Inwestycje w nieruchomości komercyjne w punkcie zwrotnym

Przeczytaj także: Inwestycje w nieruchomości komercyjne na poziomie z 2010 roku

Prognozowane odbicie

W ubiegłym roku inwestorzy wstrzymywali się z decyzjami inwestycyjnymi, głównie ze względu na wysokie koszty finansowania i niestabilną sytuację geopolityczną. Wojna w Ukrainie, wyzwania geopolityczne w innych regionach świata nie sprzyjały inwestycjom i finalizacji transakcji. Ponadto oczekiwania cenowe sprzedających często nie pokrywały się z warunkami transakcji proponowanymi przez kupujących. W tym roku prognozowane jest odbicie.

Polska gospodarka rozpoczęła 2024 rok w lepszej kondycji niż oczekiwano. Inflacja spada, a NBP, choć ostrożniej niż EBC, zasygnalizował możliwość obniżek stóp procentowych. Ekonomiści prognozują zauważalny wzrost PKB. Zespół Analiz BNP Paribas prognozuje, że wyniesie on 4,0% w 2024 roku i 3,5% w kolejnym. Oczekuje się, że stopy procentowe w strefie euro będą stopniowo obniżane w drugiej połowie 2024 roku, co powinno stymulować zainteresowanie inwestorów nieruchomościami komercyjnymi.

Punktem wyjścia jest zrozumienie, że era bardzo niskich stóp procentowych dobiegła końca i pomimo oczekiwanych zmian trendów, inwestorzy będą musieli dostosować się do obecnego środowiska. Będzie to stanowić wyzwanie dla większości rynków europejskich. W Polsce, gdzie rynek najmu pozostaje stabilny oraz relatywnie miało miejsce mniej przeszacowań w porównaniu z innymi krajami europejskimi, większość inwestorów i system bankowy raczej nie doświadczą trudności z refinansowaniem kredytów w nieruchomości komercyjne. Kraje, które napotykają największe wyzwania w tym zakresie, to Niemcy, kraje nordyckie i Francja. W tym obszarze Polska wydaje się żeglować na stosunkowo spokojnych wodach – podkreśla Erik Drukker, CEO BNP Paribas Real Estate Poland.

Rynek inwestycyjny w Polsce

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce zmienia się. Obecnie na jego kształt wpływają nie tylko cykle gospodarcze, ale także wzrost popularności pracy hybrydowej, ewolucja wymagań ESG oraz postęp technologiczny, w tym AI. Rosnące koszty energii i pracy, a także ogólna presja inflacyjna w znacznym stopniu wpłynęły na koszty operacyjne wielu obiektów, tym samym podnosząc marże właścicieli i najemców. Może to stanowić bodziec do szerszego stosowania nowych technologii w celu optymalizacji składników opłat eksploatacyjnych, w tym zużycia energii.

Biorąc pod uwagę tempo i skalę przeceny aktywów nieruchomościowych pod koniec 2022 r. i na początku 2023 r., według analityków BNP Paribas Real Estate Poland, obecna sytuacja powinna pomału ulegać poprawie. Jednak różnica między oczekiwaniami kupujących i sprzedających pozostaje duża, co znalazło wyraźne odzwierciedlenie w zeszłorocznych inwestycjach biurowych, które stanowiły zaledwie 21% całkowitego wolumenu transakcji w porównaniu ze średnią z lat 2020-2022 wynoszącą prawie 35%. W przeciwieństwie do poprzednich lat, nie odnotowano transakcji typu prime office, a aktywność inwestycyjną zdominowały zakupy starszych budynków.

Polska od kilku lat jest liderem wzrostu gospodarczego, co jest mocnym atutem w oczach zagranicznych przedsiębiorców. Jak wskazują eksperci BNP Paribas Real Estate Poland, kraj nad Wisłą charakteryzuje się stabilną sytuacją polityczną i gospodarczą oraz przewidywalnym otoczeniem regulacyjnym.

Co bardzo istotne, Polska ma jeden z największych rynków pracy w Europie, a także wysokiej jakości wykwalifikowanych pracowników, szczególnie w sektorach takich jak produkcja i usługi. Poczynione znaczne inwestycje w infrastrukturę sprzyjają także inwestycjom w Polsce.

