Polska Centralna w czołówce rynków logistycznych

Przeczytaj także: Magazyny w Polsce, czyli stabilny rynek z potencjałem rozwojowym

Polska Centralna od lat znajduje się w czołówce najważniejszych regionów na logistycznej mapie kraju. Z zasobami ponad 4,8 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej i przemysłowej zajmuje trzecie miejsce, dając się wyprzedzić tylko Górnemu Śląskowi i Warszawie.

Duży popyt i zaszłości z czasów pandemii

Ostatnie trzy kwartały pokazały, że firmy produkcyjne, logistyczne i handlowe chcą wynajmować hale w województwie łódzkim. Popyt na tego typu powierzchnie wzrósł aż o 72,5 proc. w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku. Firmy wynajęły w tym okresie w sumie ponad 636 tys. mkw. nowoczesnych magazynów, a największe umowy w woj. łódzkim dotyczą dwóch najemców z branży handlowej w parkach magazynowych: Central European Logistics Hub (72 000 mkw.) oraz Hillwood Łódź II Chocianowice (62 000 mkw.).

Mimo wysokiej aktywności najemców w ostatnich miesiącach, nieznacznie wzrosła ilość wolnej powierzchni w Polsce Centralnej, która na koniec września tego roku wyniosła 11,2 proc. Wyższy wakat w dużej części wynika z decyzji podejmowanych jeszcze na początku pandemii, gdy Polska Centralna notowała ogromny popyt, a deweloperzy rozpoczynali kolejne inwestycje, również na zasadach spekulacyjnych. Pamiętajmy, że przecież w 2021 roku rynek łódzki odnotował najwyższy wolumen powierzchni w budowie w całej swojej historii (prawie 850 000 mkw. na koniec 2021 roku) – wyjaśnia Jan Olszewski, doradca w dziale powierzchni przemysłowych i magazynowych Newmark Polska.

Ekspert dodaje też, że znaczna część wolnej powierzchni znajduje się w starszych budynkach, z których najemcy już zaczęli się relokować.

Starsze budynki (zarówno klasy A wybudowane więcej niż 15 lat temu, jak i klasy B) z czasem przestaną spełniać wymogi najemców, będą także niezgodne z regulacjami unijnymi, w szczególności w zakresie efektywności energetycznej oraz ogólnego wpływu nieruchomości na środowisko. Przełoży się to na dalszy wzrost pustostanów w takich magazynach. Właściciele tych obiektów poszukują kolejnych najemców, niemniej jest to rozwiązanie krótkookresowe. W dłuższej perspektywie najstarsze budynki będą musiały przejść gruntowną modernizację, bądź zmienić swoje przeznaczenie, czego pierwsze przykłady obserwujemy już teraz. Jeden ze starszych magazynów w Łodzi przekształcił część powierzchni pod ściankę wspinaczkową – informuje ekspert Newmark Polska.

Logistycy są tam, gdzie ich klienci

Gdyby ktoś chciał opisać idealną lokalizację na hub magazynowy, byłaby to lokalizacja Łodzi – w samym sercu kraju, na skrzyżowaniu autostrad A1 i A2 oraz drogi ekspresowej S8.

Dlatego Polska Centralna przyciąga firmy, jak magnes. Wiele z nich decyduje się otwierać i rozwijać w regionie swoje centralne magazyny, z których towary transportowane są do mniejszych hal w całym kraju albo za granicę, a stamtąd już prosto do sklepów czy docelowych klientów, jak w przypadku e-commerce. To właśnie w Łodzi znajduje się największy, jak do tej pory, park logistyczny w Polsce – Central European Logistics Hub (CEL HUB), o powierzchni ponad 600 tys. mkw., z którego powierzchni korzystają m.in. takie firmy, jak: Media Expert, Smyk, Poczta Polska, DPD, BSH czy InPost – mówi Jakub Dudkiewicz, Senior Associate w dziale powierzchni przemysłowych i magazynowych Newmark Polska.

