Biurowce w Polsce - podsumowanie 2023 r. i prognozy na 2024

Przeczytaj także: Rynek biurowy w regionach III kw. 2023. Popyt na biurowce jak przed pandemią

Nowa podaż dwóch prędkości – luka podażowa w Warszawie, wysoka aktywność w regionach

Zgodnie z zapowiedzią, w 2023 r. zakończył się okres wzmożonej nowej podaży powierzchni biurowej w Warszawie, w której na stołeczny rynek dostarczono m.in. takie projekty jak kompleks Varso, The Warsaw Hub, Forest, Fabryka Norblina, Skyliner, kompleks biurowy Generation Park, Central Point czy SkySawa. Zdecydowanie od 2016 r. warszawski skyline wzbogacił się w ikoniczne projekty większości kluczowych deweloperów, a także przesunął tzw. biznesowy hub miasta ze Służewca w okolice Ronda Daszyńskiego.

Począwszy od 2023 roku do końca 2024 r. w stolicy będziemy świadkami luki podażowej. We wskazanym okresie w Warszawie zostanie oddany niski, bo nie przekraczający ok. 100 tys. rocznie mkw. wolumen nowej podaży. Niemniej jednak odwrotnie do sytuacji obserwowanej w stolicy na regionalnych rynkach biurowych będziemy świadkami wysokiej aktywność deweloperów, a sam 2023 obfitował w znaczące nowe projekty oddane do użytku m.in.: Ocean Office Park B w Krakowie, Craft w Katowicach, Nowy Rynek E w Poznaniu.

Według wstępnej analizy AXI IMMO nowa podaż w 2023 r. na polskim rynku biurowym powinna wynieść ok. 420 tys. mkw. z podziałem 70 tys. mkw. dostarczone w Warszawie i ok. 350 tys. mkw. w regionach, co wpłynie na powiększenie całkowitych zasobów sektora i przekroczenia granicy 13 mln mkw. Zgodnie z sytuacją obserwowaną w ostatnich kwartałach to osiem największych regionalnych rynków biurowych z całkowitą podażą 6,75 mln mkw. będzie przewyższać Warszawę z zasobami 6,32 mln mkw., przy czym to nadal stolica pozostaje dominującym rynkiem w Polsce.

Postcovidowy popyt utrzymuje się w formie

Według wstępnych danych analityków AXI IMMO podsumowujących 2023 r. na polskim rynku biurowym popyt brutto drugi rok z rzędu utrzyma się na poziomie ok. 1,5 mln mkw. Będzie się różnić natomiast struktura popytu: w 2022 r. więcej umów popisano w Warszawie, z kolei w 2023 r. najemcy częściej decydowali się na nowe umowy, renegocjacje i ekspansje powierzchni biurowej w regionach.

W okresie od stycznia do grudnia 2023 r. szacunkowe dane wskazują, że popyt brutto w stolicy wyniesie ok. 700 tys. mkw., natomiast aktywność najemców w regionach osiągnie poziom 800 tys. mkw. Odnośnie stolicy warto podkreślić, że najemcy byli najczęściej zainteresowani relokacją do centrum miasta, przez co obserwowane jest systematyczne obniżanie się poziomu pustostanów zwłaszcza w strefach centralnych. Z kolei w regionach odnotowuje się odwrotny trend zwiększania oferty dostępnej powierzchni z każdym kwartałem.

Niemniej w 2023 r. na polskim rynku biurowym aktywność najemców ponownie pozwoliła na zamknięcie dużych transakcji, przy czym te największe zawarto w Gdańsku, gdzie Intel zdecydował się na rozbudowę i zajęcie dodatkowych 23 tys. mkw. w ramach własnego kompleksu oraz Wrocławiu, w którym firma BNY Mellon zajmie całą powierzchnię w budynku Centrum Południe 3 (20,3 tys. mkw.). W Warszawie natomiast Lux Med wynajął 13 tys. mkw. w budynku Lakeside na Mokotowie.

Dodatkowo, po zaadoptowaniu się na polskim rynku firm z Ukrainy część z nich zdecydowała o podpisaniu dłuższych umów najmu, relokując się z dotychczas wynajmowanych powierzchni coworkingowych i biur serwisowanych.

Praca zdalna/hybrydowa w Kodeksie pracy

Zapowiadana od czasu pandemii covid-19 nowelizacja Kodeksu pracy w zakresie tzw. pracy zdalnej i hybrydowej wpłynęła na rozpatrzenie modelu funkcjonowania nowych form zatrudnienia oraz określenie zasad i wymagań dla pracodawców i pracowników.

Od kwietnia 2023 r. duża część firm, na stałe i z uwzględnieniem zapisów prawnych przeszła na model pracy w trybie mieszanym łączącym pracę stacjonarną z ustalanym indywidualnie systemem rotacyjnym uwzględniającym obecność pracownika w biurze. Niemniej jednak jeszcze przed nowelizacją ustawy widoczne były pierwsze decyzje najemców.

Popularyzacja pracy hybrydowej, wpłynęła m.in. na optymalizację powierzchni, a także na ewolucję przestrzeni biurowej w kierunku bardziej zróżnicowanych i elastycznych miejsc pracy, obejmujących strefy do współpracy czy do indywidualnej pracy. Z kolei wprowadzenie innowacyjnych stref relaksu i rekreacji ma poprawić ogólne dobre samopoczucie pracowników i być zgodnie z ideą wellness.

