Grunty inwestycyjne w pandemii. Co jest w cenie?

Przeczytaj także: Ceny gruntów inwestycyjnych prawie stabilne

Tomasz Lewandowski, Dyrektor Działu Gruntów i Inwestycji Średniego Formatu JLL, potwierdza, że reakcja na pandemię była w poszczególnych segmentach rynku nieruchomości wyraźnie zróżnicowana, choć przyznaje też, że okazała się spokojniejsza niż zakładano.

Mieliśmy do czynienia z całym spektrum zjawisk – od rosnącego popytu i cen gruntów mieszkaniowych i magazynowych, poprzez oznaki niepewności i wyhamowania na rynku gruntów biurowych, aż po trudną sytuację sektora hotelowego i gruntów pod obiekty handlowe - komentuje.

Rynek biurowy – pandemia ostudziła nastroje inwestorów

Jedną z pierwszych reakcji na pojawienie się COVID-19 było wstrzymanie planów ekspansji inwestorów zagranicznych. Większość rozpoczętych odpowiednio wcześniej transakcji sprzedaży biurowych gruntów, które znajdowały się w tym okresie na zaawansowanym etapie, była kontynuowana. Jednak trwające postępowania ofertowe były niejednokrotnie weryfikowane, a nawet czasowo zawieszane - wskazuje Tomasz Lewandowski.

Druga fala pandemii wzmocniła takie trendy jak spadek popytu, wzrost ofert podnajmu oraz zmianę struktury najmu (spadek liczby nowo zawieranych umów na rzecz przedłużania obecnych).

Ostrożna postawa inwestorów przełożyła się na niższe zainteresowanie gruntami pod zabudowę biurową. Skutkowało to mniejszą konkurencją w toczących się procesach oraz prowadziło do praktyki negocjacji ceny sprzedaży przy użyciu argumentu zwiększonego ryzyka. Korekta ceny w ofertach zakupu składanych przez deweloperów w IV kw. wahała się w granicach od 15% do nawet ponad 30% - dodaje Tomasz Lewandowski.

Pandemia zweryfikowała prognozy wzrostu cen. W przypadku Warszawy, największą szansę na utrzymanie wartości pomimo COVID-19 miały grunty na obrzeżach i w ścisłym centrum miasta, gdzie średnie wartości niezmiennie oscylują w okolicach między 3000 a 4500 PLN /mkw. powierzchni użytkowej.

W najbliższych latach możemy spodziewać się mniejszej liczby transakcji zakupu gruntów biurowych. Zainteresowani zakupami będą głównie gracze o ugruntowanej pozycji, którzy nie potrzebują finansowania zewnętrznego i chcą wykorzystać spodziewaną w 2023 roku w Warszawie i niektórych miastach regionalnych lukę podażową. Utrzyma się popyt na starsze nieruchomości biurowe wymagające przebudowy lub dające potencjał do zmiany funkcji. Jednocześnie, ceny gruntów w najlepszych lokalizacjach pozostaną na zbliżonym poziomie - podsumowuje Tomasz Lewandowski.

Rynek magazynowy – rosną ceny za metr kwadratowy

Zainteresowanie gruntami magazynowymi było w ubiegłym roku napędzane m.in. przez dynamiczny rozwój e-commerce, który bezpośrednio przekłada się na zwiększony popyt na powierzchnie i tereny przemysłowo-logistyczne. Z drugiej strony, na rynku można było zaobserwować wzrost ostrożności deweloperów i znaczący spadek udziału inwestycji budowanych spekulacyjnie. Mają na to wpływ m.in. wydłużające się procesy decyzyjne co do zakupu działek poprzez pogłębienie analiz techniczno-komercyjnych oraz trudności w przeprowadzaniu niezbędnych dla inwestycji procedur administracyjnych - zwraca uwagę Tomasz Olszewski, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo – Przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej, JLL.

Dynamiczny rozwój sektora logistycznego w ostatnich latach i duże zapotrzebowanie na tereny inwestycyjne miały bezpośredni wpływ na wzrost cen transakcyjnych gruntów w najpopularniejszych lokalizacjach. Trend ten umocnił się w trakcie pandemii COVID-19. Najdroższym rynkiem pozostaje Warszawa z cenami na poziomie aż do 700-800 PLN/mkw. W obrębie przedmieść Warszawy, im dalej od granic miasta, tym ceny gruntów maleją aż do poziomu 100-120 PLN/mkw. Regiony Górnego Śląska, Wrocławia i Poznania jako równie atrakcyjne lokalizacje utrzymują ceny na poziomie 150-300 PLN/mkw.

Postępujący rozwój sektora logistyki, w tym w szczególności rynku e-commerce, będzie nadal generować rosnący popyt przy coraz bardziej ograniczonej podaży gruntów w najatrakcyjniejszych lokalizacjach, co utrzyma wzrost i tak już wysokich cen transakcyjnych. Jednocześnie inwestorzy będą rozważać lokalizacje coraz dalej od głównych rynków. Wzrośnie również zainteresowanie terenami typu „brownfield”, szczególnie w dużych miastach, co spowodowane jest w dużej mierze rozwojem logistyki ostatniej mili i niedoborem działek miejskich typu „greenfield” w kluczowych lokalizacjach. Należy także zwrócić uwagę na wzrost popytu na tereny możliwe do przeznaczenia pod centra przetwarzania danych, co może mieć bezpośredni wpływ na wzrost cen terenów przemysłowych, szczególnie w rejonie Warszawy i okolic - mówi Tomasz Olszewski.

