Rynek magazynowy z dobrymi perspektywami wzrostu

Przeczytaj także: Magazyny w Polsce, czyli europejska czołówka

W latach 2021-2022 roczny popyt na największych rynkach magazynowych Unii Europejskiej był rekordowy - przekraczał 35 mln mkw. W roku 2023 popyt wynosił niewiele ponad 27 mln mkw. Całkowity popyt netto w pierwszej połowie 2024 roku sięgnął prawie 11 mln mkw. i był o prawie 10% niższy niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Na niższy wolumen aktywności najemców wpłynęły takie czynniki, jak niepewność gospodarcza, wyższe stopy procentowe oraz wydłużenie procesu podejmowania decyzji przez firmy.

Największy udział w wolumenie najmu (bez renegocjacji) w skali całej UE odnotowały Niemcy – ponad 22%. Na kolejnych miejscach uplasowały się Polska (15%) i Francja (12,7%).

Poziom aktywności najemców w poszczególnych krajach Unii Europejskiej wykazuje znaczne zróżnicowanie. W wielu odnotowano spadki w pierwszej połowie 2024 roku w ujęciu rocznym, m.in. w Czechach, we Francji, na Węgrzech i w Niemczech – odpowiednio o 34%, 23%, 8% i 5%. Z kolei Polska wyróżniała się na tle regionu, notując wzrost o ponad 20%.

Bardziej selektywne podejście do finansowania nowych przedsięwzięć oraz słabszy popyt ze strony najemców sprawiają, że deweloperzy także wykazują sporą ostrożność. Liczba rozpoczynanych inwestycji magazynowych w całej UE maleje od 2021 roku. Na koniec czerwca 2024 roku w budowie pozostawało ok. 15 mln mkw. powierzchni magazynowej, czyli ponad 20% mniej niż rok wcześniej – mówi Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.

Krajami charakteryzującymi się wzmożoną aktywnością deweloperów pozostają Włochy (ponad 2,3 mln mkw. w budowie), Polska (prawie 2 mln mkw.) i Francja (blisko 1,8 mln mkw.). Ponadto stopniowo zmniejsza się udział inwestycji o charakterze spekulacyjnym w ogólnym wolumenie powierzchni w budowie, szczególnie w krajach z wysokim wskaźnikiem pustostanów. Na koniec czerwca 2024 roku udział inwestycji o charakterze spekulacyjnym nie przekraczał on 40%.

Spowolnienie aktywności deweloperskiej w połączeniu z malejącą dostępnością gruntów przekłada się na spadek podaży nowej powierzchni magazynowej, która w pierwszej połowie 2024 roku wyniosła w całej UE ok. 8 mln mkw., czyli prawie 20% mniej niż w analogicznym okresie rok temu. Warto podkreślić, że niemal 40% tej powierzchni (nowej podaży) nadal czeka na najemców.

Najwięcej nowych magazynów wybudowano w Polsce – prawie 1,65 mln mkw. Dużą podaż odnotowano również w Holandii i Szwecji, gdzie oddano do użytku odpowiednio 1,1 mln mkw. i 900 tys. mkw. – dodaje Jakub Kurek.

Spadek aktywności najemców i deweloperów przełożył się na wzrost ogólnego wskaźnika pustostanów w UE, który na koniec czerwca 2024 roku nieznacznie przekroczył 5%. Wzrosty zaobserwowano na większości analizowanych rynków magazynowych regionu. Najniższym poziomem pustostanów charakteryzowały się Włochy (2%) i Holandia (2,8%), natomiast najwyższe wskaźniki odnotowano w Hiszpanii (9,7%), na Węgrzech (8,5%) i w Polsce (8,3%). W kolejnych kwartałach spodziewamy się jednak stabilizacji, a nawet spadku współczynnika pustostanów, zwłaszcza w krajach, w których występuje niedobór dostępnych gruntów pod budowę nowych obiektów magazynowych. Natomiast kraje dysponujące sporymi bankami gruntów inwestycyjnych, m.in. Niemcy, Polska czy Francja, nadal wykazują duży potencjał wzrostu, w szczególności w dobie rosnącego znaczenia nearshoringu i friendshoringu.

W pierwszej połowie 2024 roku stawki czynszów za powierzchnie magazynowe w UE nadal wykazywały tendencję wzrostową, zwłaszcza w lokalizacjach najbardziej pożądanych przez najemców. Na koniec II kw. 2024 roku najdroższe magazyny typu big-box znajdowały się w Finlandii (13-15 EUR/mkw./miesiąc), Irlandii (10-11,5 EUR/mkw./miesiąc), Niemczech (7-9,5 EUR/mkw./miesiąc) oraz Holandii (7,5-9,5 EUR/mkw./miesiąc). Na drugim biegunie znalazły się obiekty magazynowe w Europie Środkowo-Wschodniej, w tym w Polsce, gdzie za wynajęcie jednego metra kwadratowego powierzchni magazynowej najemcy płacili 4-5 EUR miesięcznie.

Pomimo rosnących kosztów najmu popyt na nowoczesne, zrównoważone i energooszczędne magazyny pozostaje wysoki i jest napędzany postępami technologicznymi w logistyce oraz rosnącą potrzebą rozwiązań ekologicznych. Pogłębiają się też różnice pomiędzy stawkami czynszów za powierzchnie w magazynach najwyższej jakości i starszych obiektach, które nie oferują rozwiązań z zakresu ESG.

Zrównoważony rozwój staje się kluczowym priorytetem dla wielu firm, które inwestują w zielone magazyny zapewniające efektywność energetyczną i umożliwiające spełnienie wymogów ESG. Jest to szczególnie istotne w kontekście regulacji unijnych, które zobowiązują firmy do monitorowania całego swojego łańcucha dostaw pod kątem wpływu na środowisko – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.