Polski rynek magazynowy - stawki czynszów rosną

Przeczytaj także: Magazyny: jakie szanse i wyzwania w czasie wojny w Ukrainie?

Pierwszy kwartał 2022 r. był wyraźnie spokojniejszy pod względem transakcji z udziałem nieruchomości czy portfeli magazynowych. Wygenerowane ok. 190 mln EUR stanowiło 11% całości wolumenu rynku inwestycyjnego. Wśród największych transakcji do końca marca br. znalazły się zakup przez koreański podmiot projektu BTS Amazon Świebodzin od Panattoni w Polsce Zachodniej (200 000 mkw.|4 kondygnacje), przejęcie przez Partners Group & Peakside Capital Advisors (JV) portfela nieruchomości Cromwell/White Star o powierzchni 72 500 mkw. (docelowo do 150 000 mkw.) w regionie warszawskim oraz zakup działki inwestycyjnej w Małopolsce przez Revetas Capital od Panattoni, na której może powstać nieruchomość z przeznaczeniem przemysłowo-logistycznym na ok. 55 000 mkw.

Utrzymujący się od ponad dwóch lat wyraźny, bo ponad 50% udział aktywów magazynowych na rynku inwestycyjnym pozornie zaczyna wyhamowywać. Wedle sygnalizowanych od kilku miesięcy scenariuszy jesteśmy w fazie braku wysokiej jakości produktów, przy czym spodziewamy się, że w najbliższych kwartałach sytuacja ta unormuje się. Na dodatek, fakt rosnących stawek czynszów może przyczynić się do ponownego rozważenia zakupu aktywów magazynowych przez inwestorów, którzy dotychczas zwlekali z wejściem na polski rynek. Trzecim istotnym czynnikiem pozostaje spełnianie wytycznych ESG, które po pierwsze ułatwi uruchomienie finansowana nowego projektu, a po drugie zagwarantuje wyższą stopę zwrotu ze sprzedaży, - analizuje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO.

Na koniec marca br. popyt brutto na polskim rynku magazynowym wyniósł 1,56 mln mkw. (-2,5% r/r), z kolei w ramach samych nowych kontraktów najemcy podpisali umowy na ponad 1,12 mln mkw. (ok. 72% popytu brutto). Największą aktywność na początku roku tradycyjnie zarejestrowano na Górnym Śląsku, Warszawie i Polsce Centralnej. Wśród największych transakcji najmu w I kw. 2022 r. znalazły się m.in. przedłużenie umowy i ekspansja firmy z branży handlowej na 65 300 mkw. w SEGRO Logistics Park Gliwice, następnie klient z sieci handlowej zajmie 47 700 mkw. w Hillwood Łowicz Południe, a 45 500 mkw. wynajmie operator logistyczny na potrzeby firma z sektora e-commerce w Hillwood Słubice II.

Podobnie, jak w poprzednich kwartałach, największą aktywność najemców rejestrujemy z sektorów logistyki, sieci handlowych oraz e-commerce. Rozpatrujemy ten stan jako stały trend, który pozostanie z nami jeszcze przez długi czas. Możliwy niespodziewany popyt, który będzie bardziej widoczny w drugim kwartale oraz półroczu 2022 r. wygenerują firmy dotychczas rozwijające się na wschodzie Europy. W wyniku agresji Rosji w Ukrainie poszukują one bezpiecznego miejsca do czasowej lub stałej relokacji. Obserwowaliśmy już w I kw. 2022 r. duże zainteresowanie chęcią wynajęcia powierzchni magazynowej tuż przy granicy z Ukrainą, a także wzdłuż autostrady A4. Kontynuacja tego trendu może w kolejnych miesiącach przyczynić się do znacznego obniżenia poziomu pustostanów w całej Polsce, wyjaśnia Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO.

Nie bez znaczenia dla kondycji rynku magazynowego pozostają nowe realia, jak utrzymująca się wysoka inflacja, braki w dostawie kluczowych do budowy magazynów materiałów i surowców oraz rosnące koszty wykonawstwa, które istotnie wpływają na czas realizacji nowych inwestycji. Pomimo niesprzyjających okoliczności deweloperzy nie zwalniają tempa i w I kw. 2022 r. dostarczyli 1,02 mln mkw. (+44% r/r), które pozwoliło na powiększenie całkowitych zasobów powierzchni magazynowej do 27 mln mkw. (+27% r/r). Wśród największych dostarczonych projektów znalazły się Hillwood Bydgoszcz (105 000 mkw.), P3 Poznań II (82 300 mkw.) Hillwood Stryków BTS (72 900 mkw.) i 7R Park Goleniów II (62 500 mkw.). W kontekście nowej podaży na koniec marca br. w realizacji znajdowało się 4,9 mln mkw. (+113% r/r), z czego ponad 58% stanowiły projekty spekulacyjne. Najwięcej w regionach buduje się na Górnym Śląsku (ponad 900 tys. mkw.), na Dolnym Śląsku (725 tys. mkw.) oraz w regionie Warszawy i Polski Centralnej (po ponad 680 tys. mkw.). Nowa podaż nieznacznie wpłynęła na wzrost poziomu pustostanów, który na koniec marca br. wyniósł ok. 4% w całej Polsce. Regiony z największą procentowo dostępnością powierzchni to rynek Kujawsko-Pomorski (16%), Szczecin (13%) i Polska Wschodnia (11%), natomiast poziom pustostanów oscylujący poniżej 3% znajduje się w Poznaniu, Dolnym Śląsku i Trójmieście. W I kw. 2022 r. obserwowaliśmy kontynuację trendu związanego z rosnącym czynszem, który przekłada się na średni wzrost ofertowanych stawek najmu od 0,2 do 0,4 euro/mkw.

Analiza pierwszych trzech miesięcy 2022 r. wskazuje jasno, że rynek magazynowy w Polsce w kontekście popytu ma perspektywy i szanse na dalszy stały rozwój. Pomimo czynników wpływających na ograniczenie podaży nie spodziewamy się stagnacji w sektorze. Wysoki współczynnik projektów budowanych spekulacyjnie oraz rosnące stawki najmu mogą wpłynąć na nieco niższą dynamikę po stronie popytu. Istotne w kontekście kolejnych miesięcy 2022 r. będą decyzje rządu dotyczące polityki związanej z inflacją czy znalezieniem nowych alternatywnych łańcuchów dostaw surowców energetycznych oraz materiałów budowlanych po agresji Rosji w Ukrainie. W obliczu wymienionych wyzwań oraz w kontekście wchodzenia w kolejną fazę dojrzałości, polski rynek magazynowy przestaje być najtańszy w Europie, przy czym pozostanie wciąż atrakcyjny dla najemców i inwestorów. W efekcie wyjściowe stawki czynszów zaczynają konkurować z tymi obserwowanymi na zachodzie Europy, podsumowuje Renata Osiecka.