Biurowce: najemców nie brakuje, ale deweloperzy budują mniej

Przeczytaj także: Warszawa bez nowych biurowców i z wysokimi czynszami

Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield podsumowała pierwszy kwartał i trendy kształtujące sytuację na rynku biurowców w Polsce – o ile aktywność deweloperów w największych lokalizacjach biurowych ciągle spada, o tyle zainteresowanie najemców zdaje się odbudowywać, co jest widoczne zwłaszcza w miastach regionalnych. Firmy poszukujące powierzchni w najlepszych biurowcach w centralnych lokalizacjach muszą liczyć się ze wzrostem stawek czynszowych.

POPYT: regiony notują wzrosty

Całkowita aktywność najemców biurowców w Warszawie w I kwartale 2023 roku wyniosła blisko 159 000 mkw. i była o około 26% niższa od średniokwartalnej z roku 2022.

Warto jednak zauważyć, że w przypadku stolicy ten relatywnie duży spadek wynika głównie z wysokiego efektu zeszłorocznej bazy oraz zawarcia wielu transakcji wielkopowierzchniowych w roku 2022. Mimo to aktywność najemców w stolicy i tak przełożyła się na trzeci najlepszy wynik wśród największych rynków biurowych Europy, ustępując tylko Paryżowi i Londynowi.

Z kolei w miastach regionalnych aktywność najemców w biurowcach wzrosła wynosząc 175 000 mkw., co stanowi 12% wzrost względem średniokwartalnej z poprzedniego roku. Taki wynik pokazuje stopniową odbudowę zainteresowania najemców powierzchniami biurowymi na największych rynkach poza Warszawą – komentuje Vitalii Arkhypenko, ekspert rynku biurowego Cushman & Wakefield.

PODAŻ: wysokie koszty budowy przekładają się na poziom aktywności deweloperów

Na koniec I kwartału 2023 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na największych rynkach w Polsce wynosiły nieznacznie powyżej 12,7 miliona mkw. W ciągu pierwszych trzech miesięcy tego roku nowe projekty trafiły tylko na rynki trzech miast regionalnych – Krakowa, Wrocławia i Trójmiasta – dodając do ich zasobów łącznie 68 100 mkw. powierzchni.

Do największych ukończonych w zeszłym kwartale inwestycji biurowych należała rozbudowa kompleksu Ocean Office Park w Krakowie o budynek Ocean Office Park II (28 600 mkw. – Cavatina), ukończenie trzeciego budynku wrocławskiego kompleksu Centrum Południe (20 900 mkw. – Skanska) oraz budowa budynku Fabryczna Office Park B5 w Krakowie (14 000 mkw. – Inter-Bud).

W ciągu ostatnich trzech lat na rynku widoczny jest postępujący spadek wolumenu nowej powierzchni realizowanych inwestycji. Trend ten jest widoczny zwłaszcza w Warszawie, gdzie obecnie w budowie znajduje się ok. 181 500 mkw. W miastach regionalnych w realizacji pozostaje ok. 410 000 mkw., co stanowi ponad dwukrotny spadek względem poziomu sprzed pandemii, kiedy deweloperzy budowali inwestycje o łącznej powierzchni 850 000 mkw. Taka sytuacja wynika z utrzymującego się wysokiego poziomu kosztów budowy i wykończenia powierzchni oraz ogólnego trudniejszego klimatu gospodarczego w Polsce i na świecie – komentuje Katarzyna Lipka, Head of Consulting and Research, Cushman & Wakefield.

CZYNSZE: presja na wzrost stawek trwa

Na koniec I kwartału stawki za najlepsze powierzchnie w biurowcach w strefie Centrum w Warszawie wynosiły przeciętnie 22-26 EUR/ mkw./ miesiąc, najwyższe zaś osiągały poziom nawet 28 EUR/ mkw./ miesiąc, natomiast w lokalizacjach poza Centrum oscylowały w granicach 13,50-16,50 EUR/ mkw./ miesiąc.

Zauważalny wzrost stawek czynszu w stolicy, o ok. 1 EUR, nastąpił w 2022 roku i dotyczył przede wszystkim lokalizacji centralnych. W pierwszym kwartale 2023 czynsze utrzymywały się na poziomie zbliżonym do końca roku poprzedniego.
W miastach regionalnych natomiast stawki za najlepsze biura w centrum miast oscylowały w przedziale cenowym 12,50-16,50 EUR/ mkw./ miesiąc.

Od początku 2022 roku obserwowana jest tendencja do podnoszenia stawek czynszu, która była kontynuowana również w pierwszym kwartale 2023. Z naszych obserwacji wynika, że obecnie pod największą presją na podnoszenie stawek czynszu znajdują się projekty w budowie – tłumaczy Jan Szulborski, ekspert rynku biurowego Cushman & Wakefield.

Wynika to ze znacznej ekspozycji na wzrost kosztów, zarówno budowy jak i wykończenia powierzchni. Dodatkowo, w kolejnych kwartałach dalszy wzrost stawek dla istniejących biurowców będzie napędzany przez rekordową waloryzację umów najmu denominowanych w euro, ale także ogólnego wzrostu kosztów operacyjnych. Niemniej, ostateczny kształt polityki cenowej właścicieli budynków biurowych będzie w dużej mierze zależeć od lokalizacji, jakości i poziomu obłożenia ich portfela budynków.

Średni wskaźnik pustostanów w Polsce wyniósł 13,8%, co stanowi wzrost o 0,3 pp. względem IV kwartału 2022 roku i jest identyczny w stosunku do wskaźnika z I kwartału 2022. W stolicy wskaźnik powierzchni niewynajętej pozostał bez zmian względem poprzedniego kwartału, natomiast wzrosty odnotowano w Krakowie i Wrocławiu. Na wszystkich rynkach biurowych objętych analizą dostępna powierzchnia wyniosła 1,75 mln mkw., co oznacza wzrost o 1% względem początku 2022 r.

TRENDY

Odbudowa popytu w miastach regionalnych postępuje mimo znaczących redukcji zapotrzebowania na biura wśród największych pracodawców. Częściowo jest to spowodowane wzrostem popytu ze strony sektora elastycznych powierzchni biurowych. Obserwujemy aktywność najemców realizujących wysoko marżowe projekty w obszarze nowoczesnych technologii, finansów oraz inżynierii. W najbliższych latach spodziewamy się kontynuacji wzrostu kosztów najmu, punktowej stagnacji podaży oraz pogłębienia różnic między lokalizacjami biurowymi – komentuje Michał Galimski, Partner, Head of Regional Markets, Cushman & Wakefield.