Magazyny na Górnym Śląsku: są inwestycje, ale nie brakuje barier

Przeczytaj także: Najwyższy w historii popyt na magazyny

Górny Śląsk jest drugim po Warszawie największym rynkiem magazynowym w Polsce. W całym 2021 roku magazynowe zasoby regionu zwiększyły się o ponad 618 tys. mkw. i pod koniec roku wynosiły w sumie aż 4,25 mln mkw. Dodatkowo na początku tego roku ponad 700 tys. metrów przemysłowo-magazynowych pozostawało w budowie.

Górny Śląsk od dawna cieszy się dużym zainteresowaniem najemców. Przewagą regionu jest jego położenie oraz doskonała komunikacja drogowa na linii wschód-zachód oraz północ-południe. Jeszcze w tym roku planowane jest oddanie do użytku ostatniego odcinka autostrady A1, który dodatkowo usprawni komunikację na linii od morza Bałtyckiego do Czech. Uzupełnieniem infrastruktury drogowej są również rozbudowana sieć kolejowa oraz międzynarodowy port lotniczy w Pyrzowicach – mówi Michał Kozar, Associate w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych Newmark Polska.

Wykwalifikowane kadry przyciągają inwestorów

Śląsk od lat wyróżnia się – zarówno w Polsce, jak i w Europie Środkowo-Wschodniej – pod kątem dostępności pracowników z umiejętnościami technicznymi, kluczowymi dla powodzenia inwestycji przemysłowo-magazynowych.

W województwie śląskim sektor produkcyjny zatrudnia w Polsce najwięcej, bo aż ponad pół miliona osób. Region posiada zatem bogate zaplecze kadrowe, co stanowi jeden z głównych atutów w walce o nowe projekty inwestycyjne. Jest to rezultatem zarówno historycznej rangi przemysłu na Śląsku, jak i licznych ośrodków edukacyjnych, kształcących w tym zakresie. Największym zainteresowaniem kandydatów cieszą się „czysta” i ekologiczna produkcja oraz udział w wyjątkowych projektach typu greenfield i brownfield. Uwagę przyciąga również branża motoryzacyjna, ze względu na wysokie standardy produkcyjne, które idą w parze z możliwością rozwoju kompetencji. Część firm prowadząca do tej pory działalność wyłącznie w obrębie rynku automotive, dywersyfikuje obecnie swoje portfolio, zazwyczaj o produkcję dla branży lotniczej czy elektromobilności – mówi Karolina Szyndler, Dyrektor w Hays Poland.

Najnowsze dane roczne GUS dotyczą 2020 roku i pokazują, że województwo śląskie uplasowało się na drugim miejscu pod względem nowo utworzonych miejsc pracy (53,6 tys.) i zostało wyprzedzone wyłącznie przez województwo mazowieckie (98 tys.). Odnotowane w minionym roku rekordowe zainteresowanie inwestorów lokowaniem projektów na Śląsku pozwala przewidywać, że dane za rok 2021 będą równie optymistyczne – dodaje.

Gigantyczny popyt. Wynajmują firmy e-commerce, producenci i logistycy

Lokalizacja i doskonałe połączenia drogowe regionu nie tylko z resztą Polski, ale również z Europą Zachodnią i Środkową, sprawiają, że firmy chcą rozwijać swoje biznesy na Górnym Śląsku. W ubiegłym roku wynajęły tutaj w sumie prawie 1,2 mln mkw. nowoczesnej powierzchni produkcyjnej i magazynowej (15,7 proc. w skali kraju). Większy popyt odnotowało tylko województwo mazowieckie ze stolicą. Największe umowy najmu w regionie podpisały: Amazon (82 200 mkw.), Auchan (53 700 mkw.) i Carrefour (50 tys. mkw.). Niewiele ponad 40 tys. mkw. wynajęły DHL Supply Chain oraz Midocean.

Na Górnym Śląsku obserwujemy bardzo duże zainteresowanie ze strony klientów z szeroko rozumianego sektora e-commerce. Doskonałym przykładem jest Amazon, który posiada tutaj kilka magazynów o łącznej powierzchni ponad 360 tys. mkw. Zapotrzebowanie na powierzchnię logistyczną zgłaszają również lokalne firmy, rozpoczynające albo poszerzające swoją sprzedaż w internecie. Istotnym sektorem wynajmującym metry magazynowe w regionie są również duże markety oraz dyskonty, z których część również wynajmuje powierzchnię pod działalność e-commerce. W ostatnim roku duże umowy podpisały sieci Auchan, Carrefour, czy SPAR. W regionie bardzo aktywny jest również Lidl, który łącznie wynajmuje tutaj około 100 tys. mkw. w dwóch lokalizacjach. Natomiast w zeszłym roku nasza firma wspierała Grupę Muszkieterów w wynajęciu 13 tys. mkw. powierzchni magazynowej w Sosnowcu – informuje Michał Kozar.

Na lokalizację swoich fabryk Śląsk wybrało wiele koncernów samochodowych. W regionie znajdują się zakłady koncernu Stellantis (powstałego w wyniku fuzji Fiat Chrysler Automobiles z Grupą PSA) – w Bielsku-Białej, Tychach, Gliwicach czy Skoczowie. Wokół zakładów, które ciągle się rozbudowują, powstało wiele firm podwykonawczych, produkujących m.in. podzespoły do produkcji samochodów, co nakręca dalszy rozwój branży samochodowej w województwie.

