Co czeka rynek nieruchomości w Europie?

Przeczytaj także: Jakie nieruchomości komercyjne w centrum zainteresowania inwestorów w 2023 roku?

Stagflacja i słabe nastroje inwestorów kładą się cieniem na europejskim rynku nieruchomości

Rynki nieruchomości w Europie nadal dostosowują się do nowych realiów powstałych w wyniku wzrostu kosztów finansowania oraz korekty cen trwającej od końca 2022 roku. Inwestorzy zastanawiają się nad wysokością kosztów finansowania w przyszłości i ich wpływem na proces kształtowania się cen. Obecny wolumen transakcji będących w trakcie realizacji nie zapowiada ożywienia aktywności inwestycyjnej na rynku w najbliższej przyszłości, a okres ustalania nowego poziomu cen może przedłużyć się na kolejne miesiące 2023 roku. Ponadto trend wzrostowy stóp kapitalizacji może się utrzymać do końca bieżącego roku, gdy banki centralne prawdopodobnie zakończą cykl zacieśniania polityki pieniężnej.

W celu kreowania wartości na obecnym etapie przystosowywania się do nowej rzeczywistości inwestorzy powinni skoncentrować się w większym stopniu na płynnych rynkach oraz ustalić, które sektory umożliwiają osiągnięcie optymalnego stosunku ryzyka do zysków. Ponadto, zważywszy na przewidywaną bardzo dużą cykliczność rynku, niezbędne jest także określenie realnej wartości aktywów w dłuższej perspektywie.

Inwestycje zrównoważone coraz bardziej zyskują na znaczeniu. Oznacza to konieczność wdrożenia zrównoważonych rozwiązań w nieruchomościach, co pozwoliłoby zwiększyć ich atrakcyjność i zagwarantować długoterminową rentowność. Inwestorzy powinni wziąć pod uwagę zjawisko starzenia się aktywów w obliczu zmian klimatycznych, a także pod względem lokalizacyjnym, funkcjonalnym i ekonomicznym. W związku z tym nie powinni pomijać w swoich strategiach inwestycyjnych nieruchomości, które wymagają jedynie modernizacji w niewielkim zakresie, ponieważ działania te mogą zapobiec ich starzeniu się w aspekcie funkcjonalnym i ekonomicznym.

Inwestorzy powinni skupić się na dywersyfikacji, która pozwoli zabezpieczyć portfel przed zbyt dużymi wahaniami. W tę strategię idealnie wpisują się nieruchomości z sektora mieszkaniowego i opieki zdrowotnej, które wykazały się większą stabilnością w czasie trwającej przeceny i znajdą się w czołówce aktywów osiągających najlepsze stopy zwrotu w ciągu najbliższych pięciu lat. Zwłaszcza rynek opieki zdrowotnej może liczyć na długofalowy wzrost popytu napędzany przez trendy makro (jak na przykład starzenie się populacji czy wzrost zachorowalności na choroby przewlekłe), na które nie wpłynie obecne spowolnienie gospodarcze.

Dodatkowo, sektory logistyczny i hotelarski oferują inwestorom możliwość wypracowania atrakcyjnego zwrotu z inwestycji w stosunku do poziomu ryzyka. Ponowny wzrost wydatków na cele niezwiązane z artykułami pierwszej potrzeby wpłynie pozytywnie na branżę hotelarską, a zwłaszcza na segment zdrowie i wellbeing (np. ośrodki oferujące zajęcia jogi, medytacje czy usługi spa) oraz turystykę przyrodniczą, w tym kempingi.

Z raportu wynika, że nowa rzeczywistość ekonomiczna, która wyłoniła się pod koniec 2022 roku, utrzyma się również w 2023 roku, a towarzyszyć jej będą wysokie wskaźniki inflacji i stopy procentowe. To z kolei opóźni ożywienie na europejskim rynku nieruchomości ze względu na wpływ tych czynników na warunki pozyskiwania finansowania i nastroje inwestorów. Inwestorzy obecnie decydują się na realizację nowych strategii, które umożliwiają im dostosowywanie i dywersyfikację portfeli inwestycyjnych. W związku z tym warto, aby zwrócili uwagę na rynki charakteryzujące się większą płynnością oraz aktywa zrównoważone, a także nieruchomości, które są odporne na trendy makro, jak na przykład starzenie się populacji, urbanizacja czy wzrost liczby zakładanych gospodarstw domowych - Laurent Ternisien, Główny Dyrektor ds. Obsługi Klientów w BNP Paribas REIM.

