Biurowce w Warszawie: najemcy patrzą głównie poza centrum

Przeczytaj także: Rynek biurowy w Krakowie I kw. 2024 z niewielką podażą

Na koniec czerwca 2024 roku całkowite zasoby biurowców w Warszawie wyniosły 6,26 mln m kw. i nieznacznie zmieniły się względem poprzedniego kwartału. Od kwietnia do czerwca oddano do użytku zaledwie jeden obiekt – VIBE A o powierzchni 15 000 m kw.

W I połowie 2024 roku łączna nowa podaż to prawie 64 000 m kw., co jest wynikiem prawie 3,5 razy większym w porównaniu do analogicznego okresu w roku poprzednim. Do końca roku spodziewamy się oddania kolejnych 36 800 m kw. w trzech projektach, – komentuje Michał Kusy, młodszy konsultant w dziale badań rynku w Knight Frank.

Strefy centralne dominują w kwestii zasobów, gdzie zlokalizowane jest 45% powierzchni biurowej. Z kolei na Służewcu, który w ostatnim czasie przechodzi istotne przeobrażenia przestrzenne znajduje się prawie 17% (1,1 mln m kw.) zasobów biurowych Warszawy. Popularność okolic Ronda Daszyńskiego oraz centralnych lokalizacji widać również w znaczącym udziale tej części miasta w powierzchni w budowie. Prawie 89% realizowanej obecnie powierzchni powstaje właśnie w tej okolicy.

Pierwsza połowa roku pod kątem popytu utrzymała się na stabilnym poziomie względem analogicznego okresu w 2023 roku i wyniosła ponad 316 000 m kw.

Obserwujemy utrzymujący się trend wyboru przez najemców lokalizacji poza centralnych, gdzie występuje korzystna relacja ceny do standardu. Z naszych analiz wynika, że ponad 57% powierzchni biurowej zostało wynajęta głównie na Służewcu i wzdłuż Al. Jerozolimskich. Pokrywa się to z analizą umów najmu, bowiem najemcy przywiązują większą wagę do ograniczania kosztów i częściej decydowali się na renegocjacje. Stanowiły one w pierwszej połowie roku ponad 51% wolumenu transakcji – wyjaśnia Piotr Kalisz, dyrektor działu reprezentacji najemcy w Knight Frank.

Nowe umowy zajęły drugie miejsce z udziałem 41%, a ekspansje wyniosły niecałe 8% wolumenu.

Rośnie udział powierzchni wynajętej w budynkach certyfikowanych, który w pierwszej połowie 2024 roku stanowił 75% (wzrost z 54% w 2023 roku). Wskazuje to z jednej strony na coraz większe przywiązanie najemców do ekologicznych i zrównoważonych budynków biurowych, a z drugiej na rosnącą liczbę obiektów z zielonymi certyfikatami.

Znaczna przewaga popytu nad nową podażą wpłynęła na spadek wskaźnika pustostanów względem poprzedniego kwartału o 0,1 pp., który na koniec czerwca wyniósł 10,9%. W porównaniu do analogicznego okresu w roku poprzednim spadek był jeszcze większy - 0,5 pp. Niezmiennie najwięcej pustostanów znajduje się na Służewcu (19,6%), a najmniej wzdłuż ulicy Puławskiej (5,3%). W strefach centralnych współczynnik pustostanów szacowany jest na 12,3%.

W II kw. 2024 roku wywoławcze stawki czynszu za powierzchnię biurową w Warszawie pozostały stabilne. Wyjściowe czynsze w centralnych strefach kształtowały się zazwyczaj w przedziale od 18,00 do 27,00 EUR/m kw./miesiąc, jednak w najlepszych budynkach biurowych czynsze mogą znacznie przekraczać ten poziom. W strefach poza centralnych czynsze wywoławcze zazwyczaj oscylowały od 10,00 do 17,00 EUR/m kw./miesiąc. Stawki opłat eksploatacyjnych również pozostały stabilne względem poprzedniego kwartału i w II kw. 2024 roku wynoszą od 18,00 do 38,00 PLN/m kw./miesiąc.