Biurowce w Warszawie: pandemia blokuje podpisywanie nowych umów

Przeczytaj także: 5 pozytywnych trendów na rynku biurowców w Warszawie

Nowa podaż

Jak wynika z najświeższych danych, inwestycjami, które w największej mierze zadecydowały o poziomie nowej podaży z trzech pierwszych kwartałów bieżącego roku były:

• wielofunkcyjny kompleks biur The Warsaw Hub (Ghelamco – B – 43 400 mkw. i C – 45 600 mkw.),
• biura przy Warzelni (Echo Investment – 24 000 mkw.) oraz
• kolejna faza projektu The Park (White Stare Real Estate – 10 000 mkw.).

Warszawa ciągle jednak pozostaje placem budowy. Obecnie trwa realizacja blisko 590 000 mkw. nowoczesnych biurowców, których ukończenie zaplanowano na lata 2020-2022. Szacunki Cushman & Wakefield wskazują, że ten rok powiększy zasoby biurowe stolicy o niemal 355 000 mkw., a kolejny o około 340 000 mkw.

Biorąc pod uwagę obecną sytuację pandemiczną i ograniczoną aktywność najemców spodziewamy się ograniczenia liczby nowych projektów wprowadzonych na rynek z terminem oddania do użytku w latach 2022-2024, co może doprowadzić do wystąpienia efektu luki podażowej w tym okresie – mówi Jan Szulborski, Senior Consultant, Cushman & Wakefield.

Popyt na biurowce nieco osłabł

Okres kwarantanny oraz niepewność związana z wpływem pandemii koronawirusa na gospodarkę spowodowała, że część najemców zdecydowała się na tymczasowe wstrzymanie decyzji o procesach negocjacji umów najmu.

Popyt brutto w pierwszym trzech kwartałach wyniósł 447 500 mkw. i był niższy o 35% niż w analogicznym okresie 2019 roku. W samym III kwartale 2020 roku łączna aktywność najemców wyniosła 113 200 mkw. i była niższa o 65% w porównaniu do analogicznego okresu w 2019 roku. Znaczący procentowy spadek wolumenu transakcji w ostatnim kwartale w ujęciu rocznym wynika między innymi z rekordowej aktywności najemców w III kw. 2020 roku.

W III kwartale 2020 roku uległa zmianie dotychczasowa struktura transakcji, w której dominowały nowe umowy, które w ostatnich pięciu latach odpowiadały za średnio 61% wszystkich transakcji. W bieżącym kwartale ten typ umów odpowiadał jedynie za 48% wszystkich zawartych umów a renegocjacje i ekspansje stanowiły odpowiednio 48% i 4%.

Spodziewamy się utrzymania tego trendu w kolejnych kilku kwartałach ponieważ część najemców, których umowy zbliżają się do końca, może zdecydować się na ich krótkoterminowe przedłużenie – dodaje Katarzyna Lipka.

Wskaźnik pustostanów

Niepewna sytuacja gospodarcza i malejąca aktywność najemców w ostatnich dwóch kwartałach doprowadziły do odwrócenia trendu kompresji wskaźnika powierzchni niewynajętej. W okresie ostatnich trzech miesięcy poziom pustostanów w Warszawie wzrósł o ponad 110 000 mkw. i wyniósł 559 200 mkw. Analizując rozkład dostępnej powierzchni biurowej, tylko około 8% znajdowało się w projektach oddanych do użytku w tym kwartale. Wzrost dostępności powierzchni biurowej przełożył się na wzrost wskaźnika pustostanów, który na koniec III kwartału wyniósł 9,6% i wzrósł o 1,7 pp. w ujęciu kwartalnym.

Ponadto, w ostatnich kwartałach mogliśmy zaobserwować zwiększoną liczbę ofert podnajmów na warszawskim rynku biurowców. Według szacunków w III kw. 2020 roku całkowita powierzchnia oferowanych podnajmów wyniosła ponad 85 000 mkw., co przekłada się na wzrost tego typu dostępnych powierzchni o ponad 74% kwartał do kwartału.

Stawki czynszów

Wraz z pogarszającym się sentymentem wśród uczestników rynku stawki bazowe za najlepsze biurowce w centrum i poza centrum spadły o 0,25 EUR/mkw./miesiąc i znalazły się na poziomie 23,75 EUR/mkw./miesiąc w centrum i 14,75 EUR/mkw./miesiąc poza centrum.

Korekta stawek wynika z coraz większej liczby ofert dotyczących podnajmów oraz większej presji na oferowanie zachęt dla najemców przez deweloperów. W kolejnych kwartałach możemy spodziewać się dalszej korekty warunków komercyjnych, jeśli popyt na powierzchnie biurowe utrzyma trend spadkowy, a gospodarka nadal będzie pracować na zwolnionych obrotach – dodaje Jan Szulborski.