Nieruchomości komercyjne: kto inwestuje w Polsce i dlaczego nie Polacy?

Przeczytaj także: Inwestorzy zagraniczni wciąż aktywni na polskim rynku nieruchomości

Podobny rozkład inwestorów zaznaczył się również w ostatnich miesiącach. Jak podaje JLL, od początku roku do końca września w polskie nieruchomości komercyjne zainwestowano 4,2 mld euro. Szczególną aktywnością charakteryzowały się fundusze z Singapuru, Węgier, USA, Czech, i Niemiec. Polscy inwestorzy wypadli na tym tle bardzo blado - odpowiadali bowiem za zaledwie 1,4% ulokowanego kapitału (niespełna 60 mln zł).

Dlaczego niektóre kraje inwestują u nas częściej, a inne rzadziej lub w ogóle? Czy w tym obszarze zaznaczają się jakieś prawidłowości? Dlaczego inwestorzy z Polski ustępują miejsca innym gospodarkom, które często są mniejsze i wcale nie bogatsze?

Pierwsi byli Brytyjczycy i Francuzi

Polskie nieruchomości komercyjne zaczęły wzbudzać zainteresowanie zagranicznych inwestorów na początku lat 90-tych.

Pierwszymi firmami, które rozpoczęły komercyjną ekspansję w Polsce, były francuskie i brytyjskie sieci handlowe. Byliśmy czterdziestomilionowym społeczeństwem nowych, „głodnych” konsumentów o dużych aspiracjach i potrzebach. Potem przyszły inwestycje z Niemiec. Pojawiły się też pierwsze nowe centra handlowe – Panorama, Promenada, King Cross i portfel centrów M1 - wspomina Agata Sekuła, Wiceprezes Zarządu JLL w Polsce.

Za deweloperami podążyli inwestorzy. Zwrot z kapitału versus ryzyko był atrakcyjny, gospodarka rozwijała się bardzo dynamicznie i jeszcze przyśpieszyła po wejściu Polski do Unii Europejskiej w 2004 roku.

W latach 1998-2007 Amerykanie kupili nieruchomości komercyjne o wartości prawie 2,9 mld euro we wszystkich segmentach rynku (obiekty handlowe, biurowe i magazynowe), z czego najbardziej spektakularnymi transakcjami było przejęcie portfela nieruchomości handlowych Metro Portfolio w 2003 roku za 700 mln euro przez fundusz Apollo, a trzy lata później Casino Portfolio przez GE Real Estate za 555 mln euro.

W tym czasie fundusze niemieckie zainwestowały ponad 2,8 mld euro, z czego jedną z największych transakcji o wartości 230 mln euro był zakup warszawskiego Rondo 1 przez Hannover Leasing w 2005 roku.

Brytyjczycy z kolei dokonali inwestycji za 1,6 mld euro. Ponownie jedna z największych umów kupna dotyczyła biurowca Rondo 1, który już w 2006 roku znalazł się w rękach funduszu London & Regional. Wartość transakcji została wyceniona na 260 mln euro.

Francuzi byli konsekwentnie aktywni głównie w segmencie handlowym, gdzie ulokowali około 1,6 mld euro.

Ciekawym przypadkiem jest kilkukrotnie mniejszy od Polski Izrael. W tym okresie firmy z tego kraju zainwestowały u nas bezpośrednio ponad 400 mln euro oraz są udziałowcami w wielu globalnych funduszach aktywnych na polskim rynku.

W późniejszych latach na szczególną uwagę zasługuje Atrium European Real Estate, które, obok inwestycji deweloperskich na przestrzeni ostatnich 10 lat, zainwestowało ponad 900 mln euro w zakup m.in. w takich obiektów jak Promenada w Warszawie, Galeria Dominikańska we Wrocławiu, Focus Mall w Bydgoszczy czy Domy Towarowe Wars Sawa Junior w Warszawie.

Interesujący epizod w latach 2003-2012 zaliczyli również Australijczycy, którzy wyeksportowali do nas ponad 800 mln euro.

Niemcy postawili na biura

W segmencie biurowym wyraźna jest historyczna dominacja kapitału europejskiego z Niemcami na zdecydowanym prowadzeniu (główni inwestorzy to fundusze: DWS, DEKA, Invesco).

