Hipoteka odwrócona po 10 latach. Kto sięga po rentę dożywotnią?

Przeczytaj także: Odwrócona hipoteka w Polsce 2010-2022

ZPF przedstawił raport stanowiący podsumowanie działalności największych funduszy hipotecznych w Polsce na przestrzeni ostatniej dekady. Jak się dowiadujemy, w minionym roku łączna wartość zarządzanych nieruchomości przekroczyła 110 mln zł. Wzrosty na przestrzeni tych lat charakteryzowały się zmienną dynamiką.

Od 2010 do 2013 roku obserwowano dynamiczny przyrost w tym obszarze z 4,2 do 67,6 mln zł. W tych latach dynamicznie rosła też liczba podpisywanych umów. W kolejnych latach wartość zarządzanych nieruchomości rosła znacznie wolniej i przyspieszyła dopiero w 2017 rosnąc do 75 mln, poprzez 83 mln w 2018, 91 mln w 2019 aż do 101,6 mln zł w 2020. Szacuje się, że w badanym okresie (od 2010 do 2020) średnie roczne tempo zmian wartości nieruchomości utrzymywało się na poziomie +20,6 proc.

Większość zarządzanych przez fundusze nieruchomości (ok. 30 proc.) znajduje się w województwie mazowieckim. Drugim w kolejności jest województwo pomorskie. Na kolejnych miejscach znajdują się kolejno: województwo śląskie, dolnośląskie, małopolskie i wielkopolskie.

Rynek hipoteki odwróconej w modelu sprzedażowym charakteryzuje się dużym potencjałem wzrostu, zarówno w Polsce, jak i na świecie. Na przestrzeni ostatnich dziesięciu lat widać wahania dotyczące liczby zarządzanych nieruchomości, czy liczby podpisywanych umów. Warto jednak podkreślić, że obecna sytuacja gospodarcza w kraju, niskie świadczenia emerytalne, coraz bardziej niewydolny system emerytalny oraz rosnąca inflacja będą wpływały na większe zainteresowanie usługą, która może poprawić jakość życia seniorów na emeryturze – mówi Marcin Czugan, Prezes Zarządu Związku Przedsiębiorstw Finansowych.

Jak zmienił się rynek? Jak zmienili się konsumenci?

Od 2010 roku rynek zmienił się i ewoluował. Powstały Zasady Dobrych Praktyk, czyli zbiór norm etycznych stosowanych przez podmioty zrzeszone w ZPF. Coraz większa liczba osób, ale również decydentów, dostrzega, że hipoteka odwrócona powinna być częścią długofalowej polityki senioralnej realizowanej przez państwo. Sami seniorzy widzą w tej usłudze szansę na poprawienie swojej sytuacji finansowej na emeryturze.

Przez te lata konsumenci stali się bardziej świadomi i wyedukowani, a my zaczęliśmy oferować rentę dożywotnią nawet osobom 55+. Dziś myślimy o poszerzeniu oferty i profilowaniu jej pod kątem konkretnych potrzeb. Na zagranicznych rynkach, seniorzy mają dostęp do wielu różnych narzędzi w ramach hipoteki odwróconej i naszym zdaniem jest dobry moment, by zaadaptować to rozwiązanie w Polsce – mówi Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM.

Jedyna rzecz, która nie zmieniła się przez te wszystkie lata to przepisy prawne regulujące ten rynek i dedykowane tej usłudze. Wciąż posiłkujemy się przepisami Kodeksu Cywilnego przy konstruowaniu umów. Wciąż czytamy o tym, że nieprofesjonalne podmioty oraz osoby indywidualne dopuszczają się wyłudzeń i oszustw. Wciąż jesteśmy bezsilni, że ktoś niszczy dobrą reputację całego rynku i profesjonalnych podmiotów, które działają na nim od ponad dekady – dodaje Robert Majkowski.

