Inwestycje w nieruchomości komercyjne: mocna pozycja Polski w CEE

Przeczytaj także: Inwestycje w CEE, czyli Polska nadrabia wyniki regionu

Region Europy Środkowo-Wschodniej odnotowuje znaczący powrót kapitału, czego potwierdzeniem są rosnące wolumeny inwestycji w nieruchomości, w przeciwieństwie do słabej aktywności w Europie. Poprawiły się także perspektywy dalszego wzrostu zainteresowania inwestorów krajami CEE – zaznacza Grzegorz Sielewicz, dyrektor Działu Analiz Ekonomicznych i Rynkowych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej w Colliers.

- Najwyższy wzrost inwestycji - ponad dwukrotny - odnotowano w Polsce, podczas gdy wolumeny w Czechach, Bułgarii i Rumunii rosły w dwucyfrowym tempie. Kontrastuje to z kilkoma rynkami Europy Zachodniej, w szczególności z Niemcami, Francją i Hiszpanią, które odnotowały spadek wartości inwestycji. Dzięki temu przyspieszeniu Polska awansowała w rankingu najatrakcyjniejszych kierunków inwestycyjnych w Europie z miejsca 13. na 8. – dodaje ekspert Colliers.

- Według naszych prognoz, średni wzrost PKB gospodarek Europy Środkowo-Wschodniej osiągnie w 2025 r. 2,9%, z czego na czele znajdzie się Polska z wynikiem 3,5%. Obie wartości znacznie przewyższają wzrost strefy euro, szacowany na 1,0% i jej główną gospodarkę – Niemcy, wciąż borykającą się z trudnościami. Europa Środkowo-Wschodnia pozostanie więc na radarze inwestycyjnym, oferując możliwości rozwoju i coraz lepsze perspektywy wzrostu gospodarczego i inwestycji– mówi Grzegorz Sielewicz.

Silne fundamenty gospodarcze

Inwestorzy szybko zidentyfikowali atrakcyjne możliwości w poprawiającym się środowisku makroekonomicznym. Wolumen inwestycji w sektorze handlowym w regionie Europy Środkowo-Wschodniej wzrósł ponad dwukrotnie, napędzany rosnącą konsumpcją gospodarstw domowych. Inflacja obniżyła się do poziomu celu inflacyjnego wyznaczonego przez banki centralne w pierwszej połowie 2024 r., podczas gdy bezrobocie utrzymywało się na historycznie niskim poziomie, wspierając wzrost płac.

Jednak pomimo rosnących zarobków, wzrost sprzedaży detalicznej był niższy niż dynamika wynagrodzeń, a gospodarstwa domowe priorytetowo traktowały oszczędności ze względu na korzystne stopy procentowe. Inwestycje mieszkaniowe przyspieszyły, ale pozostały niewielką częścią całkowitych przepływów, ponieważ wysokie ceny mieszkań sprawiły, że stały się one mniej dostępne. Oczekuje się, że banki centralne będą nadal obniżać stopy procentowe, choć banki spoza strefy euro będą postępować ostrożnie, a Polska i Rumunia będą później niż pozostałe kontynuować akomodacyjną politykę pieniężną – wyjaśnia Grzegorz Sielewicz.

Stopy kapitalizacji

W związku z utrzymującym się brakiem miarodajnego tła inwestycyjnego, spowodowanego niższą liczbą transakcji, szczególnie w segmencie nieruchomości prime, niektóre rynki w dalszym ciągu dostrzegają znaczną różnicę w zakresie cen między kupującymi i sprzedającymi. Podobnie jak na innych rynkach Europy Zachodniej, po korektach cenowych notowanych w CEE na przestrzeni ostatnich 12-18 miesięcy, rentowność najlepszych obiektów ustabilizowała się w drugiej połowie 2024 roku i nie zanotowano znaczących zmian. Rok 2025 może przynieść jedynie niewielką korektę, ponieważ na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej pojawi się więcej transakcji.

Tempo wzrostu wolumenu inwestycji

Wolumeny w 2024 r. w Europie Środkowo-Wschodniej odbiły się od najniższych poziomów odnotowanych w 2023 r. i na początku 2024 r. i nadal wykazują pozytywną trajektorię w porównaniu z aktywnością w ciągu ostatnich 12 miesięcy oraz z wynikami europejskimi i globalnymi.

Po spowolnieniu aktywności w ubiegłym roku, większość rynków CEE odnotowała znaczny wzrost rok do roku. W całym regionie wyniki były bardzo zróżnicowane - od 41-proc. spadku rok do roku na Węgrzech do 138-proc. wzrostu rok do roku w Polsce (Polska zapewniła sobie prawie 57-proc. udział w wolumenach regionalnych, przy czym ożywienie wyraźnie wzrosło tu dopiero w drugiej połowie roku). Średnio wolumeny w regionie wzrosły o 70% rok do roku, ale spadły o 18% w stosunku do 2022 roku.

Najbardziej pożądane aktywa

W 2024 r. najbardziej zauważalnym zjawiskiem na większości rynków Europy Środkowo-Wschodniej był wzrost udziału segmentu handlowego (do 32%) w całkowitym wolumenie inwestycyjnym, wraz z ożywieniem popytu konsumentów. Sektor biurowy odnotował 30-proc. udział, zaś w wyniku spadku popytu w sektorze magazynowo-produkcyjnym w porównaniu z poprzednimi latami udział tego segmentu wyniósł 23%. Największe transakcje w regionie miały miejsce w Polsce, przy czym większość w sektorze handlowym (np. zakup Silesia City Center w Katowicach i Magnolia Park we Wrocławiu przez spółkę NEPI Rockcastle – łączna wartość transakcji to 778 mln euro), jak również zrealizowana przy udziale Colliers największa transakcja magazynowa w Polsce na przestrzeni ostatnich dwóch lat pomiędzy 7R i Investika (ponad 150 mln EUR).

W 2025 r. spodziewamy się, że zwiększonego zainteresowania inwestorów w Polsce aktywami przemysłowymi i logistycznymi, kontynuacji wzrostu zainteresowania biurowcami w Warszawie (zarówno nowo wybudowanymi, jak i istniejącymi), a w dalszej kolejności selektywnego powrotu kapitału na regionalne rynki biurowe. Alternatywne strategie, takie jak preferred equity i finansowanie mezzanine nadal będą się cieszyć się popularnością, podczas gdy kryteria kredytowe dla aktywów spoza sektora premium będą powoli łagodzone. Polski prywatny sektor majątkowy przesuwa się w kierunku inwestycji typu core+, a nadchodzące przepisy dotyczące REIT-ów, które są planowane na rok 2026 r., mogą dodać impetu rynkowi poprzez zwiększenie płynności i różnorodności inwestorów – mówi Piotr Mirowski, senior partner, członek zarządu, Dział Doradztwa Inwestycyjnego, Colliers.

Dominacja kapitału lokalnego

W 2024 r. kapitał z regionu CEE-6 odpowiadał za prawie 45% całkowitych inwestycji regionalnych, z czego najbadziej aktywni byli inwestorzy z Czech (odpowiadali za 30%). Inwestorzy europejscy spoza CEE-6 wnieśli 28%, a region MEA (Bliskiego Wschodu i Afryki Północnej) - 16%.