Jakie inwestycje będą najbezpieczniejsze w 2023 roku?

Przeczytaj także: Nieruchomości komercyjne w Polsce: magazyny wyprzedzają biura

W najnowszych globalnych rekomendacjach inwestycyjnych, Savills Investment Management podkreśla konieczność powrotu do podstaw i gruntownej oceny czynników fundamentalnych, aby z powodzeniem przejść przez nadchodzący, prawdopodobnie trudny rok dla rynków nieruchomości.

Mimo wielu wyzwań, w sektorach o trwałych tendencjach wzrostowych okazje inwestycyjne będą się pojawiać. Jak podkreśla Savills Investment Management, rynki często reagują przesadnie na zakłócenia zewnętrzne. Mimo, że szanse na wzrost wartości nieruchomości są obecne w każdym sektorze, coraz większy nacisk kładziony jest na jakość lokalizacji, charakterystykę pod kątem ESG oraz mocne fundamenty rynkowe.

14 grudnia 2022 roku, Savills Investment Management (Savills IM), międzynarodowy menedżer inwestycyjny, opublikował rekomendacje poświęcone globalnym perspektywom inwestycyjnym na rynkach nieruchomości w 2023 roku.

Mimo, że 2023 rok może okazać się wymagający dla inwestorów ze względu na globalne zawirowania, Savills IM dostrzega okazje inwestycyjne w sektorach o silnych, długofalowych fundamentach. Wśród nich należy wymienić miejskie obiekty produkcyjne i logistyczne, mieszkania z segmentu popularnego oraz parki handlowe z usługami pierwszej potrzeby.

Wśród głównych zagrożeń dla otoczenia makroekonomicznego w najbliższej przyszłości Savills IM wymienia rosnącą inflację, stopy procentowe i ryzyko recesji, wpływające na poziom inwestycji oraz sytuację najemców.

Poziom stóp procentowych będzie miał wpływ zwłaszcza na inwestorów z wysokim zadłużeniem. Przykład tego zjawiska stanowi brytyjski sektor nieruchomości, gdzie w ciągu najbliższych dwóch lat do zrefinansowania będą kredyty o wartości 60 mld GBP. Podobna sytuacja ma miejsce w innych krajach. Rynki najmu również mogą wykazywać niestabilność, ponieważ niższy wzrost gospodarczy i zagrożenie recesją zwiększają prawdopodobieństwo wystąpienia problemów po stronie najemców.

Inwestorzy, z wyprzedzeniem przygotowujący się do trudniejszego okresu, będą mieli lepszą pozycję wyjściową, gdy koniunktura ulegnie poprawie. Nieruchomości z solidnymi strumieniami przychodów i spełniające rygorystyczne kryteria ESG zyskują na atrakcyjności.

Zdaniem Savills IM, jednym z sektorów wzrostowych będą mieszkania z segmentu popularnego, ze względu na silny popyt, przewidywalne stopy kapitalizacji i funkcję społeczną takich projektów. Jedno jest pewne – sektor publiczny nie będzie w stanie samodzielnie zaspokoić popytu na budownictwo mieszkaniowe. Jednocześnie, sektor prywatny jest coraz bardziej zainteresowany finansowaniem nowych inwestycji i poprawą standardu istniejących zasobów, poprzez długofalową współpracę ze spółdzielniami mieszkaniowymi i władzami lokalnymi.

Ze względu na niestabilność ekonomiczną, banki tradycyjnie finansujące nieruchomości, będą prawdopodobnie działały z dużą ostrożnością, ograniczając skalę finansowania w 2023 roku. Z kolei, refinansowanie kredytów zapadających w przyszłym roku nastąpi przy wyższym oprocentowaniu, na bardziej restrykcyjnych warunkach. Tworzy to lukę dla kredytodawców alternatywnych, mogących elastycznie finansować wybrane sektory lub aktywa, których banki nie są skłonne finansować m.in. ze względu na jakość aktywów.

Region Azji i Pacyfiku (APAC) jest coraz częściej postrzegany jako region stosunkowo bezpieczny, w którym inwestorzy mogą dywersyfikować działalność z dala od zawirowań na innych rynkach.

Dzięki niższej inflacji oraz odpornemu rynkowi pracy, gospodarki azjatyckie są lepiej przygotowane do ożywienia gospodarczego. Wraz ze stabilizacją stóp procentowych znaczenia nabierze dochodowy składnik zwrotów z inwestycji. Na zyski mogą liczyć inwestorzy i właściciele nieruchomości, którzy podążają za trendami, wprowadzając nowoczesne, dopasowane do oczekiwań najemców technologie i rozwiązania środowiskowe.