Zdzisław Kocoń, dyrektor ds. logistyki magazynowej w Langowski Logistics twierdzi, że region łódzki stwarza idealne warunki dla firm, które chcą się szybko rozwijać, ale też optymalizować koszty, nie tracąc pełnego dostępu do krajowych, jak i europejskich rynków i klientów.

Nasi partnerzy mają centrale biznesowe w Łodzi i Warszawie. Chcą, żeby magazyn operatora logistycznego znajdował się w pobliżu. To dzięki bliskości dużych rynków miejskich oraz rozwojowi infrastruktury e-commerce, Centralna Polska jest dzisiaj doskonałą bazą dla firm zajmujących się sprzedażą i dystrybucją towarów. Dzięki położeniu w samym sercu kraju, firma może z łatwością obsługiwać klientów w Polsce i szybko reagować na potrzeby rynku – podkreśla dyrektor w Langowski Logistics.

Różnorodność dostępnych modułów

Łódzki rynek magazynowy charakteryzuje duża różnorodność.

Mamy klientów praktycznie z każdej branży, a ich zapytania dotyczą bardzo różnych powierzchni. Firmy potrzebują magazynów już od 3 tys. mkw., a więksi gracze potrafią wynająć 50 tys. mkw. i więcej – mówi Jan Olszewski. Według eksperta Łódź przyciąga i zatrzymuje.

Przedsiębiorstwa, które raz zwiążą się z regionem, zwykle zostają na dłużej – rozwijają się, a ich potrzeby na powierzchnię w centrach logistycznych rosną. Dokładnie tak było w przypadku wielu przedsiębiorstw z branży odzieżowej, które stawiały swoje pierwsze kroki w Łodzi, jak np. marka Tatuum. Województwo łódzkie to znane zagłębie producentów międzynarodowych – na lokalizację swoich fabryk i centrum rozwojowego w tym regionie zdecydował się ponad 20 lat także projektant i producent kabli światłowodowych oraz osprzętu telekomunikacyjnego – Corning Optical Communications.

Mówiąc o zaletach Polski Centralnej, Łukasz Srogosz, dyrektor zakładu produkcyjnego Corning Optical Communications w Strykowie, podkreśla, że dzięki wykwalifikowanym pracownikom w tym regionie firma może ciągle rosnąć, implementując najbardziej innowacyjne rozwiązania.

Historycznie Łódź i okolice to rejon stricte produkcyjny, który dzięki dostępowi do absolwentów Politechniki Łódzkiej, jednej z najlepszych uczelni technicznych w kraju, mógł się prężnie rozwijać. Nasz strykowski kampus to aktualnie dwa zakłady produkcyjne, bardzo dobrze rozwinięty dział badań i rozwoju oraz laboratoria – w sumie ponad 3 tys. zatrudnionych, z czego ponad 500 osób to inżynierowie, specjaliści i inni pracownicy biurowi. Od kilku miesięcy rozwijamy nowe rozwiązania w zakresie Data Center, obsługujące procesy AI, dlatego skupiamy się na poszukiwaniu kandydatów o kompetencjach technicznych w tym zakresie – mówi Łukasz Srogosz.

Więcej wykwalifikowanych pracowników

Według Kamila Stróża, menadżera zespołu magazynów w Igepa Polska, atutem Łodzi są również sprzyjające warunki dla inwestycji, w tym korzystne ulgi podatkowe oraz dostępność dotacji i wsparcia z funduszy unijnych.

Sektor logistyczno-magazynowy w Polsce Centralnej jest jednym z najlepiej rozwiniętych w kraju, co zapewnia też dostęp do wysoko wykwalifikowanej kadry. Choć konkurencja o pracowników jest duża, region oferuje znacznie lepsze możliwości niż inne obszary – mówi Kamil Stróż, który dodaje, że po pandemii z 2020 roku rynek pracy uległ znacznym zmianom, przechodząc z rynku pracodawcy na rynek pracownika. Jednocześnie Polska Centralna jest w sektorach logistyki, magazynowania i e-commerce jednym z najszybciej rozwijających się regionów w kraju, co powoduje ogromne zapotrzebowanie na wykwalifikowaną siłę roboczą. – Bardzo często pracodawcy poszukujący magazyniera oferują jako bonus pełne przeszkolenie oraz kurs uprawnień UDT na obsługę wózków widłowych, co jeszcze niedawno było wymogiem koniecznym, aby CV kandydata w ogóle zostało rozważone – wyjaśnia menadżer w Igepa Polska.

