Inwestycje w nieruchomości komercyjne w Polsce w I poł. 2024 odbiły

Przeczytaj także: Nieruchomości komercyjne w Polsce: magazyny wyprzedzają biura

Na koniec pierwszej połowy 2024 r. rynek inwestycyjny odbił się, osiągając wolumen transakcji 1,8 mld euro, co stanowi dwukrotność wartości rok do roku. Dwie największe transakcje - portfele CPI oraz Cromwella - sfinalizowane w II kw. odpowiadają za 45% tego wyniku.

Na rynku biurowym w końcu pojawiło się kilka transakcji w miastach regionalnych, a w sektorze handlowym została sfinalizowana największa transakcja od I kw. 2022 r. Sektor magazynowy natomiast ciągle czeka na duże transakcje. Hotele cieszą się większym powodzeniem, a jeśli chodzi o segment mieszkaniowy - w Warszawie zamknięto 5 transakcji.

Ponieważ stopy procentowe zaczynają spadać, można oczekiwać, że rynek będzie działał na pełnych obrotach w ciągu najbliższych 12 miesięcy. Dlatego ci, którzy są dobrze przygotowani, dokładnie przeanalizowali rynek i zidentyfikowali obiecujące aktywa, będą w stanie najlepiej wykorzystać bieżącą sytuację.

SEKTOR BIUROWY

W końcu transakcja typu “prime”

Inwestorzy nadal koncentrują się na aktywach biurowych w stolicy, w co świetnie wpisuje się największa transakcja pierwszej połowy 2024 r. - sprzedaż części udziałów CPI do Sona Asset Management. Jest to również największa transakcja na polskim rynku inwestycyjnym od III kw. 2022 roku.

Na rynkach regionalnych zrealizowano 6 z 22 transakcji, w tym m.in. przejęcie Krakowskiej 98 we Wrocławiu, w którym pośredniczył Avison Young.

Jest to znacząca zmiana, ponieważ w ostatnim czasie zdecydowana większość transakcji sektora dotyczyła Warszawy. Dobrze prosperujące nieruchomości biurowe w miastach regionalnych stanowią dobrą okazję inwestycyjną, podczas gdy słabiej działające budynki są atrakcyjne ze względu na swoją lokalizację i cenę. – komentuje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young

Większość transakcji nadal dotyczy aktywów typu „value-add” i oportunistycznych, co wskazuje na silną dominację inwestorów, którzy ostrożnie podchodzą do swoich działań i szukają okazji bez przepłacania za aktywa. Jednak, zgodnie z naszymi ostatnimi przewidywaniami, na rynku pojawiła się również - wreszcie! - transakcja nowoczesną nieruchomością biurową w centrum miasta, której finalizacja jest planowana na III kw. 2024 roku. Biorąc pod uwagę, że EBC obniżył stopy procentowe, pierwszy raz od 5 lat, stanowi to obiecujący sygnał dla kapitału typu „core”, który w konsekwencji powinien się aktywizować.

Pomimo dominacji warszawskiego rynku biurowego, o rosnącym zainteresowaniu inwestorów miastami regionalnymi świadczy wzrost tego typu transakcji w I poł. 2024 r., a także toczące się rozmowy pomiędzy sprzedającymi i kupującymi. Wiemy o co najmniej kilku transakcjach, które są obecnie na ostatnim etapie procesu transakcyjnego. – dodaje Purgal.

SEKTOR HANDLOWY

Imponujący debiut inwestora z regionu CEE

Sektor handlowy odpowiadał za prawie 30% całkowitego wolumenu transakcji w pierwszej połowie 2024 r., głównie dzięki imponującej sprzedaży portfela 6 centrów handlowych Cromwell, nabytego za 285 mln euro. Jest to największa transakcja w sektorze nieruchomości handlowych od I kw. 2022 r., kiedy to sprzedano 50% udziałów w portfelach EPP. Warto zauważyć, że sektor handlowy po raz kolejny przyciągnął nowego inwestora na polski rynek, na który z największym przytupem wszedł Star Capital Finance z Czech, jako kupujący powyższe portfolio. Transakcja ta dodatkowo podkreśla dużą aktywność inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej (CEE) na naszym rynku.

Ponadto, część portfela CPI, w tym CH Ogrody w Elblągu i Galeria Orkana w Lublinie, zostały sprzedane do Sona Asset Management. Poza sprzedażą portfeli centrów handlowych, odnotowano dwie pojedyncze transakcje tego typu aktywami: jedną w Nowym Sączu i drugą obejmującą 50% udziałów w Centrum Ursynów sprzedanych przez Cromwell. W rezultacie wolumen sektora handlowego w pierwszym półroczu zbudowany został w oparciu głównie o transakcje galeriami handlowymi. Parki handlowe stanowiły 21% wolumenu i 50% liczby transakcji. Zespół inwestycyjny Avison Young pośredniczył w ponad 1/3 transakcji tymi aktywami, pod względem zrealizowanego wolumenu.

