Centra handlowe: mały format, innowacje i zrównoważony rozwój

Przeczytaj także: Centra handlowe: wróciły do gry i walczą o miejsce

Dzięki utrzymaniu nieprzerwanej działalności centrów handlowych w II połowie 2021 r. oraz silnemu odbiciu polskiej gospodarki obserwowaliśmy zdecydowane ożywienie w sektorze sprzedaży detalicznej. Realny wzrost wyniósł w listopadzie 12% w porównaniu do wyników sprzed roku. W 2021 roku obserwowaliśmy wyraźne odbicie sektora odzieżowego i obuwniczego.

Powrót klientów do sklepów stacjonarnych nie zmniejszył ich zainteresowania zakupami online. Utrwalenie zachowań konsumenckich spopularyzowanych w okresie lockdownów w połączeniu z promocjami przygotowanymi z okazji tzw. „Black Friday” sprawiło, że udział e-commerce w całkowitym wolumenie sprzedaży detalicznej sięgnął w listopadzie 11,4%.

Rynek handlowy w 2021 r. charakteryzowała przede wszystkim widoczna ewolucja formatów handlowych w kierunku omnichannel. Nowe strategie największych firm skoncentrowały się na równoległym rozwijaniu kanałów online i offline. Zwiększyła się też elastyczność zarówno właścicieli obiektów, jak i sieci handlowych dążących do jak najszybszego dostosowywania oferty do nowych nawyków i ewoluujących oczekiwań klientów - komentuje Anna Wysocka, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych, JLL.

Ciekawymi propozycjami może pochwalić się w tym kontekście np. Żabka, która uruchomiła w Poznaniu pierwszy sklep bezobsługowy o chwytliwej nazwie Żappka Store i rozwija koncept Żabka Nano. Całkowicie bezobsługowe zakupy były już wprowadzane przez inne sieci na polskim rynku, ale skala projektu i jego zaawansowanie technologiczne mogą przyczynić się do popularyzacji tego typu rozwiązań.

Ważnym zjawiskiem, które nieodwracalnie zmieniło handel detaliczny był również wzrost świadomości ekologicznej klientów. Dziś plany większości marek zakładają włączanie działań zgodnych ze strategią ESG. Przejawia się to na różne sposoby, np.: wprowadzaniem ekologicznych kolekcji modowych, upowszechnianiem działań i zachowań związanych z gospodarką obiegu zamkniętego, promowaniem powtórnego wykorzystania produktów czy tworzeniem specjalnych platform zakupowych takich jak coraz popularniejsza aplikacja Vinted. Widzimy to w kampaniach taki znanych marek jak IKEA, Zalando, H&M czy 4F. Warto jednak podkreślić, że również dla właścicieli obiektów handlowych wdrażanie strategii ESG jest coraz częściej wybieranym kierunkiem - dodaje Anna Wysocka, ekspertka JLL.

Rośnie popularność mniejszych formatów handlowych

W 2021 r. deweloperzy oddali do użytku 546 000 mkw. powierzchni handlowych, z czego aż 40% stanowiły parki handlowe, a 29% – wolnostojące magazyny handlowe.

Największe projekty ukończone w minionym roku to m.in.: IKEA w Szczecinie (29 000 mkw. GLA), Mozaika w Krakowie (25 400 mkw. GLA) czy Galeria Andrychów (24 000 mkw. GLA). Ostatecznie, całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce (formaty powyżej 2000 mkw.) wyniosły łącznie 16,4 mln mkw. GLA - wylicza Joanna Tomczyk, Starszy Analityk Rynku, JLL.

Na koniec 2021 r. w realizacji było zaledwie ok. 420 000 mkw. powierzchni najmu, z czego ponad połowę stanowiły parki handlowe. Wśród największych, aktualnie realizowanych, projektów handlowych ekspertka JLL wymienia m.in. centra handlowe Karuzela w Kołobrzegu (30 000 mkw. GLA), Nowy Fort Wola w Warszawie (28 000 mkw. GLA) czy drugą fazę ATUT Ruczaj w Krakowie (25 000 mkw. GLA).

Parki handlowe i centra convenience na radarze inwestorów

Koncentracja kapitału na rozwijających się mniejszych formatach sprawia, że kolejny rok z rzędu wolumen inwestycyjny utrzymał poniżej średniej z lat 2015-2019 wynoszącej 2,2 mld EUR.

W 2021 r. w segmencie handlowym wolumen transakcji wyniósł blisko 1 miliard EUR, czyli o ponad 40% więcej niż w 2020 r., kiedy rok zamknął się wolumenem 704 mln EUR. Oprócz mniejszych formatów, które cieszą się niezmienną popularnością wśród inwestorów pojawiły się również pierwsze od wybuchu pandemii sprzedaże dużych centrów handlowych. Przede wszystkim dotyczyły one nieruchomości, które pozwalają na wygenerowanie wyższych zwrotów poprzez dodanie wartości, lub były to transakcje oportunistyczne w centra handlowe o wysokiej wartości rezydualnej. Pod koniec roku miała miejsce największa transakcja 2021 r. czyli sprzedaż M1 Marki w Warszawie przez Chariot Top Group spółce Redefine, oraz transakcje portfelowe, takie jak sprzedaż przez Pradera Central European Fund trzech centrów handlowych (Pasaż Łódzki, Galeria nad Jeziorem i CH Osowa) oraz sprzedaż do WP Carey portfela 7 sklepów OBI - komentuje Agnieszka Kołat, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Handlowych, JLL.

Eksperci JLL szacują stopy kapitalizacji za najlepsze centra handlowe w Polsce na poziomie 5,25%. Stopy kapitalizacji dla najlepszych parków handlowych na poziomie około 6,80%, jednak ich zdaniem wysokie zainteresowanie i ograniczona dostępność podstawowego produktu mogą powodować kompresję w krótkim okresie.