Rynek mieszkaniowy – grunty na wagę złota

Spadek sprzedaży mieszkań, który nastąpił w drugim kwartale 2020 roku nie miał przełożenia na zmniejszenie zainteresowania zakupami gruntów. Większość transakcji sprzedaży była realizowana bez zakłóceń, a ich nabywcy nadal oferowali ceny zbliżone do poziomu z 2019, a nawet wyższe. Silne odbicie w zakresie wyników sprzedaży mieszkań w drugiej połowie roku, wspierało decyzje deweloperów o rozpoczynaniu kolejnych projektów mieszkaniowych, a puste banki ziemi skłaniały do dokonywania zakupu gruntów - wskazuje Joanna Kieszczyńska, Dyrektor w Dziale Gruntów i Inwestycji Średniego Formatu.

Ceny transakcyjne w relacji do PUM w Warszawie kształtowały się w okolicach 2000 PLN i wzwyż w lokalizacjach typowych dla inwestycji ze średniego segmentu jakościowego, po ceny przewyższające 5000 PLN w najbardziej prestiżowych dzielnicach, takich jak Powiśle, ścisłe Śródmieście czy górny Mokotów. W największych miastach regionalnych średnie ceny transakcyjne w relacji do PUM były notowane na poziomie 700 – 2000 PLN.

Utrzymujący się deficyt terenów inwestycyjnych zwiększy zaangażowanie deweloperów w coraz trudniejsze projekty, m.in. zakup gruntów poprzemysłowych wymagających remediacji. Niska podaż oraz rosnące ceny gruntów, w szczególności odczuwalne w przypadku sześciu największych rynków będą też sprzyjać ekspansji deweloperów w nowych lokalizacjach. Spodziewamy się też dalszego wzrostu cen gruntów mieszkaniowych oraz ostrej rywalizacji między deweloperami w prywatnych procesach zakupowych i miejskich przetargach. Na wzrost zainteresowania gruntami będzie miał też wpływ coraz bardziej dynamiczny rozwój rynku najmu instytucjonalnego - podsumowuje Joanna Kieszczyńska.

Rynek handlowy – mniejsze miasta wchodzą do gry

Pandemia COVID-19 bardzo mocno wpłynęła na rynek handlowy, praktycznie ograniczając aktywność inwestycyjną w tym sektorze do parków handlowych, centrów zakupów codziennych („convenience centres”), wolno stojących sklepów spożywczych, marketów budowlanych i dekoracyjnych (z ang. DIY) oraz projektów do przebudowy lub wręcz zmiany funkcji.

Pandemia i obostrzenia nie wpłynęły jednak na zainteresowanie deweloperów gruntami pod parki handlowe oraz centra convenience, które w 2020 roku rozwijały się bardzo dynamicznie. Aktywność inwestorów w zakresie poszukiwania gruntów koncentrowała się natomiast na mniejszych miejscowościach, w których brakuje nowoczesnych przestrzeni handlowych lub takich, gdzie ich aktualna podaż nie zaspokaja wszystkich potrzeb konsumentów. Kolejne miesiące powinny przynieść kontynuację obu tych trendów - wskazuje Tomasz Lewandowski.

Średnie ceny niezabudowanych gruntów pod parki handlowe w Polsce kształtowały się w przedziale 150 – 500 PLN/mkw., z tendencją wzrostową w przypadku terenów na obrzeżach lub w granicach największych miast regionalnych, aż po ceny oscylujące wokół i powyżej 1000 PLN/mkw. gruntu w granicach Warszawy.

Rynek hotelowy – większe zainteresowanie miejscowościami wypoczynkowymi

Po otwarciu hoteli w maju, popyt wewnętrzny utrzymywał się na bardzo wysokim poziomie, lecz ograniczony był prawie wyłącznie do najpopularniejszych miejscowości turystycznych. W tym samym czasie hotele miejskie z trudem generowały biznes. W rezultacie zainteresowanie gruntami pod nowe projekty hotelowe dotyczyło niemal wyłącznie terenów w miejscowościach wypoczynkowych. Uwagę inwestorów przykuwały szczególnie działki nad morzem, w pierwszej linii brzegowej.

Zakładamy, że w 2021 roku zapytania w zakresie niezabudowanych gruntów o przeznaczeniu hotelowym będą dotyczyły głównie lokalizacji wypoczynkowych i rekreacyjnych wzdłuż linii brzegowej lub w okolicach wyciągów narciarskich. Spodziewamy się też, że w większości będą pochodziły one od inwestorów o ugruntowanej obecności na polskim rynku - tłumaczy Joanna Kieszczyńska.