Inwestorzy wciąż lokują kapitał w regionie EMEA

Przeczytaj także: Globalni inwestorzy patrzą na nieruchomości w Europie

Najnowszy raport Colliers pokazuje, że w III kwartale 2021 roku w największych miastach Europy, takich jak Londyn, Mediolan, Paryż i Frankfurt, doszło do finalizacji kilku dużych transakcji zakupu pojedynczych aktywów. Inwestorzy chętnie lokują w nieruchomości biurowe zlokalizowane w centrach stolic państw.

Wprowadzenie szczepień w całej Europie umożliwiło podróżowanie oraz pozwoliło większej liczbie kupujących na wizytację obiektów do zakupu. Znacznie zwiększyło to poziom zaufania oraz zachęciło inwestorów do wykorzystania okazji pojawiających się na rynkach i w różnych klasach aktywów — powiedział Luke Dawson, dyrektor zarządzający ds. transgranicznych rynków kapitałowych w regionie EMEA, Colliers.

Jednak głównym obszarem zainteresowania inwestorów nadal są aktywa logistyczne, co wiąże się z ciągłym rozwojem handlu elektronicznego i ograniczeniami łańcucha dostaw uwypuklonymi przez pandemię.

Inwestorzy wciąż pozostają ostrożni w odniesieniu do mocno dotkniętych pandemią nieruchomości handlowych i hotelowych, jednak na niektórych rynkach, np. w Hiszpanii, aktywność w tych sektorach zaczyna rosnąć. Powrót turystów i osób podróżujących służbowo sprawia, że wartość niektórych aktywów, szczególnie hotelowych, może być niedoszacowana i tym samym mogą one stanowić dobrą okazję inwestycyjną.

Nadal dużym zainteresowaniem wśród inwestorów instytucjonalnych i indywidualnych w regionie cieszą się nieruchomości mieszkaniowe, w szczególności obiekty pod wynajem (ang. build-to-rent, BTR) zlokalizowane w obszarach miejskich w całym regionie.

Eksperci Colliers przewidują, że aktywność na rynkach EMEA utrzyma się także w IV kwartale, przy czym inwestorzy będą uważnie przyglądać się wzrostowi liczby przypadków COVID w miesiącach zimowych. Duże znaczenie dla nich będą miały wyniki negocjacji koalicyjnych w krajach, w których niedawno odbyły się wybory, np. w Niemczech i Czechach, choćby w kontekście rosnącej kontroli inwestycji na rynku mieszkaniowym w miastach takich, jak Berlin.

Niezależnie od krótkoterminowych trendów, w miarę zbliżania się nowego roku, oczekuje się, że nastroje pozostaną pozytywne.

- Inwestorzy wierzą, że sytuacja na rynku się odwróciła. W związku z tym dostosowują oni swoje strategie pod kątem powrotu stabilnego wzrostu gospodarczego i koncentrują się na zrównoważonym rozwoju, który w nadchodzących latach będzie pozytywnie kształtować regionalne rynki nieruchomości — powiedział Richard Divall, dyrektor ds. transgranicznych rynków kapitałowych w Colliers.

Niewielkie spadki w Wielkiej Brytanii

W III kwartale w brytyjski sektor nieruchomości zainwestowano ok. 11 mld funtów. To o 10% więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, ale ok. 5 mld funtów mniej niż w II kwartale br. Jedocześnie wynik ten jest o ok. 25% poniżej pięcioletniej średniej kwartalnej. Spowolnienie to przypisuje się czynnikom sezonowym, takim jak wakacje, a także obowiązującym ograniczeniom w podróżowaniu i zawirowaniom związanym z tzw. „pingdemią”, czyli wprowadzeniem krajowego systemu śledzenia rozprzestrzeniania się COVID.

Rekordowa transakcja we Frankfurcie

Zakup budynku Tower 1 w kompleksie FOUR we Frankfurcie za ok. 1,4 mld euro przez firmę Allianz był największą krajową transakcją dotyczącą pojedynczego składnika aktywów w 2021 roku. Biura pozostają w Niemczech dominującą klasa aktywów - stanowią przedmiot 50% transakcji. Daleko w tyle pozostały aktywa handlowe, których udział w wolumenie wyniósł 16%.

