Magazyny w Polsce, czyli europejska czołówka

Przeczytaj także: Magazyny na fali wznoszącej

Ożywienie po stronie najemców i deweloperów

W II kwartale 2024 roku wynajęto rekordowe 1,76 mln m kw. powierzchni przemysłowo-logistycznej, co oznacza, że Polska w tym okresie osiągnęła jeden z najlepszych wyników w Europie.

Wyniki te są tym bardziej imponujące, że aż 56% całkowitego wolumenu transakcji stanowiły duże umowy, obejmujące powierzchnie od 20 tys. do 130 tys. m kw., a w jego strukturze dominowały nowe umowy i ekspansje, które stanowiły łącznie 60% wszystkich transakcji. Pierwsze półrocze 2024 roku zakończyło się całkowitym popytem brutto na poziomie blisko 2,7 mln m kw., co w porównaniu do analogicznego okresu w poprzednim roku stanowi wzrost o 23%.

Największą transakcją kwartału było wynajęcie przez LPP 103 tys. m kw. w projekcie Bydgoszcz Białe Błota Logistics Centre, a także umowa z poufnym najemcą w Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub, obejmująca 91 tys. m kw. Kolejną dużą transakcją było przedłużenie umowy na wynajem 72 tys. m kw. przez firmę LX Pantos w Prime Logistics Wrocław.

Po stronie deweloperów widać również duże ożywienie.

Deweloperzy w okresie od stycznia do czerwca dostarczyli 1,64 mln m kw. powierzchni i niewiele mniej zaplanowane jest do ukończenia w drugim półroczu roku. Na koniec czerwca 2024 roku całkowite zasoby powierzchni magazynowych w Polsce wyniosły 33,52 mln m kw., czyli 9% wzrost w ujęciu rocznym. Biorąc pod uwagę wolumen powierzchni w budowie, polski rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych już wkrótce przekroczy próg 35 mln m kw. zasobów – podkreśla Martyna Kajka, Dyrektor w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych BNP Paribas Real Estate Poland.

Na koniec II kwartału 2024 r. w budowie znajdowało się ponad 1,98 mln m kw. nowoczesnej powierzchni przemysłowo-logistycznej. Biorąc pod uwagę największe obiekty w budowie, dominował Dolny Śląsk, gdzie realizowane są inwestycje takie jak P3 Wrocław budynek 1 i 3 o powierzchni odpowiednio 130 tys. m kw. oraz 92 tys. m kw., a także ECE Kąty Wrocławskie o powierzchni 79 tys. m kw.

Średni poziom wynajęcia projektów w budowie sięgnął prawie 55%, co oznacza jego wzrost o 3,6 p.p. w odniesieniu do poprzedniego kwartału.

Zasoby powierzchni w strefie Kraków przekroczyły próg 1 mln m kw.

Na koniec II kwartału 2024 roku, zasoby powierzchni przemysłowo-logistycznej w strefie Kraków przekroczyły 1 mln m kw., co oznacza, że Polska ma już 10 stref magazynowych o takiej skali. Rynek magazynów w stolicy Małopolski, mimo ciągłego dynamicznego rozwoju, boryka się z wieloma wyzwaniami, z których do najważniejszych można zaliczyć ograniczoną dostępność gruntów i ich duży stopień rozdrobnienia, a także konkurencję ze strony większego rynku Górnego Śląska.

W ciągu ostatnich pięciu lat zasoby magazynów w Krakowie i jego okolicach podwoiły się, a strefa ta od lat charakteryzuje się jednym z najniższych wskaźników pustostanów w Polsce, który na koniec II kwartału 2024 roku wyniósł 6,4% (średnia krajowa to 8,3%). W 2023 roku w regionie Małopolski podpisano umowy najmu łącznie na 232 tys. m kw., co oznacza wzrost o 4% w porównaniu z rokiem poprzednim. Jednak w pierwszej połowie 2024 roku wynajęto jedynie 43 tys. m kw., co wynikało z niskiej dostępności wolnej powierzchni.

