Czy magazyny w Europie dały się spowolnieniu gospodarczemu?

Przeczytaj także: Nowe magazyny rosną jak grzyby po deszczu

Rynek logistyczny dobrze sobie radzi pomimo spowolnienia gospodarczego

W 2022 r. popyt na powierzchnie logistyczne na sześciu największych rynkach europejskich zmniejszył się o 10%, ale i tak był wyższy od pięcioletniej średniej. Całkowity wolumen rzędu 27 mln mkw. to wciąż dobry wynik w porównaniu z wyjątkowo wysokim poziomem odnotowanym w 2021 r.

Koniunktura gospodarcza w 2022 r. była na tyle dobra, że pozytywnie wpłynęła na sytuację na rynkach najmu pomimo spadku aktywności najemców w niektórych krajach. Zaobserwowaliśmy wzrost popytu na powierzchnie zwłaszcza ze strony najemców zainteresowanych optymalizacją kosztów. Zmiany strukturalne w wydatkach konsumenckich przekładają się na rosnący udział e-commerce w handlu detalicznym, co z kolei skutkuje wzrostem zapotrzebowania na powierzchnię logistyczną. Czas budowy oraz dostępność gruntów to czynniki determinujące równowagę na rynkach, na których wskaźniki pustostanów utrzymują się na poziomie poniżej średniej europejskiej wynoszącej 4%. Mimo iż nowa podaż nie nadąża za popytem, to nadal powstaje niewiele inwestycji o charakterze spekulacyjnym - komentuje Craig Maguire, dyrektor działu nieruchomości logistycznych w Europie, BNP Paribas Real Estate.

Szczególnie wysoką dynamiką na rynku logistycznym w ubiegłym roku odnotowano w Niemczech, gdzie najemcy wynajęli prawie 8 mln mkw. powierzchni, czyli znacznie więcej niż średnia za lata 2017-2020 wynosząca 6 mln mkw. Spowolnienie aktywności najemców w drugim półroczu wynikało głównie z niewystarczającej podaży, zwłaszcza na mniejszych rynkach. Rosnące koszty budowy przyczyniły się w 2022 r. do znacznego wzrostu czynszów m.in. w Hamburgu, Monachium i Kolonii.

Popyt na rynku brytyjskim zmniejszył się w 2022 r. o 19%, ale utrzymał solidną dynamikę po wyjątkowo udanym ubiegłym roku. Całkowity wolumen transakcji najmu wyniósł 4,9 mln mkw., w czym duży udział miał rozwój branży e-commerce i rozbudowa łańcuchów dostaw. Natomiast dynamiczny wzrost stawek czynszowych związany jest z dużym deficytem niewielkich modułów logistycznych.

W 2022 r. całkowity popyt w Polsce wyniósł 4,5 mln mkw., co oznacza spadek o 21%, ale i drugi najwyższy wynik aktywności najemców w historii. Utrzymująca się na rynku wysoka dynamika spowolniła w drugiej połowie roku, a niskie wskaźniki pustostanów i rosnące koszty zaczęły wywierać presję na czynsze, które gwałtownie wzrosły na najbardziej atrakcyjnych i największych rynkach logistycznych z 41-44 euro do 49-59 euro. Z kolei czynsze w Warszawie poszybowały aż do 117 euro.

We Francji najemcy wynajęli łącznie 3,9 mln mkw. – o 13% mniej niż w 2021 r. Silny popyt na magazyny wielkopowierzchniowe spowodował wzrost aktywności na rynku zwłaszcza w pierwszych miesiącach 2022 r., ale już w drugim półroczu utrzymywała się ona na bardziej stabilnym poziomie. Z powodu ograniczonej podaży na większości rynków wskaźnik pustostanów spadł poniżej 3% - najniższego poziomu w historii francuskiego rynku. Z kolei bardzo duże zainteresowanie najemców obiektami o wysokim standardzie może przełożyć się na wzrost czynszów w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach.

Popyt na powierzchnie logistyczne w Niderlandach wzrósł w ubiegłym roku o 3% do 3,6 mln mkw. Pomimo ograniczeń dotyczących budowy nowych obiektów rynek logistyczny w tym kraju pozostaje w dobrej kondycji. Jednocześnie kurczy się podaż nowych magazynów, co sprawia, że najemcy częściej biorą pod uwagę istniejące już hale magazynowe. Silny popyt i ograniczona dostępność powodują presję na wzrost czynszów.

