Ceny wynajmu nieruchomości I-III 2007

Przeczytaj także: Ceny wynajmu nieruchomości VIII 2010

Katowice, Gdańsk

W Katowicach i Gdańsku w I kwartale 2007 mieliśmy do czynienia z porównywalną dynamiką wzrostu kosztów wynajmu mieszkań. Najwyższy procentowy wzrost miał miejsce w przypadku kawalerek w Gdańsku i wyniósł 16%. W realnych złotówkach jednak wyższe wzrosty nastąpiły w Katowicach. O 183 złote więcej niż w grudniu należy zapłacić za wynajem mieszkania 3 pokojowego, a o 142 za 2 pokojowego. Nieruchomości lepsze niż akcje

W symulacji założono że mieszkanie kupujemy na 10 lat po to by je wynajmować a potem sprzedać z zyskiem. Nieruchomość kupujemy w całości na kredyt w złotówkach oprocentowany stawką 5,3 proc. zaciągnięty na 20 lat. Koszty związane z zakupem (prowizja banku, notariusz, podatek) przyjęliśmy na poziomie 5 proc. W trakcie trwania inwestycji wartość nieruchomości rośnie o 100 proc. (a więc nieco ponad 7 proc. w skali roku). Po 10 latach sprzedajemy mieszkanie spłacając z przychodu resztę kredytu i inkasując zysk. Przez okres trwania inwestycji uzyskujemy dochody z wynajmu, które częściowo rekompensują koszty.

Celem było zbliżenie się do rynkowych realiów, dlatego założono, że przychód z wynajmu uzyskiwany jest średnio przez 10 miesięcy w roku. Przychód jest oczywiście opodatkowany (podatek płacimy ryczałtem). Jednocześnie zakłada się konieczność “odświeżenia” mieszkania – to wydatek rzędu 10 proc. początkowej wartości nieruchomości. I wreszcie, konieczność płacenia przez właściciela mieszkania czynszu (przyjęliśmy poziom 8 zł za m.kw. mieszkania). Efektem tych założeń są określone przepływy pieniężne w każdym miesiącu trwania 10-letniej inwestycji.

Znając wysokość tych przepływów, ich kierunek (koszt lub dochód) oraz moment w którym następują można policzyć wewnętrzną stopę zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem. Wewnętrzna stopa zwrotu (internal rate of return)jest podstawową miarą pozwalającą zmierzyć opłacalność przedsięwzięć inwestycyjnych. Bardzo ważną cechą IRR jest to, że uwzględnia moment w którym ponoszone są koszty czy uzyskiwane przychody. Wartość pieniądza maleje w czasie w efekcie bardziej opłaca się ponosić koszty możliwie późno(odraczać je w czasie) i jednocześnie przybliżać moment uzyskania przychodów. Taka strategia jest możliwa dzięki wykorzystaniu kredytu hipotecznego z niskim wkładem własnym. Finansując nieruchomość w całości kredytem odraczamy w czasie ujemne przepływy finansowe.