Inwestowanie w nieruchomości komercyjne: prywatny kapitał górą

Przeczytaj także: Inwestowanie w nieruchomości komercyjne - jaki będzie 2023 rok?

Według The Wealth Report, sztandarowego, globalnego raportu Knight Frank, prywatni inwestorzy byli najbardziej aktywnymi nabywcami nieruchomości komercyjnych w 2022 roku. Łącznie zainwestowano 455 miliardów USD, co stanowiło 41% całego globalnego wolumenu inwestycji w zeszłym roku, zgodnie z danymi firmy Knight Frank. Oznacza to najwyższy w historii udział inwestorów prywatnych w inwestycjach w nieruchomości komercyjne, którzy po raz pierwszy przewyższyli inwestorów instytucjonalnych pod względem wartości tych inwestycji.

W 2022 r. instytucje zainwestowały łącznie 440 mld USD, czyli o 28% mniej niż w 2021 r., ale o 2% powyżej średniej z ostatnich 10 lat. Dla porównania, inwestycje kapitału prywatnego spadły o 8% z rekordowego poziomu 493 mld USD w 2021 r., podczas gdy rok 2022 był nadal drugim najlepszym rokiem w historii, plasując się o 62% powyżej średniej z ostatnich 10 lat.

Preferowanymi sektorami był przede wszystkim mieszkaniowy, w tym PRS, w który zainwestowano 194,9 mld USD oraz biura i magazyny.

Stany Zjednoczone, Wielka Brytania, Niemcy, Kanada i Francja były głównymi krajami docelowymi kapitału prywatnego w 2022 r. Jednak spośród 10 krajów, które odnotowały największe inwestycje private equity w nieruchomości, Wielka Brytania (+1%) i Francja (+21%) były jedynymi krajami, które odnotowały wzrost inwestycji ze źródeł prywatnych w ujęciu r/r. Stany Zjednoczone (302 mld USD), Kanada, Francja, Niemcy i Wielka Brytania stanowiły pięć największych źródeł prywatnych inwestycji, przy czym prywatny kapitał z Francji zwiększył inwestycje o 27% w 2022 r.

Paryż, Londyn, Seul i Tokio były jedynymi miastami poza Stanami Zjednoczonymi, które znalazły się w pierwszej dziesiątce miast przyciągających najwięcej kapitału. Londyn był numerem jeden pod względem transgranicznych przepływów kapitału prywatnego z zainwestowanymi 2,5 miliardami USD. W sumie stanowiło to 44% całkowitych inwestycji kapitału prywatnego w miastach i 15% globalnych transgranicznych inwestycji dokonanych przez prywatnych nabywców w miastach w 2022 r.

Prywatni nabywcy wykorzystują niższe ceny aktywów i różnice kursów walut, co daje im przewagę konkurencyjną nad dużymi instytucjami, które są bardziej wrażliwe z uwagi na finansowanie i często mają krótsze cele inwestycyjne. Sektor mieszkaniowy jest atrakcyjny dla osób o bardzo wysokich dochodach, których majątek przekracza 30 mln USD (UHNWI), ale większa część kapitału prywatnego jest ukierunkowana na nieruchomości komercyjne ze względu na atrakcyjne ceny i stabilny dochód z długoterminowych umów najmu. Ten trend będzie się utrzymywał, ponieważ prywatni inwestorzy poszukują bezpiecznych inwestycji chroniących przed inflacją. W efekcie nieruchomości komercyjne o wysokim standardzie staną się ważniejszą częścią globalnych portfeli– skomentował Alex James, Head of Private Client Advisory w Knight Frank.

W Polsce obserwujemy obecnie wzrost aktywności rodzimego kapitału w rynku inwestycyjnym, który do tej pory był marginalny. Polskich graczy motywuje obecna korekta cen nieruchomości komercyjnych – szczególnie biur, ale i mieszkań na wynajem czy obiektów handlowych. To jest pozytywny, nowy trend, który wskazuje na dobre wyczucie wartości i okazji na rynku. Polski kapitał prywatny inwestujący w nieruchomości komercyjne to głównie bardzo zamożni inwestorzy, których stać na lokowanie znacznych środków w pojedyncze aktywa. Niezmiennie martwi mnie brak rozwiązań dla funduszy typu REIT w Polsce, co ogranicza aktywność mniej zamożnych lokalnych graczy, którzy szczególnie w obecnych warunkach ograniczonej płynności mogliby odkupować aktywa po atrakcyjnych cenach. Kapitał prywatny (private equity) zza granicy koncentruje się na sektorach magazynowym oraz PRS, a także na udzielaniu finansowania dłużnego. Tradycyjnie pochodzi on ze Stanów Zjednoczonych i Wielkiej Brytanii - dodał Krzysztof Cipiur, Managing Partner, Head of Capital Markets w Knight Frank.

Przewiduje się, że w 2023 roku ponad 40% całkowitego transgranicznego kapitału prywatnego będzie skierowane do sektora biurowego, a sektory przemysłowy i mieszkaniowy będą miały po 19% udziału w rynku. Przewiduje się, że sektor biurowy w Wielkiej Brytanii będzie głównym celem inwestorów z grupy UHNWI w 2023 r. Najbardziej aktywni będą inwestorzy prywatni ze Stanów Zjednoczonych, którzy w 2023 r. będą odpowiadać za mniej więcej połowę wartości globalnych transgranicznych inwestycji w nieruchomości komercyjne. Prawdopodobnie, dla tej grupy interesujący będzie sektor biurowy w Wielkiej Brytanii, Japonii i Singapurze oraz aktywa magazynowe w Niemczech, Japonii i Korei Południowej.