Warszawski rynek biurowy w III kw. 2024. Stabilny popyt, ograniczona podaż

Przeczytaj także: Rynek biurowy w Warszawie I kw. 2024: w budowie 230 tys. mkw.

Zasoby biurowe w Warszawie w III kwartale 2024 roku wyniosły 6,26 mln m kw. Najwięcej powierzchni biurowej znajduje się w strefach centralnych – 45% całkowitych zasobów oraz na Służewcu – 17%.

W pierwszych trzech kwartałach w Warszawie oddano do użytku 75 000 m kw. powierzchni biurowej, co stanowi blisko czterokrotność powierzchni zrealizowanej w analogicznym okresie w 2023 roku. Jednocześnie warto zaznaczyć, że wynik ten pozostaje znacznie poniżej średniej pięcioletniej dla tego okresu, która wynosi 220 000 m kw.

W III kw. br. do użytku oddano 3 nowe obiekty biurowe o łącznej powierzchni ponad 11 000 m kw.

W dalszym ciągu obserwujemy ograniczoną aktywność deweloperów. Na etapie realizacji pozostaje 274 000 m kw. powierzchni biurowej. Zgodnie z harmonogramem, do końca bieżącego roku na rynek trafi jeden obiekt – The FORM (28 000 m kw.). Więcej powierzchni oddane zostanie w 2025 roku, kiedy na rynek ma trafić 62% budowanej obecnie powierzchni, – komentuje Michał Kusy, młodszy konsultant w dziale badań rynku w Knight Frank.

Minione kwartały pod względem popytu prezentowały zbliżony wynik do analogicznego okresu w 2023 roku. Od stycznia do września na warszawskim rynku biurowym podpisano umowy najmu na 492 000 m kw. W III kwartale roku liczba wynajętej powierzchni wyniosła ponad 176 000 m kw. – dodaje Izabela Dąbrowska, dyrektor w dziale reprezentacji najemcy w Knight Frank.

Od stycznia do września w strukturze najmu najwięcej transakcji stanowiły nowe umowy, które odpowiadały za 50% wolumenu. Istotne znaczenie dla tego wyniku miała duża transakcja z udziałem Santander Bank w budynku The Bridge (24 500 m kw.). Wciąż znaczny procent przypada renegocjacjom, które osiągnęły poziom 42%, co pokazuje, że wielu najemców w dalszym ciągu zwraca uwagę na koszty związane z przeprowadzką i wykończeniem nowej powierzchni. Pozytywnym sygnałem jest rosnący udział ekspansji, które prawie podwoiły swój dział i po trzech kwartałach 2024 roku wyniosły 7,3%.

Istotne znaczenie dla najemców mają kwestie ekologiczności, a zrównoważone biura wpisują się w ich strategie. Od stycznia do września odsetek wynajętej powierzchni w budynkach certyfikowanych wyniósł 65%. Na wysoki wynik wpływa również rosnąca liczba obiektów z zielonymi certyfikatami – wyjaśnia Izabela Dąbrowska.

Rosnące zainteresowanie najemców obiektami o wysokim standardzie ma swoje odzwierciedlenie również w niskim współczynniku pustostanów w najnowszych budynkach. Ich poziom w biurowcach oddanych do użytku w ciągu ostatnich 5 lat wynosi jedynie 5,2%, co jest wynikiem ponad dwukrotnie mniejszym w porównaniu ze średnią dla Warszawy.

Ograniczona podaż nowych budynków oraz stabilny popyt na wynajem wpływają na spadek współczynnika pustostanów, który maleje od początku roku. Na koniec września 2024 roku wyniósł 10,7% i był niższy o 0,2 pp. względem II kwartału. Zróżnicowanie wskaźnika pustostanów ma również odniesienie w lokalizacji. W strefach centralnych poziom pustostanów wyniósł 8,9%, zaliczając spadek o 0,2 pp. względem poprzedniego kwartału, a w strefach poza centralnych szacowany był na 12,2%, malejąc o 0,1 pp. – uzupełnia Michał Kusy.

Wywoławcze stawki czynszu za powierzchnię biurową w Warszawie w III kw. 2024 roku uległy delikatnej korekcie. W najlepszych budynkach biurowych w centrum miasta, miesięczne stawki kształtowały się na poziomie od 18,00 do 28,00 EUR/m kw./miesiąc, jednak w najlepszych budynkach biurowych czynsze mogą przekraczać ten poziom. W strefach poza centralnych czynsze wywoławcze zazwyczaj oscylowały od 10,00 do 17,00 EUR/m kw./miesiąc. Stawki opłat eksploatacyjnych pozostały stabilne względem poprzedniego kwartału i zazwyczaj wynoszą od 18,00 do 38,00 PLN/m kw./miesiąc.