Grunty inwestycyjne 2023 i prognozy na 2024 rok

Przeczytaj także: Rynek gruntów inwestycyjnych. Jakie wyzwania w II kw. 2022?

Grunty mieszkaniowe: dynamiczny wzrost popytu zaskoczeniem dla rynku

Obserwowane w 2023 roku ożywienie na rynku gruntów mieszkaniowych było odpowiedzią na zaskakująco wysoki popyt na mieszkania, który znacząco przewyższył prognozy ekspertów. Zmiany w zasadach obliczania zdolności kredytowej i wprowadzenie rządowego programu „Bezpieczny Kredyt 2%” wywołały dynamiczny wzrost możliwości nabywczych konsumentów.

Wzmożony popyt na mieszkania, wynikający z poprawy sytuacji kredytowej nabywców, zderzył się z wolno rozwijającą się podażą nowych lokali – tłumaczy Dariusz Forysiak, Dyrektor w Dziale Investment Services w Colliers. – Stosunkowo niewielka liczba rozpoczętych projektów budowlanych była odpowiedzią na spowolnienie rynku w 2022 r. i w wyniku braku dostępnej oferty wróciliśmy do rekordowego wzrostu cen nieruchomości. W 2023 roku ceny transakcyjne wzrosły o ponad 10% w większości dużych miast do nawet 20% w Warszawie – dodaje Dariusz Forysiak.

Ceny gruntów mieszkaniowych w stolicy w 2023 roku wynosiły od 350 do 750 EUR/mkw.¹, poza centrum do nawet 2 500 EUR/mkw. w centralnych lokalizacjach. W innych dużych miastach w Polsce wahały się w przedziale od 200 do 900 EUR/mkw.

Limitowana dostępność gruntów mieszkaniowych, szczególnie w atrakcyjnych centrach miast, pchnęła rynek w kierunku rewitalizacji przestrzeni przemysłowo-usługowych i konwersji istniejących obiektów na cele mieszkaniowe, zwłaszcza w segmencie mieszkań na wynajem dla studentów i w tzw. sektorze PRS (Private Rented Sector). Rozwój sektora mieszkań na wynajem dodatkowo otrzymał impuls także w postaci większej otwartości deweloperów mieszkaniowych na szybszą sprzedaż całych budynków, w cenie niższej niż rynkowa. Nie bez znaczenia pozostaje też wdrażana aktualnie reforma przepisów o planowaniu przestrzennym. Coraz bardziej pożądane stają się działki z ważnymi pozwoleniami na budowę i ustalonymi warunkami zabudowy.

Wprowadzona w 2023 r. nowelizacja przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego ma szansę pomóc zarówno inwestorom, przez skrócenie i uproszczenie procedury uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleń na budowę, jak i interesowi społecznemu – ułatwiając gminom osiągnięcie harmonijnego, zrównoważonego rozwoju urbanistycznego – wyjaśnia Krzysztof Chyla, Transaction Manager w Dziale Doradztwa Inwestycyjnego w Colliers.

Grunty biurowe: stabilizacja mimo wysokiego wskaźnika pustostanów i zmian w preferencjach nabywców

Na rynku biurowym można było zaobserwować stabilizację, nawet mimo wysokiego wskaźnika pustostanów w kluczowych lokalizacjach. Znaczące były koszty związane z utrzymaniem i adaptacją powierzchni biurowych, a preferencje najemców, których pracownicy działali w dużej mierze w trybie hybrydowym lub zdalnym, utrzymywały niskie zainteresowanie gruntami przeznaczonymi pod inwestycje biurowe i usługowe. Ceny gruntów biurowych w Warszawie wahały się między 210–410 EUR/mkw. poza centrum, aż do 380–1400 EUR/mkw. w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach. W innych dużych miastach cena metra kwadratowego wynosiła od 110 do 310 EUR. W minionym roku znaczącą część rynku stanowiły umowy ekspansyjne i renegocjacje najmów biurowych, a aktywność deweloperska utrzymała się na poziomie zbliżonym do tej, którą można było zaobserwować rok wcześniej.

