Magazyny na opadającej fali. Coraz więcej pustostanów

Przeczytaj także: Magazyny w Polsce: liczy się tylko 6 lokalizacji?

Zgodnie z przewidywaniami dynamika wzrostu rynku magazynów spadła poniżej 10% ze średniorocznego poziomu prawie 16% notowanego w ostatnich 10 latach. Nowa podaż w okresie od początku stycznia do końca marca nieznacznie przekroczyła 852 000 mkw., co stanowi wzrost o 47% w porównaniu z poprzednim kwartałem, ale spadek o ponad 55% w stosunku do pierwszego kwartału 2023 r. Warto podkreślić, że na wzrost liczby nowych magazynów, w szczególności realizowanych na zasadach spekulacyjnych, pozytywnie mogłaby wpłynąć wyczekiwana obniżka stóp procentowych, która przełożyłaby się na niższe koszty finansowania inwestycji – mówi Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska.

Na koniec marca 2024 r. w budowie pozostawało ponad 2,3 mln mkw., tj. o 17,6% mniej niż w czwartym kwartale 2023 r., ale o ponad 9% więcej niż w pierwszym kwartale 2023 r. Aktywność deweloperów od kilku kwartałów utrzymuje się na poziomie ok. 2,4 mln mkw. i skupia się głównie na sześciu największych rynkach magazynowych w kraju (Warszawie i okolicach, Górnym Śląsku, Polsce Centralnej, Dolnym Śląsku, Wielkopolsce i Trójmieście). Dużym zainteresowaniem firm deweloperskich cieszy się również województwo małopolskie, gdzie realizowane są obecnie inwestycje o łącznej powierzchni prawie 152 000 mkw.

Całkowity wolumen powierzchni wynajętej w pierwszym kwartale 2024 r. wyniósł prawie 872 000 mkw., co oznacza spadek o ponad 25,9% rok do roku i o 54% kwartał do kwartału. Jest to najniższy poziom aktywności najemców odnotowany w Polsce od trzeciego kwartału 2017 r. Ponadto po raz pierwszy od 17 kwartałów (tj. od czwartego kwartału 2019 r.) nie przekroczyła ona 1 mln mkw.

Biorąc pod uwagę średni roczny popyt, który od 2016 roku wynosił ponad 4,6 mln mkw., prognozujemy, że tegoroczny wolumen transakcji najmu na rynku magazynów w Polsce również zamknie się wynikiem powyżej 4 mln mkw. – dodaje Jakub Kurek.

W strukturze transakcji zawartych w pierwszym kwartale 2024 r. dominowały nowe umowy najmu (58%). Renegocjacje stanowiły 36% całkowitego popytu, a pozostałe 6% przypadło na ekspansje. Warto również dodać, że w tym czasie najemcy wynajęli łącznie 58 900 mkw. na podstawie umów zawieranych na krótszy okres (do jednego roku).

Najwyższą aktywność najemców odnotowano w województwach mazowieckim, łódzkim i wielkopolskim, których udział w całkowitym wolumenie transakcji wyniósł odpowiednio 23,8%, 20,4% i 19,0%. Dużym zainteresowaniem najemców cieszyły się magazyny oferujące rozwiązania w zakresie energooszczędności i zrównoważonego rozwoju oraz zapewniające komfortowe warunki pracy – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.

Wśród największych transakcji sfinalizowanych w okresie od stycznia do końca marca 2024 r. znalazły się między innymi wynajem 62 000 mkw. w Hillwood Łódź II przez poufnego najemcę z sektora handlowego oraz nowa umowa zawarta przez firmę z branży e-commerce na 60 000 mkw. w Panattoni Park Poznań A2. Kolejna duża umowa najmu dotyczyła wynajęcia 49 800 mkw. w Panattoni Park Poznań West Gate II przez ID Logistics.

Na koniec marca bieżącego roku udział powierzchni niewynajętej w całkowitych zasobach magazynów wyniósł 8,2%, co oznacza wzrost o 0,8 p.p. kwartał do kwartału i o 1,7 p.p. w ujęciu rocznym. Dostępność powierzchni w istniejących budynkach systematycznie rośnie i na koniec pierwszego kwartału wyniosła prawie 2,7 mln mkw. w porównaniu z 1,13 mln mkw. w inwestycjach będących w trakcie realizacji.

Czynsze za najlepsze powierzchnie magazynowe i przemysłowe na głównych rynkach utrzymują się na względnie stabilnym poziomie. W przypadku lokalizacji charakteryzujących się stosunkowo wysokim wskaźnikiem pustostanów najemcy mogą liczyć na bardziej atrakcyjne stawki czynszu, jak i pakiety zachęt. Na koniec pierwszego kwartału 2024 r. najwyższe czynsze odnotowano w Warszawie (strefa I), ale w ostatnim czasie do grona trzech najdroższych rynków dołączyły województwa pomorskie i małopolskie – mówi Urszula Sobczyk, Dyrektor Działu Wycen firmy Newmark Polska.