Jak wyglądają obecnie poszczególne sektory nieruchomości komercyjnych w Polsce?

• Rynek biurowy w Warszawie – Rok 2024 zapowiada się jako kolejny rok ze znacznie niższym poziomem nowej podaży. Na koniec ubiegłego roku całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły 6,2 mln mkw., z czego zaledwie 61 tys. mkw. zostało oddane do użytku w 2023 roku – to najniższy wskaźnik nowej podaży w ciągu ostatnich pięciu lat. Dostępność powierzchni biurowej w Warszawie kurczy się, zwłaszcza w centralnych lokalizacjach.
  
  Mimo że aktywność deweloperska w ostatnim czasie wzrosła, nowa podaż wciąż nie nadąża za popytem na powierzchnię biurową w Warszawie. Wynika to z ograniczonej nowej podaży w 2023 r., stosunkowo dużej aktywności najemców w ubiegłym roku oraz dojrzałości rynku, na którym starsze budynki biurowe są stopniowo wycofywane z użytku lub modernizowane.
• Rynek biurowy w regionach – Spośród wszystkich klas aktywów, biura regionalne, które były jedną z najsilniejszych sił napędowych rynku, okazały się najmniej odporne na gwałtownie spadające stopy kapitalizacji. W 2023 r. tylko 18 budynków biurowych zmieniło właściciela, a łączny wolumen inwestycji wyniósł prawie 430 mln euro, co oznacza ponad pięciokrotny spadek rok do roku. Około 367 000 mkw. nowej powierzchni biurowej ma zostać ukończone w latach 2024-2026, w porównaniu do zaledwie 238 000 mkw. w Warszawie.
  
  Całkowity popyt brutto w 2023 r. wyniósł ponad 750 000 mkw., co oznacza wzrost o prawie 19% w porównaniu z 2022 r. Aktywność najemców w 2024 r. będzie zależeć od ogólnej sytuacji makroekonomicznej i planów ekspansji firm. Ponadto oczekuje się, że wiele firm skupi się na zapewnieniu zgodności z ESG.
• Rynek handlowy – W 2023 r. polski rynek handlowy odnotował wysoką aktywność deweloperską. Chociaż jest on mocno nasycony, jego całkowite zasoby handlowe wzrosły o prawie 440 000 mkw. w ramach nowych projektów, jak i przebudów. Wolumen inwestycji handlowych w 2023 r. przekroczył 430 mln euro.
  
  Prognozy na 2024 rok są pozytywne, a nowa podaż powinna dorównać, a nawet przekroczyć ubiegłoroczny wolumen. Ponad 74% wszystkich transakcji na rynku handlowym w Polsce dotyczyło aktywów o wartości poniżej 20 mln euro, co wskazuje na koncentrację inwestorów na mniejszych formatach handlowych w miastach regionalnych. Ostatnie lata pokazują dominację otwarć parków handlowych, które w 2023 r. odpowiadały za ponad 80% ubiegłorocznej nowej podaży. Oczekuje się, że trend ten utrzyma się w 2024 roku.
• Rynek przemysłowo-logistyczny – W 2023 r. aktywność transakcyjna była zdominowana przez nieruchomości przemysłowe i logistyczne, a wolumen inwestycyjny w tym sektorze wyniósł prawie 966 mln euro, co stanowiło około 46% wszystkich transakcji w nieruchomości komercyjne. Rynek najmu powierzchni przemysłowo-logistycznych w Polsce doświadczył spowolnienia w 2023 r., ale są oznaki, że w 2024 r. powróci na ścieżkę wzrostową. Na koniec grudnia 2023 r. popyt brutto na powierzchnie magazynowe wyniósł 5,6 mln mkw., co oznacza spadek o 15% rok do roku.
  
  Spadek aktywności najemców przypisuje się efektowi wysokiej bazy, ponieważ lata 2021-2022 były szczytowymi latami popytu na powierzchnie przemysłowe i logistyczne. Z kolei w samym ostatnim kwartale 2023 r. zawarto transakcje na 1,9 mln mkw. powierzchni. Jeśli chodzi o nowe obiekty, w czwartym kwartale 2023 r. oddano do użytku prawie 0,58 mln mkw. powierzchni magazynowej, co zwiększyło całkowitą podaż w ubiegłym roku do ponad 3,7 mln mkw.