Nieruchomości komercyjne: co zainteresuje inwestorów w 2022 r.?

Przeczytaj także: Inwestycje w nieruchomości komercyjne: co przyniesie 2022 rok?

Sektor handlowy jest obecnie lepiej przygotowany na zmieniające się potrzeby konsumentów, natomiast duża przecena nieruchomości handlowych, których wyceny na przestrzeni ostatnich czterech lat zmieniły się w Europie średnio o +80 pb, oznaczają, że aktywa w tym segmencie rynku należą do najbardziej konkurencyjnych.

Jak podaje firma Savills w swoim najnowszym raporcie European Investment Outlook 2022, największym zainteresowaniem inwestorów będą cieszyły się supermarkety i magazyny handlowe osiągające najlepsze wyniki finansowe, a także sklepy typu convenience oraz lokale przy głównych ulicach handlowych.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych magazynów handlowych obniżyły się w ostatnich dwóch kwartałach o 4 pb i obecnie wynoszą 5,2%, a w następnych 12 miesiącach mogą ulec dalszej kompresji - średnio o 5-10 pb.

Z kolei stopy kapitalizacji dla centrów handlowych, które wzrosły o 3 pb do poziomu 5,3%, mogą zacząć się stabilizować w 2022 r.

Tym trendom towarzyszy rosnący wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w Europie, który w trzecim kwartale br. wyniósł 78,9 mld euro, osiągając najwyższy poziom za trzeci kwartał na przestrzeni ostatnich pięciu lat. Natomiast w pierwszych trzech kwartałach 2021 r. wartość inwestycji sięgnęła 201,6 mld euro, co oznacza wzrost o 13,5% w porównaniu z ubiegłym rokiem oraz o 7,7% względem średniej pięcioletniej.

Savills szacuje, że całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych w tym roku wyniesie ok. 288 mld euro i będzie wyższy od ubiegłorocznego o 9%, a w 2022 r. osiągnie zbliżony poziom ok. 290 mld euro.

Biorąc pod uwagę aktualną sytuację, są to wyjątkowo dobre dane. Wysoka aktywność na rynku inwestycyjnym utrzyma się do końca roku – powiedział Oliver Fraser-Looen, współdyrektor działu doradztwa inwestycyjnego w regionie EMEA, Savills.

Wielka Brytania, Niemcy i Francja nadal będą preferowanymi kierunkami inwestycyjnymi, ale wraz ze wzrostem kapitału zagranicznego napływającego do krajów nordyckich będą one miały coraz większy udział w całkowitym wolumenie transakcji inwestycyjnych w Europie.

Pomimo rosnących wolumenów transakcyjnych, w 2022 r. inwestorzy nadal będą koncentrować się na nieruchomościach o wysokim standardzie, zwłaszcza w sektorze biurowym. Jednocześnie, w związku z coraz większym znaczeniem wymogów w zakresie ESG właściciele nieruchomości staną przed koniecznością modernizacji posiadanych obiektów i dostosowania ich do wyższych standardów ekologicznych bądź zmiany ich przeznaczenia z uwzględnieniem wartości społecznych.

A to oznacza, że w segmencie value-add pojawią się okazje inwestycyjne. Niemniej jednak ożywienie aktywności inwestorów w tym sektorze może nastąpić dopiero w 2023 r., po znacznej przecenie mniej atrakcyjnych klas aktywów. Wzrost zainteresowania inwestowaniem w podnoszenie wartości nieruchomości tradycyjnie występuje w czasie, gdy różnica pomiędzy stopami kapitalizacji dla najlepszych biurowców i budynków biurowych o niższym standardzie lub w słabszej lokalizacji przekracza 90 pb, a w trzecim kwartale 2021 r. wynosiła ona 88 pb – powiedziała Leila Packett, associate director, dział doradztwa inwestycyjnego w regionie EMEA, Savills.

Według Savills, najbliższe lata upłyną pod znakiem postępującej dywersyfikacji portfeli inwestycyjnych pod względem rodzaju aktywów, lokalizacji i strategii. Dużą popularnością w 2022 r. nadal będą się cieszyły sektory logistyczny i living, a brak równowagi pomiędzy podażą i popytem w obu segmentach rynku spowoduje wzrost czynszów.

Savills przewiduje, że w związku z poszukiwaniem przez inwestorów wyższych zysków w obliczu bardzo niskich stóp kapitalizacji zainteresowanie sektorem nieruchomości alternatywnych nadal będzie rosło.

Na radarach inwestorów powoli pojawiają się szpitale, uniwersytety, centra danych oraz obiekty przeznaczone dla sektora life sciences i rolnictwa miejskiego. Przewidujemy, że w ciągu najbliższych pięciu lat sektory te staną się odrębnymi klasami aktywów – powiedziała Lydia Brissy, dyrektorka w dziale badań rynków europejskich, Savills.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości logistycznych w Europie mogą się obniżyć średnio o maksymalnie 15 pb, natomiast kompresja w sektorach living może wynieść 5-10 pb.

Ożywienie aktywności inwestycyjnej widoczne jest również w Polsce, gdzie inwestorzy śledzą globalne trendy i kierunki wzrostu, poszukując stabilnych źródeł przychodów oraz możliwości wypracowania większych zysków w ramach ochrony kapitału przed inflacją, a także aktywów zgodnych z wymogami ESG. W centrum ich uwagi nadal są nieruchomości magazynowe, a tuż za nimi budynki biurowe. Rośnie także zainteresowanie obiektami handlowymi, a zwłaszcza sklepami typu convenience, supermarketami wolnostojącymi oraz magazynami handlowymi, ale z powodu ograniczonej podaży odpowiednich produktów inwestycyjnych, udział sektora handlowego w całkowitym wolumenie transakcji inwestycyjnych póki co nie przekracza 14%. Nieco stabilniejsza pozycja centrów handlowych i bardziej atrakcyjne stopy kapitalizacji dla tego rodzaju aktywów zachęcają do inwestowania w tym sektorze. Niemniej jednak rosnące ceny energii oraz podnoszenie stóp procentowych mogą spowolnić popyt konsumencki w przyszłym roku, a to może wpłynąć negatywnie na obroty sklepów oraz wydłużyć okres stosowania strategii wyczekiwania w stosunku do tej klasy aktywów – powiedział Michał Stępień, Associate, dział doradztwa inwestycyjnego, Savills Polska.