Europa chce produkować na Śląsku

Kolejnym ważnym argumentem za lokowaniem fabryk i magazynów na Górnym Śląsku jest, spowodowane przez pandemię, zakłócenie globalnego łańcucha dostaw. Ze względu na swoją lokalizację i dobre połączenia drogowe, Śląsk postrzegany jest jako jeden z ważniejszych hubów logistycznych dla Europy.

Spowodowane pandemią kłopoty z płynnością dostaw w pewnym sensie wymuszają na wszystkich dużych graczach rynku zmianę filozofii myślenia w kierunkach: nearshoringu oraz strategii „China plus one”. Oznacza to, że oprócz Chin duże koncerny dodatkowo chcą posiadać fabryki i magazyny w innych regionach, znajdujących się bliżej docelowych odbiorców. Tymczasem Polska, w porównaniu z Niemcami, Francją czy Hiszpanią, nadal oferuje stosunkowo niskie koszty prowadzenia biznesu, na co przede wszystkim składają się niższe czynsze oraz wynagrodzenia pracowników. I to już się dzieje. W ostatnim czasie, razem z naszymi klientami, przeprowadzaliśmy kilka procesów przeniesienia produkcji z Europy Zachodniej właśnie na Górny Śląsk – mówi Michał Kozar.

Prawie połowa to inwestycje spekulacyjne

Na koniec 2021 roku poziom pustostanów na Górnym Śląsku był najwyższy w kraju i wynosił 7,8 proc., czyli 330 300 mkw. nowoczesnych magazynów. Jednak według Michała Kozara, liczby nie oddają całej prawdy.

Na Śląsku znajduje się kilka inwestycji, z których wynajęciem deweloperzy od dłuższego już czasu mają kłopot. W większości to właśnie one są odpowiedzialne za te wolne metry.
Tymczasem inne inwestycje wynajmują się na przysłowiowym pniu, na co dowodem jest między innymi wysoki odsetek nowo rozpoczętych inwestycji, niezabezpieczonych umowami najmu. Na koniec ubiegłego roku aż 44 proc. nowoczesnej powierzchni przemysłowo-magazynowej na Śląsku powstawało spekulacyjnie – wyjaśnia ekspert Newmark Polska.

Podczas pandemii wiele inwestycji zostało wstrzymanych, tymczasem popyt rósł i dochodziło do sytuacji, gdy deweloperzy na Górnym Śląsku nie mieli czego zaproponować swoim klientom. Aktualnie w regionie nadal mamy bardzo duże zapotrzebowanie na magazyny dostępne „od zaraz”, szczególnie ze strony firm e-commerce, oraz rekordowy popyt zgłaszany przez najemców magazynowych z wielu segmentów rynku, co pozwala przypuszczać, że w krótkiej perspektywie zmaleje również ilość pustostanów. Najwięcej w województwie śląskim budują deweloperzy – Panattoni oraz 7R – dodaje Michał Kozar.

Brownfield lekiem na brak działek

Podobnie, jak w całym kraju, wszyscy gracze obecni na śląskim rynku magazynowym mierzą się z rosnącymi kosztami zarówno budowy, jak i późniejszej eksploatacji hal magazynowych. Coraz większym problemem staje się również dostęp do odpowiednich, dobrze skomunikowanych działek.

Ogromną konkurencją dla inwestorów na rynku magazynowym są deweloperzy mieszkaniowi, którzy zawsze będą w pewnym sensie uprzywilejowani. Przede wszystkim, patrząc na ceny mieszkań, mogą zapłacić o wiele więcej za grunt. Dodatkowo mieszkańcy są przychylniej nastawieni do budowania osiedli mieszkaniowym niż parków logistycznych, a ich protesty mogą mieć realny wpływ na przeznaczenie terenów przez gminę – wyjaśnia Michał Kozar.

Według eksperta jednym ze sposób na wybrnięcie przez deweloperów z tego impasu jest rozwój trendu brownfield, czyli kupowania działek, na których znajdują się na przykład stare przedsiębiorstwa produkcyjne, fabryki, burzenia ich i budowania nowych budynków przemysłowych i magazynowych.

Deweloperzy ciągną na Górny Śląsk

Wszystkie najważniejsze wskaźniki opisujące rynek na Górnym Śląsku – popyt, podaż, liczba metrów w budowie – rosną.

Specyfiką Górnego Śląska jest również to, że na rynku obecni są najemcy, którzy jednorazowo potrzebują bardzo dużych powierzchni – 20 tys. mkw., a nawet 40 tys. mkw. Deweloperzy doskonale widzą ten potencjał, dlatego nowe projekty logistyczne planują również firmy, których do tej pory tutaj nie było. Górnym Śląskiem zainteresowane są między innymi firmy P3 oraz LCube. W Gliwicach magazyny będzie budował deweloper MDC2, a swoją pierwszą inwestycję w Zabrzu realizuje CTP – podsumowuje Michał Kozar.