Na inwestycje w nieruchomości komercyjne trzeba poczekać?

Przeczytaj także: Nieruchomości komercyjne w Polsce: co hamuje inwestycje?

Wzrost aktywności inwestycyjnej pomimo wyzwań

Według najnowszego raportu BNP Paribas Real Estate Poland „At A Glance Q3 2023”, polski rynek nieruchomości komercyjnych podobnie jak większość europejskich gospodarek wciąż pozostaje pod presją światowej polityki monetarnej.

Wysokie stopy procentowe, ogólnoświatowe trendy inflacyjne, czy spadek cen obligacji amerykańskich oddalają perspektywę globalnej stabilizacji, pozwalającej na osiągnięcie równowagi między oczekiwaniami kupujących i sprzedających.

Pomimo tego ostatni kwartał pod względem wartości zawartych w kraju transakcji okazał się lepszy od poprzedniego, a inwestorzy podpisali umowy na kwotę ponad 741 m EUR – niemal czterokrotnie więcej niż w ubiegłym kwartale. Chociaż wolumen transakcji w porównaniu z tym samym okresem z ubiegłego roku pozostaje znacznie niższy, inwestorzy deklarują zainteresowanie polskim rynkiem.

Mimo że widoki na przyszłość są obiecujące to na razie jednak na konkretne decyzje zakupowe i nowe transakcje będziemy musieli poczekać jeszcze przynajmniej do początku przyszłego roku. Na radarze inwestorów w dalszym ciągu pozostają nieruchomości magazynowe chociaż zainteresowaniem cieszą się również formaty parków handlowych, głównie ze względu na atrakcyjny poziom cenowy i dużą płynność rynkową - ocenia Mateusz Skubiszewski, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, BNP Paribas Real Estate.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów nieruchomości komercyjnych w Polsce w ujęciu kwartalnym pozostały na niezmienionym poziomie z perspektywą stabilizacji lub jeszcze niewielkich wzrostów w nadchodzących kwartałach. Jednak analitycy z BNP Paribas Real Estate Poland zwracają uwagę, że wysokie koszty finansowania nadal stanowią barierę dla inwestorów globalnych.

Większość z nich nie spodziewa się szybkich obniżek stóp procentowych w Europie, które w nadchodzącym kwartale prawdopodobnie utrzymają się lub nieznacznie wzrosną. Ostatnia obniżka stóp procentowych w Polsce w kontrze do Europejskiego Banku Centralnego nie poprawi sytuacji, gdyż większość kredytów inwestycyjnych denominowana jest w walucie europejskiej. Jednocześnie na fali gospodarczych turbulencji na kontynencie, Europejski Bank Centralny wzmaga kontrolę tego typu kredytów. W konsekwencji można się więc spodziewać, że banki zaczną stosować bardziej restrykcyjne podejście do oceny ryzyka i rentowności projektów. Fundamenty krajowej gospodarki pozostają jednak silne w perspektywie długoterminowej, ponieważ wskaźnik długu publicznego do PKB pozostaje na poziomie 49%, znacznie poniżej średniej w strefie euro wynoszącej 91%. Ponadto w ubiegłym roku Polska znalazła się w europejskiej czołówce pod względem liczby zagranicznych projektów inwestycyjnych typu greenfield zajmując 5. miejsce w Europie, co w dużej mierze wynika z realizacji polityki „nearshoringu” międzynarodowych przedsiębiorstw i ma pozytywny wpływ na lokalny rynek - komentuje Marta Gorońska - Wiercioch, Zastępca Dyrektora w Dziale Rynków Kapitałowych BNP Paribas Real Estate.

Wybrane transakcje

Od stycznia do września 2023 zawarto transakcje o łącznej wartości ponad 1,54 mld EUR z czego udział transakcji zawartych w 3 kw. wyniósł aż 48%. Ze względu na atrakcyjny poziom cenowy i dużą płynność rynkową, od początku roku liderem w krajowym wolumenie inwestycji w nieruchomości komercyjne pozostają aktywa magazynowo - produkcyjne (55% udziału), a na drugim miejscu z udziałem blisko 25% znajdują się aktywa handlowe. Z uwagi na zmienne uwarunkowania finansowe mniej niż w ubiegłych latach zawarto umów na zakup obiektów biurowych.

Przemysł i logistyka

Nieruchomości przemysłowe i logistyczne w dalszym ciągu pozostają lokomotywą rynku, a pod względem wolumenu transakcji inwestycyjnych pozostają dominującą klasą aktywów. Od stycznia zawarto umowy o łącznej wartości ponad 842 mln EUR, z czego w udział ostatniego kwartału wyniósł 48%. Pod względem liczby transakcji najbardziej aktywnym sprzedającym była firma Panattoni a na drugim miejscu znalazła się firma 7R. Największą transakcją w tym okresie było przejęcie przez fundusz NREP kontroli nad portfelem nieruchomości polskiego dewelopera 7R, poprzez nabycie 80% udziałów w spółce za kwotę ok. 200 m EUR.

Handel

Od stycznia do września wolumen inwestycji w polskie nieruchomości handlowe wyniósł niemal 380 mln EUR, przy średniej wielkości sprzedawanego obiektu ok. 18,6 tys mkw. Blisko 74% transakcji dotyczyło aktywów o wartości poniżej 20 mln EUR, w większości położonych w mniejszych miastach parków handlowych. W tym samym okresie największą transakcją był zakup znajdującego się w Gdańsku obiektu Park Handlowy Matarnia za kwotę blisko 103 mln EUR. Kupującym był pochodzący z Francji fundusz Frey, a sprzedającym czeska Ingka Centers.

Biura

Ze wszystkich klas aktywów biura okazały się najmniej odporne na szybki wzrost stóp kapitalizacji. Od początku roku tylko 10 budynków zmieniło lub częściowo zmieniło swojego właściciela. Łączna wartość transakcji wyniosła ponad 267 mln EUR czyli nieco ponad 14% wolumenu zanotowanego w tym samym okresie ubiegłego roku. Największą transakcją w trzecim kwartale było nabycie przez Cornerstone Investment Management budynku Warta Tower za kwotę ponad 63 mln EUR. Poprzednim właścicielem obiektu był fundusz Globalworth.