Kluczowe wnioski:

1. Warunki pozyskiwania finansowania wpłyną na tempo ożywienia. Wysoka inflacja i kryzys bankowy w USA nie spowodowały pogorszenia się prognoz dla europejskiej gospodarki, ale wśród instytucji udzielających i korzystających z finansowania dłużnego utrzymuje się bardzo duża awersja do ryzyka. Dostępność tego rodzaju finansowania może jeszcze bardziej się zmniejszyć, co wpłynie negatywnie na poziom aktywności inwestycyjnej w Europie w całym 2023 roku.
2. Wyceny na europejskim rynku nieruchomości powinny uwzględniać ryzyko krótkoterminowe. W związku z wyższymi kosztami finansowania dłużnego stopy kapitalizacji szybko wzrastają. Na najbardziej zaawansowanym etapie korekty cen znajduje się Wielka Brytania, która pod tym względem wyprzedza pozostałe kraje Europy. Wciąż nie wiadomo, kiedy stopy procentowe banków centralnych osiągną swoje maksima i jaki będzie ich poziom. Ryzyko refinansowania i wycofywania środków z funduszy inwestycyjnych na dużą skalę może spowodować głębszą korektę cen najbardziej atrakcyjnych aktywów, która obejmie także inne segmenty rynku.
3. Zredefiniowanie inwestycji w segmencie core w celu wyeliminowania tzw. aktywów i podrynków osieroconych. Ceny nieruchomości w mniej atrakcyjnych lokalizacjach lub o niższym standardzie mogą nadal stopniowo spadać we wszystkich sektorach rynku jeszcze przez wiele lat. Istnieje ryzyko pojawienia się tzw. aktywów osieroconych, które nigdy nie wrócą do segmentu core. Jednocześnie na silnych rynkach inwestorzy poszukujący okazji inwestycyjnych w sektorze core-plus i value-add mogą znaleźć wiele aktywów, które nadają się do modernizacji z uwzględnieniem rozwiązań ekologicznych.
4. Czekając na wyższy poziom zwrotu z najbardziej atrakcyjnych budynków biurowych. Wskaźniki na europejskich rynkach najmu powierzchni biurowych są znacznie lepsze niż w USA. Jednak nawet w miastach europejskich kluczowe znaczenie ma dobra mikrolokalizacja. Kupujący wyczekują powrotu kosztów finansowania dłużnego i zwrotów z inwestycji do bardziej realnych poziomów. Według prognoz, wyceny powinny ustabilizować się w najbliższych 6-12 miesiącach, ale wolumeny transakcji inwestycyjnych utrzymają się na wyjątkowo niskim poziomie.
5. W poszukiwaniu ochrony przed spadkami w przyszłości. Przecena obejmuje wszystkie rodzaje nieruchomości, ale pod tym względem większą odpornością wykazują się aktywa w sektorze mieszkaniowym i opieki zdrowotnej, co zawdzięczają długofalowym trendom makro takim jak zmiany demograficzne, a także inwestorom, którzy inwestują w nie w perspektywie długoterminowej. Nieruchomości tego typu umożliwiają ograniczenie ryzyka dla portfela inwestycyjnego na rynku, na którym możliwe są kolejne wahania w przyszłości. Istotnym czynnikiem w przypadku nieruchomości w sektorze opieki zdrowotnej oraz obiektów mieszkaniowych powierzanych w zarządzanie jest nadal ryzyko związane z operatorem.
6. Inwestowanie w nieruchomości logistyczne wymaga dokładnych analiz i szybkich decyzji. Liderem wśród wszystkich segmentów rynku w najbliższych pięciu latach będzie sektor logistyczny. Jednak szanse na utrzymanie się obserwowanego w ostatnim czasie dwucyfrowego tempa wzrostu czynszów w branży e-commerce są znikome. Z tego względu inwestorzy powinni być świadomi ryzyka zmiany wysokości czynszów w przyszłości oraz zwrócić szczególną uwagę na to, czy budynek charakteryzuje się zrównoważonymi rozwiązaniami pod względem projektu architektonicznego i funkcji. Konkurencja pomiędzy kupującymi może przybrać na sile.
7. Ponowny wzrost wydatków na cele niezwiązane z artykułami pierwszej potrzeby wpłynie pozytywnie na sektor hotelarski. Gospodarstwa domowe o średnich i wysokich dochodach przeznaczają więcej środków na doznania. Sektor hotelarski już niemal całkowicie wyszedł na prostą po pandemii, aczkolwiek w trudniejszej sytuacji nadal mogą znajdować się hotele klasy budżetowej i średniej, a zwłaszcza nastawione na obsługę klientów biznesowych. Wakacje na kempingach i turystyka przyrodnicza nadal będą cieszyć się popularnością, a jednocześnie dobrze będą radziły sobie hotele luksusowe i klasy wyższej.