Wrócił popyt na biurowce. Motorem CSR i hybrydowy model pracy

Przeczytaj także: Powierzchnie biurowe w Europie: aktywność najemców znowu dopisuje

Największy wzrost aktywności najemców w stosunku do 2021 r. odnotowano w Dublinie (+63%), Warszawie (+48%), Centrum Londynu (+45%), Mediolanie (+28%) i Madrycie (+26%).
Podobną skalę wzrostu popytu zaobserwowano na wszystkich 26 rynkach europejskich. Całkowita aktywność najemców w 2022 r. zamknęła się wynikiem 11 mln mkw. i była o 11% wyższa względem poprzedniego roku.

Odbicie po pandemii traci impet

W odróżnieniu od bardzo dobrego pierwszego półrocza, druga połowa 2022 roku upłynęła pod znakiem spowolnienia aktywności najemców na kilku rynkach europejskich, co wskazuje na osłabienie odbicia po okresie pandemii. W sześciu największych miastach Niemiec (Berlin, Kolonia, Frankfurt, Düsseldorf, Hamburg, Monachium) odnotowano spadek popytu – wolumen transakcji w czwartym kwartale 2022 r. był o niemal 30% niższy od średniej dziesięcioletniej dla ostatniego kwartału roku.

Popyt na biura o wysokim standardzie wpływa na wzrost czynszów w najlepszych biurowcach

Hybrydowy model pracy coraz bardziej się upowszechnia, co sprawia, że najemcy poszukują lokalizacji w najbardziej centralnych dzielnicach i nowoczesnych budynkach oferujących elastyczne rozwiązania. Biuro staje się niezbędnym narzędziem w rękach firm, dzięki któremu mogą przyciągać i zatrzymywać utalentowanych pracowników, koncentrując się przy tym na ich dobrostanie, a także zapewnić optymalne udogodnienia pozwalające zwiększyć wydajność poszczególnych zespołów oraz osiągnąć cele środowiskowe i ograniczyć zużycie energii. Apetyt na najlepsze nieruchomości biurowe w centralnych lokalizacjach przekłada się na wzrost stawek czynszowych na prawie wszystkich rynkach - komentuje Laurent Boucher, Prezes BNP Paribas Real Estate Advisory Europe 7.

Największe wzrosty czynszów w 2022 r. odnotowano w Centrum Londynu (+19%), Warszawie (+13%), Mediolanie (+11%) i Dublinie (+9%).

Obserwujemy jednak polaryzację rynku biurowców. Z jednej strony czynsze w nowych budynkach w najbardziej pożądanych lokalizacjach cały czas wzrastają, a z drugiej strony biurowce o niższym standardzie lub położone w mniej atrakcyjnych dzielnicach mogą coraz bardziej odczuwać skutki braku zainteresowania najemców - dodaje Laurent Boucher.

Pustostany na stabilnym, kontrolowanym poziomie

Wskaźniki niewynajętej powierzchni biurowej, które znacząco wzrosły w 2020 r. i w pierwszych miesiącach 2021 r., obecnie utrzymują się na stabilnym poziomie. Średnia stopa pustostanów w Europie na koniec 2022 r. wyniosła 7,4% i praktycznie nie zmieniła się względem końca 2021 r. (+10 punktów bazowych).Podobnie jak w przypadku czynszów, obserwujemy duże zróżnicowanie pomiędzy wskaźnikami pustostanów w najbardziej pożądanych dzielnicach biznesowych i przedmieściach.

Znaczący spadek aktywności inwestycyjnej na rynku biurowców

Aktywność inwestycyjna w pierwszych dwóch kwartałach 2022 r. osiągnęła rekordowy poziom, ale już w trzecim i czwartym kwartale spadła z powodu znacznego wzrostu kosztów finansowania i związanej z tym korekty cen. W całym 2022 r. w nieruchomości komercyjne zainwestowano łącznie 248,3 mld euro, czyli o 14% mniej niż rok wcześniej. Spadki zaobserwowano we wszystkich kategoriach aktywów, przy czym największy, bo aż o 21%, w sektorze nieruchomości biurowych, na które w 2022 r. inwestorzy przeznaczyli zaledwie 90,1 mld euro. Spowolnienie aktywności inwestycyjnej w sektorze biurowym miało miejsce głównie na większych rynkach, takich jak Wielka Brytania (-25%), Niemcy (-28%) i Francja (-15%), w przeciwieństwie do mniejszych rynków, m.in. Belgii, Włoch, Polski, Irlandii i Hiszpani, które w 2022 r. odnotowały wzrosty wolumenu inwestycji.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych biurowców nadal rosną

W drugim i trzecim kwartale 2022 r. pojawiły się pierwsze oznaki wzrostu stóp kapitalizacji. Ten trend utrzymał się również w czwartym kwartale i objął wszystkie rynki europejskie. Sytuacja makroekonomiczna, a w szczególności inflacja, skłoniła banki centralne do normalizacji polityki pieniężnej poprzez podnoszenie stóp procentowych. To z kolei doprowadziło do zmniejszenia się różnic w stosunku do stóp kapitalizacji oraz korekty cen aktywów, zwłaszcza nieruchomości biurowych.

Stopy procentowe są już niemal na maksymalnym poziomie. Przewidujemy, że w 2023 r. zaczną się stabilizować, a pod koniec roku możliwa jest nawet ich obniżka -konkluduje Laurent Boucher.