Rynek magazynowy 2020 rozwijał się dzięki e-commerce

Przeczytaj także: Magazyny z sukcesem w roku 2020. Obiecujące prognozy na 2021 rok

Rynek magazynowy odporny na pandemię COVID-19. E-commerce pozostawał głównym motorem napędowym rynku w 2020 roku.

Pomimo turbulencji związanych z pandemią koronawirusa, rok 2020 stał pod znakiem dalszego dynamicznego rozwoju sektora magazynowego. Szczególnie cieszy wysoki popyt na powierzchnie, w jeszcze większej niż wcześniej mierze, napędzany rozwojem sektora e-commerce. Ten ostatni zyskał na znaczeniu ze względu na ograniczenia handlu stacjonarnego oraz nacisk na zwiększenie dystansu społecznego. Tym samym, szczególne okoliczności zewnętrzne wymusiły na firmy z różnych branż przemodelowanie kanałów sprzedaży, dynamiczny rozwój modelu sprzedaży wielokanałowej, wzrost znaczenia sprawnej i efektywnej logistyki. Te poważne zmiany, dokonywane pod ogromną presją czasu, przełożyły się na wysokie zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową. Rosnące wymagania konsumentów w zakresie szybkości i obsługi dostaw, przekładają się z kolei na rozwój outsourcingu usług logistycznych. Widać to w strukturze popytu na powierzchnie magazynowe, w którym największy udział, wynoszący przeszło 30% wolumenu transakcji, posiadają najemcy z sektora operatorów logistycznych.

Coraz więcej firm logistycznych oferuje wyspecjalizowane usługi w zakresie obsługi dystrybucji e-commerce. To również operatorzy pozostają najaktywniejszą grupą generującą nowe zapytania o powierzchnię (potencjalny przyszłoroczny popyt). Na rynku wysoce aktywne były także duże sieci handlowe oferujące kategorie produktowe takie jak żywność i napoje, elektronikę i sprzęt AGD czy też meble/wyposażenie wnętrz. Pomimo poważnych wyzwań, związanych ze wstrzymanymi lub ograniczonymi procesami produkcyjnymi, ważnym źródłem popytu pozostaje także branża lekkiej produkcji i motoryzacyjna.

Każdego roku przybywa znacznie ponad 2 miliony mkw. nowej powierzchni magazynowej w Polsce

Warto podkreślić niezwykle wysoką dynamikę rozwoju rynku magazynowego – rok 2020 będzie czwartym z kolei, w którym na rynku przybędzie ponad 2 mln mkw. powierzchni magazynowej ze średnią z trzech poprzednich lat wynoszącą 2,45 mln mkw. Całkowite zasoby magazynowe przekroczyły w 2020 roku 20 mln mkw., kolejne milionowe granice będą pokonywane w 2021 r. Tylko w trakcie ostatnich 5 lat wielkość sektora podwoiła się. To oznacza, że oferta produktowa na polskim rynku jest również bardzo atrakcyjna pod kątem struktury wiekowej i standardu oferowanej powierzchni magazynowej. To dodatkowy atut polskiego rynku, znajdujący uznanie zarówno wśród firm krajowych jak i zagranicznych.

Dominacja głównych rynków, ale zasięg geograficzny inwestycji ciągle się rozszerza

W strukturze geograficznej inwestycji wciąż dominują główne rynki regionalne, czyli tzw. „Wielka Piątka”, w skład której wchodzą Warszawa, Górny Śląsk, Polska Centralna oraz Wrocław i Poznań. Rynki te utrzymały 80% udział w całkowitych zasobach nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce i uwzględniając plany ekspansji deweloperów, statystyka ta utrzyma się na podobnym poziomie w nadchodzącym roku. Jednocześnie na znaczeniu zyskują mniejsze rynki regionalne i w długoterminowej perspektywie będą one umacniać swoją pozycję. Trójmiasto, Kraków, Szczecin czy rejon Bydgoszczy-Torunia to tylko niektóre przykłady. Na znaczeniu zyskują także region Polski Zachodniej, przede wszystkim województwo lubuskie oraz też „ściana wschodnia” z miastami takimi jak Lublin, Rzeszów czy Białystok. Wpływ na to ma zarówno rozwój lokalnego rynku, nowe inwestycje w infrastrukturę transportową, potrzeba dywersyfikacji lokalizacji w krajowych łańcuchach logistycznych sektora e-commerce. Dodatkowym czynnikiem stymulującym rozwój rynku magazynowego w Polsce jest również dogodna lokalizacja naszego kraju, ułatwiająca dystrybucję na rynki zagraniczne (Europa Zachodnia, Skandynawia, region CEE, kraje bałtyckie, czy Europa Wschodnia). Co więcej, na mapie inwestycji deweloperskich każdego roku pojawiają się nowe punkty – w ostatnim czasie można wymienić chociażby takie jak Kutno, Legnicę, Gorzów Wielkopolski, Olsztyn czy Kalisz.