Kiran Patel, Global CIO and Deputy Global CEO, Savills IM, skomentował:

Nie ulega wątpliwości, że w 2023 roku inwestorzy na rynku nieruchomości staną w obliczu wielu wyzwań. Skala wzrostu stóp kapitalizacji nie jest jeszcze znana, a inwestorzy poszukujący refinansowania w ciągu 12-24 miesięcy mogą spodziewać się niemałego zaskoczenia. Z drugiej strony, okres tak poważnych napięć rynkowych będzie stanowił okazję dla inwestorów uważnie obserwujących zachodzące zmiany.

W sektorze mieszkaniowym pozytywnie oceniamy perspektywy dla segmentu popularnego, w którym przewidujemy zdecydowany wzrost znaczenia kapitału prywatnego. Pomimo rosnących stóp kapitalizacji, dostrzegamy również atrakcyjne możliwości wejścia inwestorów na rynek budownictwa wielorodzinnego, ponieważ wyceny tych aktywów spadają zgodnie z rynkowymi trendami.

Finansowanie dłużne wciąż stanowi źródło atrakcyjnych zysków skorygowanych o ryzyko oraz zabezpieczonych przed spadkami. Wolumeny aktywnych kredytodawców będą prawdopodobnie uwzględniać wysoki poziom refinansowań, ponieważ kredyty, które wcześniej kwalifikowały się do obsługi przez tradycyjne banki, obecnie odpowiadają kryteriom inwestycyjnym alternatywnych kredytodawców.
Warto podkreślić, że silne trendy strukturalne powiązane z urbanizacją, przynoszą korzyści zarówno dla sektora convenience, jak i logistyki ostatniej mili. Widzimy przekonujące powody do inwestowania w tego typu klasy aktywów i budowania ekspozycji w warunkach przejściowej korekty cenowej.

Rok 2023 będzie bez wątpienia okresem pełnym wyzwań, jednak w przeciwieństwie do sytuacji towarzyszącej poprzednim globalnym spowolnieniom, poziom zadłużenia rynku nieruchomości jest pod większą kontrolą, nadpodaż nowych projektów została poważnie ograniczona, a w okres słabszej koniunktury wchodzimy z wysokim poziomem zatrudnienia. Nieruchomości skorzystają na wzroście czynszów, ale rosnące koszty dla najemców i inwestorów w postaci energii, kosztów pracy i wyższych kosztów finansowania spowodują wyrównanie cen. Naszym zdaniem będzie to okres krótkotrwały i dlatego koncentracja wysiłków zakupowych na sektorach o długofalowych fundamentach strukturalnych zapewni doskonały punkt wejścia w kolejny cykl po korekcie cen.

Piotr Trzciński, Head of Poland, Savills IM, powiedział:

W Polsce obserwujemy wzrost czynszów zwłaszcza w najlepszych biurowcach, obiektach logistycznych i sektorze mieszkań na wynajem, co w pewnym stopniu rekompensuje wzrost stóp kapitalizacji. Trend ten może sprzyjać właścicielom istniejących obiektów, których wyniki finansowe mogę być lepsze od oczekiwań – szczególnie na rynkach biurowych mierzących się z luką podażową (jak np. Warszawa), w sektorze magazynowym oraz na rynku mieszkań na wynajem i akademików.

Z drugiej strony, napędzany inflacją wzrost kosztów operacyjnych będzie wpływał na dalszą dynamikę wzrostu czynszów. Zmusza to właścicieli do podnoszenia opłat eksploatacyjnych, co może doprowadzić do wzrostu kosztów operacyjnych po stronie wynajmujących, pustostanów oraz obniżenia dostępności cenowej dla najemców, np. w sektorach handlowym i mieszkań na wynajem. O ile nie pojawią się zakłócenia zewnętrzne, inflacja w Polsce powinna się ustabilizować w 2023 roku. Jednak ze względu na wysoki wzrost płacy minimalnej, możliwe transfery socjalne w roku wyborczym, niski poziom bezrobocia i stopniową rezygnację rządzących z tarcz antyinflacyjnych, pozostanie ona jednak na wysokim poziomie.

Sytuacja na rynku kredytowym w 2023 roku będzie w dalszym ciągu trudna, a banki bardziej selektywne, zarówno w zakresie finansowania nowych inwestycji, jak i refinansowania kredytów zaciągniętych jeszcze w erze niskich stóp procentowych. Powstała luka kredytowa otwiera możliwości alternatywnym kredytodawcom.

W ciągu najbliższych 6–8 miesięcy spodziewam się, że obniżona płynność na rynku się utrzyma. Inwestorzy zachowują ostrożność ze względu na sytuację geopolityczną i niepewność co do głębi potencjalnej recesji w regionie. Lukę po tradycyjnych inwestorach z Europy Zachodniej, Stanów Zjednoczonych lub Azji, może częściowo wypełnić kapitał z Europy Środkowo-Wschodniej lub krajów skandynawskich, wykorzystując mniejszą konkurencję o aktywa lepszej jakości. Inwestorzy, którzy weszli do Polski na początku cyklu 5-7 lat temu (np. w sektorze magazynowym), mogą być skłonni do sprzedaży po ustabilizowaniu się pułapów cenowych.