Rozwój tego rynku wspiera dobra infrastruktura komunikacyjna, dostępność terenów inwestycyjnych oraz wykwalifikowana kadra pracownicza. Ukończenie drogi S7 z pewnością wzmocni potencjał północnych obszarów regionu.

Poziom pustostanów i struktura transakcji

Na koniec II kwartału 2024 r. wskaźnik pustostanów osiągnął 8,3%, co stanowi wzrost o 0,1 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 1,5 p.p. w odniesieniu do analogicznego okresu w 2023 roku. Najwyższą wartość niewynajętej powierzchni przemysłowo-logistycznej odnotowano w strefie Zachód (21,8%), Warszawa I (12,3%) oraz Polska Centralna (10,8%). Najniższy poziom wskaźnika pustostanów odnotowano w strefach: Opole (2,6%), Szczecin (4,0%) i Wschód (5,2%).

W strukturze transakcji w II kwartale 2024 roku dominowały nowe umowy, które stanowiły 54% całkowitego wolumenu wynajętej powierzchni magazynów. Renegocjacje obejmowały 39% udziałów, natomiast ekspansje pozostałe 7%. Najwyższą aktywnością najemców w okresie kwiecień-czerwiec cieszyły się strefy: Dolny Śląsk (popyt brutto 450 tys. m kw.), Warszawa II (268 tys. m kw.) oraz Górny Śląsk (250 tys. m kw.).

Zmiany na rynku powierzchni przemysłowo-logistycznych

Polski rynek magazynów przez bardzo długi czas był postrzegany w kategorii prostych, wielkopowierzchniowych hal przeznaczonych na potrzeby firm z sektora e-commerce, handlu czy logistyki. Obecnie sektor ten jest zdecydowanie bardziej zróżnicowany.

Aktualnie na rynku obserwujemy zarówno popyt na duże, jak i mniejsze przestrzenie klasy A, dostosowane do potrzeb działalności najemców. Stąd też w obecnych realiach sprawdza się koncept parków przemysłowo-logistycznych oferujący moduły o zróżnicowanych wielkościach, a także powierzchnie w standardzie produkcyjnym. Zarówno firmy deweloperskie, jak i najemcy coraz częściej dostrzegają także korzyści płynące z wdrożenia nowoczesnych i ekologicznych koncepcji, zapewniających najemcom bezpieczeństwo energetyczne – podkreśla Robert Pawłowski, Dyrektor w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych BNP Paribas Real Estate Poland.

Jeszcze kilka lat temu czynnikami decydującymi o lokalizacji nowego magazynu była bliskość autostrady, jakość infrastruktury drogowej oraz przychylność samorządów. Obecnie parki magazynowe powstają w miejscach, gdzie można pozyskać pracowników o wyższych kwalifikacjach, zwłaszcza w sektorze produkcyjnym. Dla osób zainteresowanych pracą, jest ważna z kolei bliskość komunikacji miejskiej oraz dostępność ścieżek rowerowych. Właściciele i zarządcy magazynów robią wiele, aby poprawić komfort pracy, m.in. modernizując systemy ogrzewania, poprawiając komfort cieplny, instalując klimatyzację, nawilżacze powietrza, a także tworząc kantyny i strefy relaksu.

Sektor przemysłowo-logistyczny w Polsce aktywnie się rozwija, czego dowodem są ostatnie inwestycje. Przykładem jest Notino, które otwiera swój pierwszy magazyn w Polsce – nowoczesna hala magazynowa w Głuchowie będzie wysyłać zamówienia za granicę i do Polski. Z kolei Amazon zapowiada wielomiliardowe przedsięwzięcia i tysiące miejsc pracy na terenie Europy. Gigant e-commerce stawia na logistykę, infrastrukturę chmurową oraz badania i rozwój, a w Polsce zapowiada inwestycje w energetykę wiatrową. Zakończyła się także budowa największego magazynu City Logistics w Polsce – City Logistics Poznań III ma powierzchnię blisko 44 tys. m kw. i jest największym tego typu obiektem w Polsce służącym do obsługi tzw. ostatniej mili.