Naturalnym kierunkiem ekspansji była początkowo Warszawa, ale od 2014 roku wyraźnie wzrastało zainteresowanie aktywami biurowymi położonymi również w miastach regionalnych, a głównie w Krakowie i we Wrocławiu. To efekt szybkiego rozwoju sektora usług dla biznesu w Polsce, a w konsekwencji pojawienia się w regionach nowoczesnych obiektów biurowych wynajętych przez międzynarodowe firmy - tłumaczy Agata Sekuła.

... A Republika Południowej Afryki polubiła obiekty handlowe

Jeśli chodzi o centra handlowe, to tu, w latach 2013-2017, największymi inwestorami były firmy z Republiki Południowej Afryki. Pojawienie się tak egzotycznego i odległego kapitału było największym przełomem i nowością na rynku. Fundusze południowoafrykańskie zainwestowały w Polsce w tym czasie ponad 2,15 mld euro i historycznie stanowią czwarte największe źródło inwestycji w sektorze handlowym, mimo że pierwszych transakcji na polskim rynku dokonały dopiero w 2015 roku.

Jednym z powodów zainteresowania Polską ze strony RPA był spadek wartości lokalnej waluty. Inwestorzy szukali więc rynku, gdzie czynsze generowane przez nieruchomości będą denominowane w euro, a polski sektor nieruchomości osiągnął już wtedy skalę i dojrzałość, która przyciągała uwagę największych globalnych funduszy. Ta sama strefa czasowa, mimo tysięcy kilometrów odległości, bardzo ułatwia współpracę i kontakty pomiędzy oboma krajami - dodaje Agata Sekuła.

Pierwszym europejskim rynkiem, gdzie inwestorzy z RPA zainwestowali, była Rumunia.

Fundusz NEPI zaczął budować swoje rumuńskie portfolio w 2009 roku. Wkrótce wartość ich akcji była wyceniana powyżej wartości portfela, co jest niespotykane w tym sektorze. Inwestorzy, niezależnie od branży, obserwują wzajemnie swoje działania i w 2014 do Polski przybyło Rockcastle, które w zaledwie cztery lata zakupiło obiekty handlowe za około 1,2 mld euro. Kolejnym południowoafrykańskim inwestorem, który dostrzegł potencjał polskiego rynku było Redefine – które zadebiutowało w Polsce w 2016 roku, nabywając większościowy udział w Echo Polska Properties – firmie posiadającej i zarządzającej portfelem nieruchomości wybudowanych przez Echo Investment. EPP (notowane na giełdzie w Johannesburgu i Luxemburgu) obecnie jest największym, pod względem powierzchni, właścicielem centrów handlowych w Polsce - wspomina Agata Sekuła.

Od 2018 roku obserwujemy bardziej równomierny rozkład inwestycji z większą liczbą źródeł kapitału, nadal skupionych głównie w Europie. Polski sektor biurowy zaczął również przyciągać inwestycje z Czech, Korei Południowej, Singapuru, Węgier, Rumunii, Filipin, Włoch czy Szwajcarii. To efekt budowania wizerunku rynku jako dojrzałego i oferującego wciąż atrakcyjne stopy kapitalizacji w porównaniu do innych rynków zachodnioeuropejskich.

Azja wybiera logistykę i magazyny

Wzrost atrakcyjności nieruchomości magazynowych w Polsce był rezultatem między innymi rozwoju sieci dróg szybkiego ruchu z widocznym efektem przyspieszenia tego typu inwestycji przed Euro 2012. W tym segmencie jedną z dominujących grup inwestorów są firmy azjatyckie, mimo że pierwsza transakcja sfinalizowana przez fundusze z Azji nastąpiła dopiero w 2015 roku (umowa kupna magazynu Amazon we Wrocławiu).

Cztery państwa azjatyckie - Singapur, Chiny, Korea Południowa i Malezja - odpowiadają za 34% kapitału zainwestowanego kiedykolwiek w polskim segmencie nieruchomości magazynowych. Motywacją Chin jest globalna strategia tamtejszych funduszy, polegająca na inwestowaniu w aktywa związane z transportem i logistyką, czyli w porty, huby przeładunkowe, hale produkcyjne, czy magazyny e-commerce w regionie CEE - dodaje Agata Sekuła.