Niemniej jednak koszty związane z zaaranżowaniem powierzchni wzrosły m.in. w związku z sytuacją na rynku najmu, ale też wzrostem cen materiałów potrzebnych do wyposażenia biura. Obecnie cena za tzw. fit-out powierzchni shell & core w Warszawie kształtuje się na poziomie od min. 500 do nawet 1000 EUR za mkw. i więcej w zależności od projektu aranżacji biura i długości umowy.

Inteligentne rozwiązania w biurowcach

Pandemia covid-19 była preludium do zmian w organizacji przestrzeni do pracy, ale także do przedefiniowania sposobu w jaki korzystamy z biurowców i jakie na tym etapie jest ich zaawansowanie technologiczne. Prop-tech czyli połączenie rynku nieruchomości z najnowocześniejszymi rozwiązaniami IoT w 2023 r. wprowadził szereg aplikacji do przemieszczania się po budynkach biurowych.

Wśród najpopularniejszych rozwiązań, na które decydowali się właściciele nieruchomości znalazły się bezdotykowe wybieranie piętra, na które po zaprogramowaniu można wjechać, automatyczny odczyt tablic rejestracyjnych i zdalny wybór miejsca parkingowego czy rezerwacja biurka w częściach coworkingowych. Wdrażanie inteligentnych systemów zarządzania budynkami, które optymalizują zużycie energii, kontrolują klimatyzację oraz wspierają zarządzanie przestrzenią biurową pozwalają na uzyskanie dużych oszczędności.

W 2024 r. spodziewamy się popularyzacji trendu w firmach w kierunku kształtowania wirtualnych przestrzeni społecznościowych dla pracowników pracujących zdalnie, wspierania interakcji, wymiany pomysłów i budowania relacji online.

Świadomość E(kologiczna)SG

Wzrost świadomości zrównoważonego rozwoju wśród najemców i deweloperów prowadzi do zwiększenia liczby certyfikowanych budynków spełniających standardy ekologiczne. W 2023 r. wiele firm poszukiwało powierzchni spełniających wymagania związane z ESG.

Obowiązek dodatkowego pozafinansowego raportowania przez najemców wpływa na decyzje właścicieli o modernizacji biurowców m.in. w zakresie dostępu do energii ze źródeł odnawialnych, miejsc do ładowania samochodów elektrycznych, jakości wtłaczanego powietrza do biur, zwiększenia stref zielonych w budynku czy renowacji powierzchni wspólnych jak w przypadku remontowanego biurowca Saski Crescent, siedziby BGK oraz repozycjonowanego budynku LIFE building czyli byłego Atrium Tower. Trend związany z ESG na stałe zatem wpisze się w przyszłość nowoczesnego sektora biurowego.

Nowa podaż - kilka scenariuszy

Według szacunkowych danych analityków AXI IMMO na koniec grudnia 2023 r. w budowie na polskim rynku biurowym pozostanie ok. 540 tys. mkw. Wśród wyróżniających się projektów są m.in. The Bridge, Biurowiec B w ramach projektu wielofunkcyjnego Towarowa 22, Studio A, Skyliner II oraz The Form. Zgodnie z zapowiedziami deweloperów więcej powierzchni w perspektywie kolejnych kwartałów na zostać oddane w miastach regionalnych (300 tys. mkw.) niż w Warszawie (240 tys. mkw.).

Niemniej jednak sytuacja związana z powierzchnią w budowie jest bardzo dynamiczna. Na dziś luka podażowa i perspektywa szybkiej absorpcji nowej podaży może zachęcić deweloperów do startu kolejnych inwestycji. Spodziewamy się, że w perspektywie kilku miesięcy wejdziemy w okres wzmożonej aktywności najemców na rynku biurowym w Polsce, który wywoła efekt domina. Obecnie firmy z braku atrakcyjnych alternatyw mogą zdecydować się na krótsze przedłużenie obecnych umów najmu.

Po okresie rewitalizacji i obecnej modernizacji biurowców, część z deweloperów może zdecydować się na wyburzenie i zastępowanie starych biurowców nowymi. Trend będzie związany z wysokim kosztem działek i potrzebą maksymalizacji ich efektywności. Jednym z projektów realizowanych w tej formule jest Upper One, który powstaje w miejscu biurowca Atrium International. Ponadto w Warszawie od wielu lat dyskutuje się o przyszłości takich budynków jak chociażby Ilmet.

Z kolei w wyniku konsolidacji swoje siedziby główne do nowych biurowców w ostatnich latach przeniosły PKO BP i PZU, przez co ich dotychczasowe lokalizacje opustoszały. W niedługim czasie na stołecznym skyline mogą pojawić się jakościowe nowoczesne budynki w centrum miasta o dużej wartości architektonicznej.

Niemniej w kontekście ograniczonej dostępności powierzchni biurowych w Warszawie w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach, analitycy AXI IMMO spodziewają się presji na wyższe czynsze w nieruchomościach typu „prime”. W ostatnich kwartałach stawki czynszów pozostawały stabilne, natomiast istotnie wzrosły koszty opłat serwisowych.