Mniejsze transakcje we Francji

W ostatnich miesiącach obserwujemy gwałtowny napływ kapitału do miast regionalnych Francji. Na celownikach inwestorów, w dużej mierze również zagranicznych, znajdują się głównie aktywa logistyczne i handlowe. Podczas gdy całkowity wolumen transakcji w III kw. jest niższy niż w ubiegłym roku, ich liczba wykazuje mniejszy spadek. To efekt tego, że rynek ponownie skupił się na mniejszych transakcjach, głównie w przedziale od 50 do 100 mln euro.

We Włoszech dominuje logistyka

Transakcje w sektorze magazynowym stanowiły prawie 50% kwartalnego wolumenu inwestycji we Włoszech — to nowy rekord odzwierciedlający post-pandemiczne realia handlowe związane z dostawami na żądanie. W ciągu ostatniego roku włoski rynek inwestycyjny zdominowali inwestorzy zagraniczni - odpowiadają za 74% całkowitego wolumenu.

Rywalizacja o hiszpańskie hotele

Wraz ze zniesieniem ograniczeń w podróżowaniu po Europie inwestorzy zdali sobie sprawę, że niektóre aktywa hotelarskie mogą być niedoszacowane. To sprawiło, że III kwartał w Hiszpanii upłynął pod znakiem zaciętej rywalizacji o udział w sektorze hotelarskim. Powrót turystów na hiszpańskie plaże spowodował, że wartość inwestycji w tym sektorze przekroczyła 1,2 mld euro. Uwagę inwestorów przyciągają także aktywa alternatywne, m.in. centra przetwarzania danych i domy opieki.

Rosnący apetyt na nieruchomości typu core i rynek PRS w Polsce

W III kw. 2021 Polska odnotowała wolumen transakcji na poziomie ok. 1,5 mld euro. Od początku roku odbyło się tu blisko 40 transakcji, w których właścicieli zmieniło sześćdziesiąt nieruchomości.

Choć w głównych klasach aktywów odnotowujemy spadek aktywności inwestorskiej, został on zrekompensowany m.in. przez sektor PRS, którego udział w wolumenie transakcji wyniósł 15%. Tylko w tym roku w siedmiu transakcjach o łącznej wartości 600 mln euro inwestorzy podpisali umowy na budowę ok. 5 500 mieszkań pod wynajem – mówi Dorota Wysokińska-Kuzdra, Senior Partner, Dyrektor Działu Corporate Finance i Living Services na region Europy Środkowo-Wschodniej, Colliers.

Do największych transakcji w tym sektorze należało nabycie przez Heimstaden Bostad od Budimex Nieruchomości 2 496 mieszkań zlokalizowanych w głównych miastach Polski i podpisanie przez NREP umowy z YIT na realizację 1 071 mieszkań w Warszawie.

Ożywienie widać także w segmencie akademików prywatnych. W III kw. doszło tu do finalizacji dwóch transakcji na ponad 300 unitów łącznie.

Powoli wraca aktywność także na rynkach biurowym i magazynowym. Zwłaszcza ten ostatni cieszy się dużym zainteresowaniem inwestorów.

Warszawa pozostaje w centrum aktywności inwestorów zainteresowanych rynkiem biurowym. Nabycie przez Morgan Stanley od DWS biurowca Metropolitan w warszawskim CBD za kwotę 240 mln euro oraz sprzedaż przez Echo Investment budynków G i H w inwestycji Browary Warszawskie funduszowi DEKA za 150 mln euro tworzą nowy punkt odniesienia do wycen w postpandemicznej rzeczywistości, a także świadczą o dużym apetycie inwestorów na nieruchomości typu core oraz ich zaufaniu do rozwoju warszawskiego sektora biurowego w perspektywie długoterminowej – mówi Piotr Mirowski, Senior Partner, Dyrektor Działu Doradztwa Inwestycyjnego Colliers w Polsce. - Wciąż dynamicznie rozwija się sektor magazynów. Wolumen transakcji w tej grupie aktywów utrzymuje się na wysokim poziomie przy rekordowej płynności, która tworzy dodatkową zwyżkową presję na ceny.

W ciągu trzech kwartałów 2021 r. sprzedano już ponad 2,1 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej o łącznej wartości 1,6 mld euro. Przykładami transakcji z tego sektora są m.in. nabycie portfela pięciu parków logistycznych o łącznej powierzchni 209 000 mkw. GLA przez spółkę Reino Capital w imieniu Grosvenor Group, a także zakup gdańskiego parku logistycznego o powierzchni ok. 52 000 mkw. GLA przez firmę Generali. Sprzedającym był 7R.