Do Łodzi po optymalizację kosztów

Spośród największych rynków magazynowych w kraju Polskę Centralną wyróżnia też atrakcyjny poziom czynszów. W trzecim kwartale tego roku stawki bazowe w regionie kształtowały się na poziomie 3,6 – 4,5 euro za mkw.

W ostatnich miesiącach obserwujemy też większą skłonność wynajmujących do negocjacji warunków komercyjnych, a w konsekwencji spadek czynszów efektywnych. Z podobną sytuacją mamy do czynienia w większości regionów dysponujących dużymi zasobami powierzchni logistycznej i przemysłowej. Powodem są dość wysokie pustostany oraz przedłużające się procesy decyzyjne. Właściciele magazynów chcą je wynajmować, dlatego muszą negocjować – wyjaśnia Jakub Dudkiewicz. – Przed wybuchem wojny na Ukrainie różnice między czynszem bazowym i efektywnym sięgały nawet 40 proc., po marcu 2022 roku deweloperzy byli coraz mniej chętni do oferowania zachęt, a przy stole udawało się wynegocjować upusty już tylko do 20 proc. ceny wywoławczej. Aktualnie obserwujemy powrót do bardziej elastycznych negocjacji oraz zrozumienia po obydwu stronach, że chociaż na rynku nieruchomości najbardziej liczy się lokalizacja, to tuż za nią stoi cena – dodaje ekspert.

Spokojnie, ale do przodu

Strony muszą się dogadać, tym bardziej, że od stycznia do września tego roku deweloperzy dostarczyli w regionie Łodzi 445 tys. mkw., czyli o ponad 35 proc. więcej, niż w tym samym okresie rok wcześniej.

Według statystyk Newmark Polska najwięcej z prawie 1,7 mln mkw. nowoczesnych metrów magazynowych i przemysłowych ukończonych od 2020 roku do teraz wybudowali: Panattoni (ponad 38% tego wolumenu), Hillwood (prawie 36%) czy 7R (prawie 12%).

Województwo łódzkie cieszy się zainteresowaniem praktycznie wszystkich deweloperów magazynowych. Są tu obecni również CTP, GLP, Logicor, Loogic, Mapletree, MDC2, MLP, P3, Prologis, Reino czy Segro. W ostatnim okresie widzimy jednak spadek liczby rozpoczynanych i prowadzonych inwestycji. Pod koniec września tego roku w budowie pozostawało już tylko 238 tys. mkw. magazynów, głównie w inwestycjach firm: Panattoni (prawie 45% wolumenu w budowie), P3, Prologis oraz MLP. I chociaż deweloperzy są gotowi rozpocząć nowe inwestycje, to często wstrzymują się z decyzjami, badając rynek, poziom wynajęcia dostępnej powierzchni i wakatów – mówi Jan Olszewski.

Według Jakuba Dudkiewicza, nie zmienia to faktu, że Polska Centralna nadal jest i będzie na celownikach deweloperów.

Najlepiej świadczy o tym duża liczba działek zabezpieczonych pod inwestycje magazynowo-przemysłowe. Dodatkowym impulsem dla logistycznego rozwoju regionu mógłby stać się wyczekiwany przez biznes Centralny Port Komunikacyjny. Tak duża inwestycja, związana z transportem towarów z całego świata, z pewnością wpłynęłaby na większe zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową i jeszcze bardziej umocniła pozycję Polski Centralnej nie tylko w Polsce, ale też w Europie Środkowo-Wschodniej – podsumowuje ekspert Newmark Polska.