Prace nad ustawą trwają od lat, ale końca nie widać

Jak wynika z raportu ZPF fundusze hipoteczne, w latach 2010-2020, wypłaciły seniorom blisko 23 mln zł. W samym 2020 roku wypłacono niewiele ponad 2 mln zł. Rynek rośnie powoli, ale sukcesywnie. Mógłby znacznie szybciej, gdyby istniały odpowiednie przepisy dedykowane tej usłudze. Tymczasem od lat, zarówno fundusze hipoteczne, jak i osoby prywatne podpisując umowę renty dożywotniej opierają się na zapisach Kodeksu Cywilnego.

Jak zauważa Ministerstwo Sprawiedliwości, w artykule opublikowanym 15.04.2021 r. na łamach Dziennika Gazety Prawnej:

„Wykorzystywanie kodeksowej umowy dożywocia, która co do zasady powinna regulować stosunki osobiste między osobami bliskim, jako podstawy prawnej zawierania umów w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, rodzi zastrzeżenia z punktu widzenia należytego zabezpieczenia interesów osób, które pozbywają się nierzadko całego dorobku życia w postaci nieruchomości. Umowy zawierane z przedsiębiorcami pozbawione są istotnych cech prawa dożywocia” .

Warto tu przypomnieć, że umowy zawierane z przedsiębiorcami, które wspomina MS stanowią mniej niż 1 proc. wszystkich umów dożywocia zawieranych w Polsce. Z danych Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że tylko w 2020 roku podpisano łącznie 13 tys. umów dożywocia, a w ciągu ostatnich 10 lat ponad 170 tys. umów. Tymczasem fundusze hipoteczne podpisały w tym czasie mniej niż 1000 takich kontraktów.

Skala naszej działalności, w porównaniu z umowami zawieranymi przez osoby indywidualne, to mikroskala. Rozmawiając o nowych przepisach trudno zatem mówić, że to właśnie umowy z przedsiębiorcami stanowią problem. Moim zdaniem jest wręcz przeciwnie. Profesjonalny rynek zapewnia wsparcie prawne seniorom, stosuje Zasady Dobrych Praktyk ZPF, ale to właśnie umowy prywatne stanowią większość, to one są często podważane, unieważniane, to one są najczęściej źródłem wyłudzeń. Osoby prywatne nie mają wiedzy i doświadczenia by podpisywać takie kontrakty i nie zawsze są w stanie wziąć na siebie ciężar wypłacania dożywotnich świadczeń przez 20, czy 30 lat – podkreśla Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM.

Kiedy finał prac nad ustawą?

Ministerstwo Sprawiedliwości przyznaje, że „prowadzone są obecnie prace legislacyjne dotyczące uregulowań kodeksowych, których celem jest dopełnienie rozwiązań służących ograniczeniu niepożądanych zjawisk w obrocie nieruchomościami, a w szczególności ograniczenie możliwości wyłudzenia nieruchomości od osób starszych”.

Profesjonalna branża bardzo czeka na te przepisy i postuluje ich wprowadzenie od lat. Pamiętajmy, że celem takiej regulacji powinna być nie tylko poprawa jakości oferowanych usług i zwiększenie bezpieczeństwa seniorów, ale również ograniczenie działalności nieuczciwych podmiotów. W przeszłości byliśmy już bardzo blisko uchwalenia takiej regulacji, w postaci ustawy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym – mówi Marcin Czugan, Prezes Zarządu Związku Przedsiębiorstw Finansowych.

Warto przypomnieć, że branża w 2012 roku stworzyła Zasady Dobrych Praktyk wyznaczające najwyższe standardy etyczne dla instytucji finansowych, brała udział w pracach nad przyjętą w 2014 roku Ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym, od roku 2013 aktywnie uczestniczyła w pracach nad projektem Ustawy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym (wycofanym z procesu legislacyjnego). W roku 2015 po raz pierwszy opublikowała list otwarty do polityków, decydentów, ekspertów rynkowych i mediów z postulatami dotyczącymi uregulowania rynku i wznowienia prac nad Ustawą. W roku 2018 podczas posiedzenia Sejmowej Komisji Polityki Senioralnej fundusze hipoteczne wystosowały postulat i opublikowały list otwarty nawołując do regulacji branży.