CEE w natarciu

Ostatnie kilka lat przyniosło ciekawe decyzje inwestycyjne i rosnącą aktywność kapitału z krajów Europy Środkowo – Wschodniej. Najpierw był to czeski CPI, a potem węgierski Wing, który w ubiegłym roku kupił większościowy pakiet udziałów w Echo Investment. W kwietniu tego roku Optimum Ventures, którego właścicielem jest Narodowy Bank Węgier, kupił 61,49% udziałów w spółce GTC. W Polsce węgierskiego właściciela ma też deweloper mieszkaniowy Polnord (Cordia).

Łącznie w polskim sektorze nieruchomości Czesi i Węgrzy sfinalizowali transakcje o wartości ponad 2,6 mld euro i to w znakomitej większości w ciągu ostatnich pięciu lat. To więcej niż Polacy zainwestowali na własnym rynku w ciągu ostatnich 22 lat - zauważa Agata Sekuła.

Co z polskim kapitałem?

Obserwując kierunki napływu kapitału na przestrzeni ostatnich 25 lat, bardzo naturalnie nasuwa się pytanie, skąd bierze się tak niska aktywność polskich inwestorów. Jako JLL doradzamy funduszom z kilkudziesięciu krajów, które konsekwentnie finalizują transakcje sprzedaży lub kupna nieruchomości, a ich apetyty związane z ekspansją w Polsce nie słabną. Nasz rynek wypracował bardzo silną markę inwestycyjną, zapewniając solidne zwroty i gwarantując niskie ryzyko. Nie sposób więc nie zauważyć, że polski kapitał w sektorze nieruchomości komercyjnych jest mało aktywny, biorąc pod uwagę jego skalę i możliwości - dodaje Agata Sekuła.

Powód? Firmom z Polski nie jest łatwo inwestować w nieruchomości komercyjne. Przeszkodą jest wysoki próg wejścia ze względu na brak REIT-ów (specyficzna kategoria funduszy, które umożliwiają inwestorom indywidualnym wygenerować skalę, pozwalającą kupić nieruchomość). Polskie fundusze emerytalne mogą natomiast lokować w nieruchomościach zaledwie niewielki ułamek inwestycji, co również stanowi istotną barierę. Inwestycje w nieruchomości komercyjne są przedsięwzięciem kapitałochłonnym, gdzie ceny za pojedyncze lepsze lub większe nieruchomości kształtują się z reguły na poziomie od kilkudziesięciu do kilkuset milionów euro (nie mówiąc już, że przedmiotem obrotu na polskim rynku często bywają portfele nieruchomości). Transakcje z udziałem polskiego kapitału, choć dość liczne, opiewają na niewielkie kwoty i są obecnie niestety jedynie tłem dla rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce.

W Polsce, mimo wielu postulatów wysuwanych przez sektor prywatny, nadal nie ma możliwości inwestowania w nieruchomości komercyjne przy udziale kapitału indywidualnego. REIT-y byłyby tu ważnym impulsem. Mamy dużą gospodarkę, która tym bardziej teraz powinna dawać więcej możliwości biznesowych w zarządzaniu kapitałem instytucjonalnym oraz lokowania kapitału przez inwestorów indywidualnych. Brak odpowiednich instrumentów, które wspierałyby polskie fundusze, jasno pokazuje, że nieruchomości komercyjne są niedocenianym aktywem w polityce gospodarczej kraju - podsumowuje Agata Sekuła.

Nawet pomimo trudnej sytuacji związanej z COVID-19 do końca września sfinalizowano w Polsce transakcje o wartości 4,2 mld euro. To świetnie ilustruje potencjał polskiego rynku nieruchomości i świadczy o głębokim zaufaniu inwestorów. Perspektywy rozwoju sektora mogą być jednak jeszcze lepsze. Warunek? Dalsza praca nad poprawą klimatu legislacyjnego i lepsza współpraca na linii sektor prywatny – państwo.