Inwestycje w nieruchomości komercyjne w Polsce w I poł. 2022: prym wiedzie sektor biurowy

Przeczytaj także: Inwestycje w nieruchomości komercyjne: świetne wyniki w III kw. 2024

Polski rynek inwestycyjny ma się dobrze, mimo kolejnych wyzwań

Ostatnie lata to czas pod znakiem wydarzeń o skali globalnej, których konsekwencje ciągle nam towarzyszą, dlatego podmioty aktywne na rynku inwestycyjnym uważnie śledzą wpływ zawirowań w Europie na gospodarkę i ich długotrwałe konsekwencje. Mimo rekordowo wysokiej inflacji i stale podnoszonych stóp procentowych, polski rynek inwestycyjny nie traci tempa - w Q2 2022 roku sfinalizowano 32 transakcje o łącznej wartości przekraczającej 1,2 miliardy euro.

Warto zwrócić uwagę, że echa dynamicznych zmian geopolitycznych i gospodarczych ostatnich miesięcy nie widać w wynikach Q2 2022 roku, który wypadł zupełnie nieźle mimo zachowawczych rokowań. – zauważa Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager w Avison Young.

Całkowity wolumen inwestycyjny półrocza to 2,9 miliarda euro, co jest trzecim najlepszym wynikiem za pierwsze półrocze od 2016 roku. Q2 charakteryzował się bardziej zrównoważoną strukturą transakcji niż Q1, kiedy to trzy duże transakcje stanowiły 75% całkowitego wolumenu inwestycyjnego.

Po okresie dominacji sektora magazynowego, w pierwszej połowie 2022 roku prym wiedzie sektor biurowy z udziałem na poziomie 44% w całkowitym wolumenie transakcji w tym okresie. Nieruchomości magazynowe przestały bić kolejne rekordy w związku z różnicą pomiędzy oczekiwaniami cenowymi stron. Z kolei w sektorze handlowym nie było żadnych niespodzianek – większość transakcji stanowiły nieruchomości typu „convenience”. Inwestorzy z regionu Europy Środkowo – Wschodniej zwiększyli aktywność i koncentrowali się głównie na nieruchomościach oportunistycznych lub typu „value-add”.

Sektor biurowy: wschodzące gwiazdy rynków regionalnych

Rok 2022 rozpoczął się od kilku przejęć kluczowych aktywów biurowych i wygląda na to, że ten trend na polskim rynku inwestycyjnym będzie trwał. Tylko w Q2 doszło do 8 transakcji biurowych, z czego 7 zostało zrealizowanych w miastach regionalnych. Ponadto 6 z 7 transakcji zostało sfinalizowanych na rynku pierwotnym. Największe transakcje to sprzedaż Nowego Rynku D w Poznaniu do Eastnine AB, „newcomera” ze Szwecji, oraz MidPoint 71 we Wrocławiu do Trigea Real Estate Fund. Rynek inwestycji biurowych był niekwestionowanym liderem, z udziałem 43% w całkowitym wolumenie inwestycyjnym w Q2 w Polsce.

Sektor osiągnął zbliżony wynik również z perspektywy całego półrocza – wynik prawie 1,3 miliarda euro odpowiadał 44% całkowitego wolumenu inwestycji w półroczu. Na ten wynik miała w znacznej mierze wpływ ogromna transakcja – akwizycja The Warsaw Hub przez Google, sfinalizowana na początku roku. Dzięki temu wynikowi, sektor biurowy wszedł na pierwsze miejsce na podium, zajmowane przez ostatnie dwa lata przez sektor magazynowy.

11 z 14 transakcji dotyczyło biurowców zlokalizowanych w miastach regionalnych, z przewagą nieruchomości typu „core” i „core +”. Apetyt inwestorów na biurowce regionalne niezmiennie dotyczy nieruchomości kupowanych bezpośrednio od dewelopera.

Sektor magazynowy: obniżona poprzeczka?

Wygląda na to, że rynek magazynowy w Polsce po rekordach z 2021 roku, zaczyna się stabilizować. Do lipca 2022 roku, udział sektora magazynowego w całkowitym wolumenie inwestycyjnym osiągnął „zaledwie” 24% z wynikiem 700 milionów euro w zrealizowanych transakcjach. W porównaniu do analogicznego okresu w 2021 roku, udział w całości rynku inwestycyjnego spadł o 20 punktów procentowych.

Spadek wolumenu inwestycji jest spowodowany głównie ograniczoną ilością produktu dostępnego na rynku i rosnącymi kosztami finansowania, a nie ograniczeniem samego apetytu inwestorów na magazyny w Polsce. – komentuje Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young.