Grunty przemysłowo-magazynowe: korekta cen i reakcja deweloperów na rosnące koszty

Sektor przemysłowo-magazynowy w 2023 roku charakteryzował się wolniejszym tempem wzrostu i mniejszą liczbą nowych inwestycji niż w latach ubiegłych. Ten trend przełożył się na niższy wolumen transakcji, co z kolei wpłynęło na nieznaczną korektę cenową. W Warszawie koszt metra kwadratowego kształtował się w przedziale 130 do 220 EUR, podczas gdy w pozostałych lokalizacjach województwa mazowieckiego wynosił 60 do 125 EUR. W pozostałych regionach Polski najwyższe ceny zanotowano w Krakowie (40–85 EUR/mkw.) oraz na Górnym Śląsku (35–75 EUR/mkw.), najniższe natomiast w Bydgoszczy i Toruniu (20–50 EUR/mkw.), Rzeszowie (20–55 EUR/mkw.) i Szczecinie (30–50 EUR/mkw.).

Rosnące koszty skłoniły deweloperów do szukania nowych form realizacji projektów, w tym przez partnerstwa w ramach wspólnych przedsięwzięć. Przyczyniło się to do wzrostu produkcji hal magazynowych, szczególnie w ostatnim kwartale 2023 roku, co może sygnalizować nadchodzącą falę zakupów gruntowych w tej branży.

Znaczący rozwój sektora energetycznego na rynku nieruchomości przemysłowych (farm fotowoltaicznych i wiatrowych) stanowi odpowiedź nie tylko na oczekiwane zmiany legislacyjne, ale także na popyt ze strony odbiorców energii. To także wynik coraz częstszych zapytań podmiotów transnarodowych o ten segment w kontekście standardowego produktu inwestycyjnego.

Grunty handlowo-usługowe: duże nasycenie powierzchnią wpływa na brak popytu

Rynek gruntów handlowo-usługowych w dużych aglomeracjach nadal odczuwa efekty nasycenia komercyjnymi powierzchniami handlowymi. Widać to szczególnie w utrzymującej się popularności retail parków oraz średnio– i wielkopowierzchniowych dyskontów z łatwym dostępem dla konsumentów. W połączeniu z ograniczoną dostępnością atrakcyjnych terenów w centralnych lokalizacjach przyczynia się to do braku popytu na nowe, typowe centra handlowe.

Ceny gruntów handlowo-usługowych w centrum Warszawy oscylowały w 2023 roku w granicach od 410 do 1170 EUR/mkw. Poza centrum kwota ta była znacznie niższa – wahała się od 115 do 525 EUR/mkw. W innych dużych miastach w Polsce przedział cen był dość szeroki – wynosił od 80 nawet do 400 EUR/mkw.

Transakcje na tym rynku zdominowane były przez zakupy średnich i mniejszych działek, szczególnie w miastach liczących od 50 do 100 tys. mieszkańców. Średnie ceny transakcyjne utrzymywały się na podobnym poziomie jak w ciągu minionych 5 lat.

Prognozy dla rynku na 2024 rok

Ciekawym eksperymentem będzie z pewnością kwestia Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych, które mają zastąpić nieefektywną procedurę specustawy mieszkaniowej – przyznaje Krzysztof Chyla z Colliers. – W krótkim terminie zamieszanie wprowadzić może ograniczenie w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy do stref wyznaczonych przez gminę jako „obszary uzupełnienia zabudowy”. Przez to wartość nieruchomości, dla których decyzje wydano na starych zasadach, znacząco wzrośnie – dodaje Krzysztof Chyla.

Obserwowane ożywienie aktywności deweloperskiej na rynku mieszkaniowym i wzrost popytu na działki w sektorze przemysłowym w ostatnim kwartale 2023 r. zapowiadają wzrost dynamiki zakupów i cen gruntów.

Rosnące zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych energetyką odnawialną jako alternatywnym produktem komercyjnym ma szansę rozwinąć tę marginalną do tej pory niszę rynkową.

Pod względem łącznego wolumenu zakupów pozycję lidera utrzyma natomiast sektor mieszkaniowy, a brak podaży działek w atrakcyjnych, wielkomiejskich lokalizacjach ponownie zmobilizuje deweloperów do realizacji złożonych projektów rewitalizacyjnych – podsumowuje Dariusz Forysiak z Colliers.

1. Dotyczy wartości za 1m2 PUM (w sektorze mieszkaniowym) lub GLA (w sektorze komercyjnym).