Całkowity popyt w Hiszpanii sięgnął 2,3 mln mkw., co oznacza wzrost o 8%. Jest to jednocześnie najwyższy wolumen transakcji w historii tego kraju i jeden z najlepszych wyników w Europie. Aktywność na rynku najmu napędzały głównie firmy z branży e-commerce oraz sieci spożywcze. Niskie wskaźniki pustostanów stwarzają odpowiednie warunki do wzrostu stawek czynszowych.

Aktywność inwestycyjna na rynku przemysłowo-logistycznym osiągnęła drugi najwyższy poziom w historii, aczkolwiek zauważalne jest wyraźne spowolnienie

Wolumen transakcji inwestycyjnych w 2022 r. zamknął się kwotą 56 mld euro, co stanowiło spadek o 19%. Niemniej jednak był o prawie 15 mld euro wyższy od średniej rocznej z lat 2017-2020.

Po pięciu latach wyjątkowo dużej aktywności inwestycyjnej rynek nadal przyciąga inwestorów. Jednak wśród wyzwań stojących przed nim można wymienić coraz bardziej ograniczoną podaż produktów inwestycyjnych oraz duże zmiany w otoczeniu makroekonomicznym i finansowym, które miały miejsce w 2022 roku - mówi Craig Maguire.

W wyniku normalizacji globalnej polityki pieniężnej stopy procentowe wróciły do poziomu sprzed kryzysu finansowego z 2008 r. w niecałe sześć miesięcy. Premia za ryzyko znacząco się zmniejszyła przy jednoczesnym gwałtownym wzroście rentowności obligacji dziesięcioletnich. Szybkie tempo zmian spowodowało powstanie rozdźwięku pomiędzy oczekiwaniami cenowymi kupujących i sprzedających, co dotyczyło szczególnie sektora logistycznego. Zahamowanie aktywności inwestycyjnej doprowadziło do szybkiej dekompresji stóp kapitalizacji dla nieruchomości logistycznych. Ponadto spodziewana jest dalsza dekompresja – co najmniej do czasu, aż stopy procentowe przestaną rosnąć, co według większości prognoz nastąpi w połowie 2023 r. Stopy kapitalizacji dla najbardziej atrakcyjnych aktywów już w dużym stopniu uległy dekompresji, natomiast ceny w przypadku nieruchomości o niższym standardzie lub w gorszej lokalizacji będą podlegały intensywnym negocjacjom w 2023 r.

Wolumen transakcji inwestycyjnych na brytyjskim rynku nieruchomości przemysłowych i logistycznych w 2022 r. wyniósł 14,4 mld euro i był niższy aż o jedną trzecią (-32%) w porównaniu z 2021 r. Miało to związek z niepowodzeniem negocjacji oraz wycofywaniem produktów inwestycyjnych z rynku. W 2022 r. stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości wzrosły o 175 pb.

W Niemczech obroty w sektorze przemysłowo-logistycznym osiągnęły rekordowy poziom 10,1 mld euro, w czym znaczny udział miały duże transakcje zawarte w pierwszym kwartale 2022 r. Stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów wzrosły w 2022 r. o 85 pb i mogą ulegać dalszej dekompresji w 2023 r.Dzięki wysokiej dynamice na francuskim rynku wolumen transakcji inwestycyjnych był niższy tylko o 6%, zamykając ubiegły rok na poziomie 6,4 mld euro. Stopy kapitalizacji dla najbardziej atrakcyjnych nieruchomości logistycznych wzrosły w 2022 r. o 60 pb do 3,80%, a w 2023 r. mogą kontynuować trend wzrostowy.

Aktywność inwestycyjna na rynku nieruchomości logistycznych w Niderlandach utrzymywała się na wysokim poziomie przez większą część roku aż do czwartego kwartału. Zważywszy na skalę popytu, korekta stóp kapitalizacji może przyczynić się do ożywienia aktywności transakcyjnej w pierwszej połowie 2023 r.

W ubiegłym roku Włochy także odnotowały rekordowy wolumen obrotów, który wzrósł o 28%, za sprawą zawartych transakcji portfelowych. Stopy kapitalizacji wzrosły o 40 pb, osiągając poziom 4,4%.Całkowita wartość transakcji inwestycyjnych zawartych w Hiszpanii w 2022 r. zmniejszyła się o 40%, ale i tak była znacznie wyższa od średniej pięcioletniej. Spadek aktywności w czwartym kwartale przyczynił się do dekompresji stóp kapitalizacji dla najbardziej atrakcyjnych magazynów wielkopowierzchniowych o 95 pb.

Po rekordowym ubiegłym roku aktywność inwestycyjna w Polsce w 2022 r. spowolniła o 16%. Miniony rok zamknął się wynikiem 1,8 mld euro, czyli zbliżonym do średniego rocznego wolumenu notowanego od 2017 r .