W pierwszej połowie 2022 roku odnotowaliśmy pięć transakcji portfelowych, w tym m.in.: zamknięcie przez BentallGreenOak transakcji zakupu portfolio Panattoni poprzez akwizycję ostatniego, piątego, magazynu w Warszawie; a także sprzedaż przez 7R portfolio gruntów inwestycyjnych z dwoma magazynami w trakcie budowy. Transakcje portfelowe zrealizowały łączną wartość 275 milionów euro, co stanowiło 40% całkowitego wolumenu odnotowanego w sektorze magazynowym w pierwszym półroczu.

W nadchodzących miesiącach spodziewamy się wzrostu liczby umów sprzedaży z najmem zwrotnym, co pozwala właścicielowi uwolnić środki finansowe i zachować płynność operacyjną. – dodaje Bartłomiej Krzyżak, Avison Young.

Sektor handlowy: nieruchomości typu “convenience” wciąż na topie

W sektorze handlowym nie dziwi ciągła dominacja małych parków handlowych z ofertą typu „convenience”. Spośród 11 transakcji obiektami handlowymi w Q2 2022 roku, 7 z nich to były małe centra typu „convenience” o GLA do 3 500 mkw. Dodatkowo, Centerscape kupił dwa dyskonty Biedronka, a dawne hipermarkety (Auchan w Grudziądzu i Tesco w Gdyni) zostały zakupione z zamysłem dalszej przebudowy.

W Q2 została sfinalizowana tylko jedna transakcja portfelowa - sprzedaż 3 parków handlowych przez Newbridge Poland. Avison Young miał przyjemność reprezentować sprzedającego i doradzać w procesie pozyskiwania refinansowania dla całego portfolio. Tak zwane portfolio „SMART”, o łącznej powierzchni 13 000 mkw, składa się z obiektów zlokalizowanych w Grodzisku Mazowieckim, Włocławku i Namysłowie.

Całkowity wolumen inwestycyjny w sektorze w Q2 2022 roku wyniósł prawie 69 milionów euro, co jest drugim najniższym wynikiem kwartalnym od 2016 roku. Jednak dzięki wyjątkowo dobrym wynikom odnotowanym w pierwszym kwartale, rezultat pierwszej połowy roku - 797 milionów euro - wygląda już trochę lepiej.

Nie dziwi utrzymująca się tendencja spadkowa wolumenu inwestycji w tym sektorze, ponieważ inwestorzy lokują kapitał głównie w mniejszych formatach. – zwraca uwagę Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Avison Young

Sektor mieszkaniowy: pod presją

To oczywiste, że wybuch wojny w Ukrainie wpłynął na polską gospodarkę oraz demografię. Wyraźne zmiany widać również na rynku mieszkaniowym w Polsce. Według szacunków, około 1 milion uchodźców ukraińskich osiedli się na stałe w Polsce. Jest to olbrzymie wyzwanie dla sektora mieszkaniowego. W porównaniu z kwietniem 2021 roku, liczba mieszkań dostępnych do wynajęcia zmniejszyła się o ponad 80%. Jednocześnie obserwuje się gwałtowny wzrost cen czynszów, spotęgowany galopującą inflacją.

Spadek sprzedaży mieszkań i dobre perspektywy dla najmu, sprzyjają rozwojowi najmu instytucjonalnego (PRS) w Polsce i zwiększą zaangażowanie funduszy inwestycyjnych. Deweloperzy również widzą dobre perspektywy dla projektów PRS – rośnie popyt na najem, a zainteresowanie zakupami pakietowymi utrzymuje się na wysokim poziomie. W Q2 2022 roku Heimstaden Bostad zainwestował w osiedle Aurora zlokalizowane w Warszawie (dzielnica Włochy), kupując 4 budynki mieszkalne od firmy Dantex, które po zakończeniu inwestycji będą przeznaczone pod najem.

Co dalej?

Dynamicznie zmieniające się warunki geopolityczne utrudniają prognozowanie przyszłości inwestycyjnego rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Niemniej jednak spodziewamy się, że najbliższe miesiące będą kształtowane przez reperkusje bardzo wysokiej inflacji, polityki pieniężnej oraz ogólnej sytuacji geopolitycznej. Solidne wyniki za H1 2022 roku pozwalają jednak zachować optymizm. Nie tylko obserwujemy finalizację transakcji rozpoczętych jeszcze w 2021 roku, ale również ilość toczących się projektów inwestycyjnych wskazuje na dobrą kondycję rynku.

W Europie Zachodniej stopy kapitalizacji jeszcze wykazują tendencję spadkową. W Polsce natomiast czynsze zaczęły rosnąć, a stopy kapitalizacji pozostają na stałym poziomie. Wyciągając wnioski z pandemii COVID-19 wierzymy, że silne fundamenty polskiego rynku pozwolą mu zachować stabilność. – podsumowuje Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Avison Young