Dywersyfikacja sieci logistycznej, wzrost znaczenia logistyki „ostatniej mili”

W bieżącym roku obserwowaliśmy pogłębiającą się dywersyfikację w zakresie lokalizacji jak również produktu magazynowego. Nadal powstają duże jednostki konsolidujące procesy magazynowe, najczęściej na potrzeby największych firm z sektora FMCG/sieci handlowych i globalnych platform e-commerce. Są one w coraz większej mierze uzupełniane przez sieć mniejszych magazynów, inwestycji typu cross-dock, czy małych jednostek typu Small Business Unit. Celem głównym jest optymalizacja łańcucha dystrybucji na odcinku tzw. „ostatniej mili”. Realizacja tego typu obiektów blisko konsumentów zarówno w dużych jak i średnich miastach, wpływa korzystnie na poziom kosztów i czas dostaw. Trend ten wspomagają inwestycje w sieć dróg ekspresowych, w tym obwodnic miejskich, które pozwalają na szybką obsługę rynków lokalnych. Podobny trend utrzyma się również w 2021 r. i skłoni deweloperów do poszukiwania nowych lokalizacji miejskich, również tych o charakterze brown field. Spodziewamy się także dalszej dywersyfikacji produktowej i być może nowości w ofercie magazynowej o charakterze retail-warehouse.

Pandemia może stać się katalizatorem przyśpieszającym zjawisko tzw. nearshoringu

Sektor produkcyjny i motoryzacyjny, odczuwający największe problemy w początkowej fazie pandemii ze względu na zerwane łańcuchy dostaw czy też ograniczony popyt, w ostatnich miesiącach odnotowuje poprawę sytuacji. Polska, dzięki strategicznej lokalizacji w centralnej części kontynentu europejskiego i konkurencyjnemu rynkowi pracy, pozostanie w czołówce krajów rozpatrywanych jako preferowana lokalizacja w kontekście przenoszenia procesów biznesowych. Dotyczy to zarówno obiektów dystrybucyjnych, jak i produkcyjnych, zasilających rynki zagraniczne.

Ekologia coraz silniej wchodzi do magazynów

Jednym z najważniejszych trendów 2020 r. była popularyzacja i rozwój konceptu zielonych magazynów. Nowe magazyny i fabryki coraz wyraźniej wpisują się w trend rozwoju zrównoważonego budownictwa, ze szczególnym uwzględnieniem ochrony środowiska naturalnego. Zarówno najemcy, jak i właściciele obiektów magazynowych i przemysłowych coraz częściej dostrzegają pozytywne aspekty związane z procedurą weryfikacji ekologicznej, co najlepiej świadczy o zmieniających się realiach rynkowych. Zdecydowana większość nowych obiektów magazynowych ma dziś zielony certyfikat, przede wszystkich w systemie BREAM, często na poziomie very good. Dodatkowo, bardzo cieszy rosnąca świadomość i potrzeba wprowadzania eko rozwiązań w gronie najemców. Z uwagi na praktyczne podejście najemców, realizowane przez nią konkretne zielone rozwiązania, mają realne uzasadnienie ekonomiczne np. w postaci niższych kosztów mediów. Prócz ekonomii coraz częściej pojawia się argument w postaci wymogu ograniczenia śladu węglowego. Utwierdza nas to w przekonaniu, ze temat ekologii w magazynach zostanie z nami w kolejnych latach i będzie coraz intensywniej zgłębiany przez uczestników rynku. Może stać się również kolejnym elementem istotnie wpływającym, prócz kwestii lokalizacyjnych i komercyjnych, na wybór finalnego rozwiązania.

Joanna Sinkiewicz
Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych

Adrian Semaan
Starszy Konsultant ds. Badań
Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych