Magazyny odporne na COVID-19. Polska pozostaje liderem CEE

Przeczytaj także: Rynek magazynowy z dobrymi perspektywami wzrostu

Jak wynika z danych opublikowanych właśnie przez firmę doradczą Cushman & Wakefield, na przestrzeni pierwszych sześciu miesięcy bieżącego roku, w Polsce, w Czechach, w Rumunii, na Słowacji i na Węgrzech sfinalizowano transakcje najmu 3,74 mln mkw. magazynów. Taki rezultat oznacza, że w analizowanym okresie udało się wypracować 55% wyniku ze wszystkich 12 miesięcy minionego roku. Porównując I połowę br. do analogicznego okresu minionego roku widać wzrost na poziomie 10%.

Gdzie popyt na magazyny okazał się najpokaźniejszy? Jak prezentowała się aktywność deweloperska? Jakie typy obiektów cieszyły się największym zainteresowaniem? Oto, jak kształtowała się sytuacja na poszczególnych rynkach.

Rynki lokalne

Rynek powierzchni magazynowych w Polsce należy do najszybciej rozwijających się w Europie. Aktywność najemców i deweloperów utrzymywała się w pierwszej połowie 2020 roku na wysokim poziomie, o czym świadczy silny popyt, który wyniósł łącznie prawie 2,3 mln mkw. (+26% rok do roku) oraz znaczna ilość nowej podaży od stycznia 2020 roku, przekraczająca 1 mln mkw. W ujęciu regionalnym nadal dominuje pięć największych rynków: Warszawa, Górny Śląsk, Polska Centralna, Wrocław i Poznań – nadal znajduje się tu prawie 80% całkowitej podaży magazynów w Polsce.

Jednakże dynamiczny rozwój nowych inwestycji dotyczy także mniejszych rynków regionalnych takich jak np. Zielona Góra, Gorzów Wielkopolski dogodnie położonych względem rynków zachodnioeuropejskich czy też Rzeszów, Lublin w regionie wschodniej Polski, które skorzystają na budowie międzynarodowej trasy Via Carpatia oraz Trójmiasto z dostępem do nowoczesnej i stale rozwijanej infrastruktury portowej.

W budowie pozostaje ok. 1,9 mln mkw. w ramach 76 parków magazynowych, a prawie 60% wolumenu inwestycji zostało zabezpieczone umowami najmu. W okolicy Świebodzina powstaje największy obiekt magazynowy w regionie zachodniej Polski (203 000 mkw.). Inwestycję w formule BTS dla międzynarodowej firmy z branży e-commerce realizuje Panattoni.

W związku z wyższym ryzykiem spowodowanym pandemią COVID-19, obserwuje się obecnie nieznacznie większą wstrzemięźliwość w realizowaniu inwestycji o charakterze spekulacyjnym, co z kolei przyczyni się do utrzymania stopy pustostanów na stabilnym, niskim poziomie do końca bieżącego roku.

Czynsze również nie zmieniły się znacząco w pierwszym półroczu, a stawki bazowe zazwyczaj nie przekraczają poziomu 3,80 EUR/mkw./miesiąc w przypadku modułów magazynowych typu BIG-BOX oraz 5,25 EUR/mkw./miesiąc w przypadku tzw. Small Business Units (SBU) w Warszawie. Stawki czynszów efektywnych wahają się obecnie w przedziale 2,00-3,20 EUR/mkw./miesiąc dla jednostek typu BIG-BOX oraz 3,00-4,50 EUR/mkw./miesiąc za moduły typu SBU.

Pomimo dynamicznej sytuacji na rynku i wciąż dużej niepewności spowodowanej pandemią koronawirusa perspektywy dla sektora magazynowego pozostają korzystne. Przewidujemy, że popyt na rynku magazynowym będą nadal generować przede wszystkim firmy z branży logistycznej, kurierskiej i handlowej w silnym powiązaniu z rozwojem sektora e-commerce, a także powracające do normalnej aktywności firmy z sektora produkcyjnego i motoryzacyjnego. Warto także wspomnieć o rosnącej aktywności firm z branży IT, które poszukują nowoczesnej powierzchni magazynowej z przeznaczeniem na centra przetwarzania danych – mówi Joanna Sinkiewicz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield Polska.

Nowa podaż na czeskim rynku magazynowym w pierwszej połowie 2020 roku osiągnęła najwyższą wartość za pierwsze półrocze w historii. Jednak w drugim kwartale zaobserwowano spadek liczby rozpoczynanych inwestycji w porównaniu z poprzednim kwartałem, co przełoży się na mniejszą liczbę ukończonych projektów w przyszłym roku.

Popyt również utrzymuje się na stabilnym poziomie, aczkolwiek rośnie w wolniejszym tempie niż liczba oferowanych obiektów, co może doprowadzić do nieznacznego wzrostu pustostanów.

Jednym z bezpośrednich skutków kryzysu spowodowanego przez pandemię COVID-19 jest wzrost ostrożności i popularności umów najmu zawieranych na krótszy okres (do jednego roku) oraz spadek zainteresowania umowami przednajmu w obiektach, które nie zostały jeszcze wybudowane.

Popyt na powierzchnie logistyczne w drugim kwartale 2020 roku utrzymał się na wysokim poziomie i wyniósł łącznie prawie 200 000 mkw., co oznacza wzrost o 60% w porównaniu z analogicznym okresem w ubiegłym roku, natomiast wolumen transakcji za pierwsze półrocze wzrósł do 297 000 mkw. (wzrost o 27% rok do roku).

Przedłużenia umów najmu stanowiły zaledwie 8% całkowitego wolumenu w drugim kwartale 2020 roku i 13% wszystkich transakcji odnotowanych w pierwszym półroczu. Świadczy to o tym, że głównym motorem aktywności na rynku najmu był nowy popyt i zapotrzebowanie na nowe powierzchnie zgłaszane pomimo pandemii COVID-19 przez sieci handlowe, firmy z sektora FMCG i operatorów logistycznych 3PL.

Najwyższą aktywność inwestycyjną na rynku nieruchomości w 2020 roku na Słowacji odnotowano w sektorze magazynowym, którego udział w łącznym wolumenie transakcji inwestycyjnych od początku roku wzrósł w lipcu do 53,8%. Stabilne trendy cenowe oraz możliwości znalezienia nowych najemców na tym bardzo dynamicznym rynku sprawiły, że sektor magazynowy okazał się w czasie pandemii COVID-19 liderem wśród wszystkich segmentów nieruchomości komercyjnych na Słowacji.

Umorzenia czynszu należą raczej do rzadkości, zwłaszcza w obszarze logistyki i dystrybucji. W drugim kwartale odnotowano wysoki poziom aktywności najemców, którzy wynajęli prawie 120 000 mkw. powierzchni magazynowej.

Większość popytu brutto przypada na Bratysławę i zachodnią część Słowacji, a zapotrzebowanie na powierzchnie zgłaszały firmy dystrybucyjne, a w szczególności sektor e-commerce. Wzrost wskaźnika pustostanów o 2,3 punktu procentowego do 9,3% można powiązać z oddaniem do użytku w drugim kwartale nowych obiektów o charakterze spekulacyjnym.

Globalna pandemia w niewielkim stopniu wpłynęła na rynek magazynowy na Węgrzech, a zwłaszcza na sektor nieruchomości logistycznych w Budapeszcie. Popyt na nowoczesne powierzchnie logistyczne w węgierskiej stolicy i okolicach wzrósł rok do roku w pierwszej połowie br. do ponad 155 000 mkw. w porównaniu z wolumenem transakcji netto na poziomie ok. 124 000 mkw. w pierwszym półroczu 2019 roku.

Silny popyt w połączeniu z nadal niewystarczającą podażą sprawił, że stawki czynszu utrzymały się na stosunkowo wysokim poziomie, nawet na tle innych krajów regionu.

Czynsze bazowe wahają się w przedziale 4,50-5,00 EUR/mkw./miesiąc w zależności od wieku budynku, standardu, lokalizacji i warunków komercyjnych. Pandemia COVID-19 wpłynęła przejściowo na cały sektor produkcyjny, zwłaszcza na przemysł motoryzacyjny i związanych z nim poddostawców.

Dynamiczny rozwój sektora e-commerce i nienotowane dotąd wzrosty wolumenu sprzedaży online wymuszają wprowadzanie usprawnień w obszarze logistyki i powstanie modeli logistycznych opartych na outsourcingu usług. Przekazanie obsługi firmom wyspecjalizowanym w tego typu działaniach (tzw. fullfillment) pozwala sprzedawcom polepszyć terminowość i skuteczność dostaw, oferować klientom różne rodzaje płatności i formy doręczeń oraz obniżyć koszty transportu, dzięki czemu kupujący będą coraz chętniej wybierać zakupy przez Internet. W przyszłości spodziewamy się dalszego rozwoju tego segmentu rynku, w szczególności w zakresie podnoszenia jakości i zwiększania elastyczności usług logistycznych.

Ponadto oczekujemy relokacji części procesów magazynowych i produkcyjnych z krajów azjatyckich i zachodnioeuropejskich w celu zdywersyfikowania i zabezpieczenia łańcuchów dostaw, co na pewno wpłynie na dalszy rozwój rynku magazynowego w regionie Europy Środkowo-Wschodniej – mówi Ferdinand Hlobil, Partner, Head of Industrial Agency CEE, Cushman & Wakefield.