkowitym wolumenie transakcji. Sektor nieruchomości wielorodzinnych odpowiadał za 17% łącznego wolumenu na rynku europejskim w pierwszym półroczu i za 20% w drugim kwartale.

Nieruchomości wielorodzinne to zabezpieczone aktywa długoterminowe, które generują przychód i oferują dywersyfikację, ponieważ na ich sytuację wpływają czynniki strukturalne. Savills przewiduje, że w najbliższych 12 miesiącach inwestorzy będą nadal zwiększać ilość kapitału przeznaczanego na inwestycje w tym sektorze.

„Stopy kapitalizacji utrzymały się na stabilnym poziomie dla większości klas aktywów. W sektorze nieruchomości biurowych wynosiły w Europie średnio 3,73% (spadek o 15 pb w porównaniu z I kw. 2019 r.); stopy kapitalizacji dla nieruchomości wielorodzinnych również pozostały na stabilnym średnim poziomie 3,35% w ujęciu kwartalnym, a dla najbardziej atrakcyjnych obiektów magazynowych wyniosły 4,58% (-2 pb) i były niższe o 37 pb w stosunku do ubiegłorocznego poziomu. W najbliższych kilku miesiącach będziemy prawdopodobnie świadkami stabilizacji na większości rynków po okresie znacznych spadków stóp kapitalizacji na przestrzeni ostatnich pięciu lat. Pomimo rosnącego zainteresowania inwestorów sektorem nieruchomości, przewidujemy, że możliwe do osiągnięcia stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów pozostaną do końca roku na dotychczasowym poziomie z powodu prognozowanego nikłego wzrostu czynszów na większości rynków europejskich” – mówi Lydia Brissy, dyrektor w dziale badań rynków europejskich.