Inwestycje w nieruchomości komercyjne: powyżej oczekiwań, poniżej możliwości

Przeczytaj także: Inwestycje w nieruchomości: stabilizacja i dobre prognozy

Biura i handel w czołówce

W 2024 roku rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce odnotował imponujący wzrost, osiągając wartość transakcji na poziomie ponad 5,05 mld EUR, co stanowi ponad 2-krotnie wyższy wolumen niż rok wcześniej i jest znacznie powyżej oczekiwań. Na rynek powróciły duże transakcje, zarówno w obrębie portfela, jak i poszczególnych nieruchomości.

Pomimo tego, że w dalszym ciągu wartość ta znajduje się poniżej osiągalnych dla krajowego rynku obrotów i potencjału rynku, inwestorzy czują powiew nowej energii. Największy obrót aktywami zaobserwowano w sektorze biurowym i handlowym, z których każdy odpowiadał za 32% całkowitego wolumenu.

Na rynku nieruchomości biurowych w 2024 roku miało miejsce 45 transakcji o łącznej wartości 1,64 mld EUR, co jest wynikiem czterokrotnie wyższym niż rok wcześniej. Z kolei wolumen transakcji inwestycyjnych w polskie nieruchomości handlowe osiągnął wartość ponad 1,6 mld EUR. Średnia wielkość nabywanego obiektu wyniosła 22 tys. m kw. i była o 7,5 tys. m kw. większa niż przed rokiem.

Trzecim najbardziej pożądanym aktywem na rynku nieruchomości komercyjnych w 2024 roku były obiekty przemysłowo-logistyczne, którym przypadło 25% udziału w rynku. Od stycznia do grudnia zawarto umowy o łącznej wartości ponad 1,26 mld EUR, co oznacza wzrost o ok. 30% względem 2023 roku. Wśród kupujących w minionym roku najbardziej aktywni byli inwestorzy amerykańscy, którzy zainwestowali w tę klasę aktywów ponad 350 mln EUR (blisko 28% rocznego wolumenu).

Wzrost zainteresowania odnotował również sektor mieszkaniowy przeznaczony na najem komercyjny, którego wartość transakcji osiągnęła 340 mln EUR, co oznacza wzrost o 170% w porównaniu z rokiem poprzednim.

Rok 2024 zakończył się bardzo dobrym wynikiem w kontekście wolumenu transakcji. Nie należy jednak zapominać, iż ten wynik został osiągnięty głównie dzięki czterem wielkowolumenowym transakcjom głównie w segmencie handlowym, które objęły portfel centrów handlowych firmy Cromwell oraz dwie galerie handlowe: Magnolia Park we Wrocławiu oraz Silesia City Center w Katowicach. Wysokość ubiegłorocznego wolumenu podbiła także sprzedaż biurowca Warsaw Unit. Trudno powiedzieć czy w 2025 będzie można spodziewać się podobnych transakcji. Niewątpliwie jednak rynek uległ ożywieniu i w obszarze średnich transakcji –10-50 mln – będzie więcej aktywności – ocenia Mateusz Skubiszewski, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych BNP Paribas Real Estate Poland.

Pozytywne perspektywy

Analitycy BNP Paribas Real Estate Poland wskazują, że spadające stopy procentowe w strefie euro będą sprzyjać większej aktywności inwestorów. Zauważalny jest także rosnący napływ kapitału z USA, Czech i Francji. Dobre prognozy makroekonomiczne dla Polski na tle średniej europejskiej oraz planowane na lata 2025–2026 wydatkowanie środków z Krajowego Planu Odbudowy dodatkowo wzmacniają pozytywne perspektywy rynkowe.

Geopolityczna niepewność oraz ryzyko wojen celnych nadal wpływają na sytuację na rynku, co znajduje odzwierciedlenie w stopach kapitalizacji. W odpowiedzi na te wyzwania inwestorzy coraz częściej wybierają mniejsze formaty nieruchomości z długim średnim ważonym okresem najmu (WAULT). Kapitał niemiecki i azjatycki pozostaje w dalszym ciągu nieaktywny, jednak rosnące zainteresowanie budzi kapitał rodzimy, a rynek z niecierpliwością oczekuje na ustawę o REIT-ach, która mogłaby dodatkowo pobudzić inwestycje.

Wydaje się, że pod koniec 2024 roku rynek osiągnął punkt równowagi między kupującymi a sprzedającymi, a stopy kapitalizacji dla głównych klas aktywów wzrosły o kolejne 25 punktów bazowych. Na podstawie zawartych i planowanych transakcji można przypuszczać, że szczyt tej fazy cyklu koniunkturalnego został już osiągnięty, a w kolejnych kwartałach zwroty z inwestycji w większości klas aktywów powinny wyraźnie rosnąć.

Największe transakcje 2024 roku

Rynek nieruchomości handlowych

W ubiegłym roku doszło do trzech dużych transakcji. Właściciela zmieniły Silesia City Center (88 tys. m kw.) i Magnolia Park (100 tys. m kw.). Kupującym był południowoafrykański fundusz NEPI Rockcastle, a wartość transakcji wyniosła odpowiednio 405 mln EUR i 373 mln EUR. Do kluczowych transakcji należy również przejęcie portfolio Cromwell obejmującego 219 tys. m kw. powierzchni handlowej przez czeski Star Capital Finance za 285 mln EUR. Była to również transakcja zrealizowana przez BNP Paribas Real Estate Poland.

Rynek nieruchomości biurowych

W ubiegłym roku nastąpił powrót zainteresowania inwestorów obiektami biurowymi. Największą ubiegłoroczną transakcją dla pojedynczego aktywa było nabycie przez Eastnine AB od pochodzącej z Belgii firmy Ghelamco budynku Warsaw Unit za kwotę ok. 280 m EUR. Na drugim miejscu znalazł się zakup zlokalizowanego w Warszawie biurowca P180 (ok. 100 mln EUR) przez Investika Real Estate Fund & BUD Holdings od firmy Skanska. Do kluczowych transakcji minionego roku można także zaliczyć sprzedaż 49% portfela CPI przez Sona Asset Management, które obejmowało ponad 315 tys. m kw. nieruchomości biurowych.

Rynek nieruchomości przemysłowo-logistycznych

Największą transakcją 2024 roku było przejęcie przez czeski fundusz Investika portfolio obiektów 7R o wartości około 143 mln EUR. Niewiele mniej, bo 132 mln EUR, zapłaciła firma White Star za przejęcie kontroli nad portfelem Diamond Business Parks w Gliwicach, Ursusie i Strykowie. Najbardziej aktywnym sprzedającym była firma Panattoni, odpowiadająca za niemal 40% całkowitego wolumenu transakcji, a na drugim miejscu znalazła się 7R z udziałem na poziomie 19%.