Jak wygląda rzeczywistość sześć lat później? Tak samo. Żadne przepisy nie powstały mimo zapewnień kolejnych resortów.

Renta dożywotnia. Kim jest przeciętny klient korzystający z tej usługi?

Średni wiek klienta, który zdecydował się na rentę dożywotnią w funduszu hipotecznym to 76 lat – tak wynika z najnowszego raportu Związku Przedsiębiorstw Finansowych, dotyczącego hipoteki odwróconej w modelu sprzedażowym. W latach 2010-2020 wiek seniorów korzystających z usługi znajdował się w przedziale pomiędzy 75 a 80 lat, mimo że oferta jest dostępna dla osób, które ukończyły 65 rok życia, a nawet młodszych.

Powyższe pozwala wnioskować, że seniorzy, którzy przeszli na emeryturę przez pewien czas starali się zaadaptować do nowej sytuacji budżetowej. Wraz z pogłębiającymi się problemami finansowymi zdecydowali się na rentę dożywotnią.

Z badania opinii przeprowadzonego przez Fundusz Hipoteczny DOM wynika, że 60 proc. klientów tej instytucji podpisało umowę renty dożywotniej z powodu pogarszającej się sytuacji finansowej, różnych zobowiązań, które czekały na uregulowanie, a nawet rosnących długów.

To potwierdzałoby jeden z wniosków płynących z najnowszego raportu ZPF. Jeśli średni wiek seniora decydującego się na rentę wahał się na przestrzeni ostatnich dziesięciu lat pomiędzy 75 a 80 rokiem życia, to można przypuszczać, że duża część seniorów starała się żyć normalnie na emeryturze ale wobec coraz gorszej sytuacji finansowej była zmuszona podjąć taką a nie inną decyzję – mówi Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM.

Jakie nieruchomości są przedmiotem umów?

Klientami korzystającymi z usługi są seniorzy, którzy posiadają na własność nieruchomość: dom lub mieszkanie. Średni metraż nieruchomości, które była przedmiotem umowy z funduszem wynosił na koniec 2020 roku 48,9 m kw. Ta wartość zmieniała się na przestrzeni ostatnich dziesięciu lat. W 2011 było to 42,3 m kw. a w szczytowym momencie 2018 już 90,6 m kw. Później współczynnik zaczął spadać, co oznacza, że seniorzy przekazywali usługodawcom coraz mniejsze metrażowo nieruchomości w zamian za świadczenia pieniężne.

Średnia wartość jednej nieruchomości, zarządzanej przez fundusze hipoteczne zrzeszone w ZPF, aż do końca 2014 roku znajdowała się w trendzie spadkowym – od 321 tys. zł w 2010 roku do 237 tys. zł w 2014 roku, co daje różnicę aż 84 tys. zł. Po tym okresie można zaobserwować stały wzrost tej wartości i na koniec 2020 roku wyniosła ona 313,4 tys. zł.

Skąd jest najwięcej klientów?

Na koniec 2020 roku najwięcej, bo aż 28,3 proc. nieruchomości zarządzanych przez fundusze hipoteczne było z województwa mazowieckiego. Następnie z pomorskiego (12,7 proc.), śląskiego (9,9 proc.), dolnośląskiego (8,8 proc.), małopolskiego (7,9 proc.) i wielkopolskiego (7,4 proc.). To właśnie z tych województw pochodzą klienci korzystający w renty dożywotniej.

Na przestrzeni lat usługa ewoluowała. Na początku widzieliśmy zainteresowanie w dużych aglomeracjach miejskich powyżej 100 tys. mieszkańców. Teraz widzimy je również w mniejszych miejscowościach. Niegdyś naszymi klientami byli przede wszystkim właściciele mieszkań, teraz widzimy rosnące zainteresowanie wśród właścicieli domów jednorodzinnych i wielorodzinnych, którzy ze względu na dużą wartość nieruchomości mogą liczyć na dużo wyższe świadczenia pieniężne – podsumowuje Robert Majkowski.