Zainteresowanie polskimi parkami handlowymi utrzymuje się na wysokim poziomie, a ponad 20 inwestorów aktywnie poszukuje aktywów w tym segmencie. Głównym wyzwaniem jest znalezienie nieruchomości spełniających zarówno kryteria przystępności cenowej, jak i jakości. Najbardziej pożądane parki handlowe to obiekty nowo wybudowane, zlokalizowane w głównych miastach i posiadające jako najemcę operatora spożywczego z długoterminową umową najmu. – komentuje Artur Czuba, Associate Director, Investment w Avison Young.

SEKTOR MAGAZYNOWY

Ograniczona skala ze względu na rozbieżności w oczekiwaniach cenowych

W 2024 r. nadal obserwujemy spowolnienie na rynku magazynowym. W pierwszej połowie 2024 r. zawarto 12 transakcji o łącznej wartości 294 mln euro, co oznacza spadek o 33% rok do roku. Największą odnotowaną transakcją było nabycie Panattoni Park Poznań XI w Żernikach, podczas gdy sprzedaż dwóch Warsaw West Parks przez DWS do Hillwood było jedyną transakcją portfelową odnotowaną w analizowanym okresie. Ponadto 9 z 12 transakcji miało miejsce w tzw. „wielkiej piątce” hubów magazynowych.

Spadek wolumenu inwestycji wynika głównie z braku dużych transakcji portfelowych, spowodowanego m.in. wciąż wysokimi kosztami finansowania i trwającym procesem adaptacji oczekiwań cenowych między sprzedającymi a kupującymi. Obniżka stóp procentowych w strefie euro i potencjalnie w Stanach Zjednoczonych prawdopodobnie pobudzi aktywność w sektorze magazynowym. Dodatkowo, stabilizacja cen w Europie Zachodniej może zmotywować zagraniczne fundusze do inwestowania w Polsce i regionie Europy Środkowo-Wschodniej, szczególnie w przypadku inwestorów poszukujących aktywów w atrakcyjnych cenach.

Spodziewamy się zakupów portfeli magazynowych przez inwestorów dążących do szybkiego zwiększenia skali działalności w tym sektorze, jednak dopiero pod koniec 2024 r. lub na początku 2025 r. – komentuje Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young.

PRS

Rosnący niedobór gruntów pod zabudowę mieszkaniową w dużych miastach

W połowie 2024 r. liczba inwestycji w formule PRS w Polsce przekroczyła 120 projektów, z czego 73% jest ukończonych, a pozostałe 27% w trakcie realizacji. Blisko ¾ analizowanych projektów zlokalizowanych jest na obszarach pokrytych obowiązującymi MPZP.

Z uwagi na coraz większy niedobór gruntów mieszkaniowych w dużych miastach, inwestorzy częściej decydują się na budowę obiektów typu PRS na działkach o przeznaczeniu usługowym, których lokalizacja jest atrakcyjna pod kątem mieszkaniowym. Ceny zakupu działek usługowych są niższe od cen działek o przeznaczeniu mieszkaniowym, co powoduje, iż stanowią one ciekawą alternatywę dla inwestorów z sektora PRS. Dodatkowo, w przypadku akwizycji takich gruntów nie muszą oni rywalizować z deweloperami typowo mieszkaniowymi. Jednakże, inwestycja PRS na gruncie usługowym, mimo tańszego gruntu, po realizacji i komercjalizacji obiektu wiąże się jednak z obciążeniem podatkiem VAT od dochodów z najmu, co ma wpływ na wysokość stopy zwrotu z inwestycji.

Rynek inwestycji mieszkaniowych odnotował 5 transakcji w pierwszej połowie 2024 r., których wartość wyniosła ok. 130 mln euro. Wszystkie nabyte nieruchomości są zlokalizowane w Warszawie. Największym z nich jest projekt Heimstaden Wschodu Słońca z 400 lokalami PRS, który został zrealizowany przez Dantex w oparciu o tzw. „forward funding”. Zespół Doradztwa Technicznego Avison Young nadzorował postępy w budowie tej największej w 2024 roku inwestycji sektora.

Co czeka nas w drugiej połowie roku?

Polska nadal pozostaje stabilnym gospodarczo i silnym rynkiem, zapewniającym dobre warunki do inwestowania w nieruchomości. Dostrzegają to europejscy inwestorzy, dlatego powitaliśmy już w tym roku nowych graczy.

Na podstawie naszych własnych projektów i rozmów z innymi uczestnikami rynku obserwujemy, że wiele nieruchomości z różnych sektorów znajduje się obecnie w fazie ofertowania, due diligence, a nawet finalizacji. W większości nie są to projekty na dużą skalę, ale spodziewamy się kilku istotnych transakcji pod koniec tego roku.

Pozostajemy optymistami co do liczby transakcji i mamy nadzieję, że wolumen inwestycji w 2024 r. znacznie przekroczy ten z 2023 r., sygnalizując wzrost w kolejnych latach.

Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager w